Новини за недвижими имоти

Помо-о-щ! ипотекират ми имота

Семейство Николови живеят в шейсетгодишна триетажна кооперация в центъра на София. Съпругата е учителка, а той - инженер. С доходите си на средностатистическо семейство те едва успяват да съберат пари за своя дял в ремонта на остарялата и поолющена сграда. Част от съседите им също са готови да участват, но няколко категорично отказват да се включат в обновлението. Преди няколко дни общинска комисия е задължила собствениците да ремонтират за своя сметка фасадата и терасите, които се рушат. Ако не поемат разходите и на несговорчивите съседи, Николови и останалите добросъвестни домакинства може един ден да се събудят със значителни задължения към общината и ипотекирани апартаменти.

Такава възможност е записана в променения Закон за устройство на територията (ЗУТ), обнародван преди седмици в Държавен вестник. В един от текстовете му е предвидено, че всяка общинска власт в България може да ипотекира имот на собственик, който не го поддържа в добро състояние. В този случай общината ремонтира сградата за своя сметка, но я ипотекира в своя полза и така превръща собственика й в длъжник към себе си. Ако в бъдеще собственикът не погасява задължението си, общината ще придобие сградата.

В случай че започне да се прилага наистина, тази разпоредба ще взриви обществото и ще предизвика вълна от недоволство срещу местната власт. Освен че българинът е традиционно привързан към жилището си (почти 100% от жилищата в страната са частна собственост, по данни на НСИ), текстът е в драстично противоречие с конституционно гарантираната неприкосновеност на собствеността.

Кой прокара поправката

Проучване на "Капитал" показа, че тази разпоредба има най-много противници в юридическите среди, а най-много застъпници - сред представителите на местната власт. Всъщност оказа се, че много от попитаните юристи, политици, архитекти, нотариуси, кметове и други представители в общинските администрации изобщо не знаеха за нея. Това поставя въпроса как толкова важен текст, който застрашава основно конституционно право на толкова много хора в страната, изобщо си е пробил път до парламента, а след това и е гласуван от депутатите, без да му бъде дадена гласност и без да е съгласуван с експерти по гражданско и конституционно право. Вносител на поправките в ЗУТ е министерството на Асен Гагаузов. За частни имоти такива разпоредби са действали в България само в годините на социализма.

"Смисълът на този текст е да има сериозна санкция за собственици, които не поддържат сградите си в техничес­ки изрядно състояние и така застрашават и други хора", коментира главният архитект на София Петър Диков. Според главния архитект на община Търговище Елена Колева най-положителното е, че този текст ще има ролята на предупреждение към недобросъвестните собственици и ще ги задължи да се грижат за имотите си. Тя оцени новата възможност за общините като много добра, макар и с уговорката, че не коментира казуса от юридичес­ка гледна точка.

В досегашната практика общините също са ремонтирали за своя сметка стари и опасни сгради. След това са си изваждали изпълнителни листове и така са запорирали имуществото на съответните собственици на сградите. На много места обаче общинските чиновници се оплакват, че не могат да си съберат вземанията. "Преписките се точат по 5-10 години и това на практика обезсмисля задължението", казва директорът на дирекция "Контрол по строителството" в столичната община арх. Влади Калинов. "Какво да му вземеш на човек, който няма нищо освен имота си", допълва го и главният архитект на София Петър Диков. "Досегашната практика общините да събират вземанията си с изпълнителни листове не работеше добре", обобщи и Колева. Невъзможността на администрацията да си събере вземанията обаче едва ли е повод за драстичните мерки, записани в закона.

Възможността да се ипотекира сграда в полза на общината, ако тя не се поддържа от собствениците, вече съществува. Тя обаче се отнася само за паметниците на културата в столичната община. С преходните и заключителни разпоредби на Закона за устройството и застрояването на столичната община, приет в края на миналата година, тогава ЗУТ е променен така, че е разрешено на кмета да ипотекира сгради - паметници на културата, ако собствениците им не се грижат за тях и се налага да ги ремонтира общината. До момента обаче няма нито една учредена ипотека по този повод, което по-скоро налага извода, че текстът не работи. Загадка е защо при това положение текстът се мултиплицира в друг закон и обхватът му се разширява. "При паметниците на културата има злоумишлено неподдържане на сградите", коментира по този повод Петър Диков. Според него целта на някои собственици на такива сгради е те да се самосрутят и след това да се ползва мястото им. "Много от тези постройки и без това не стават за обитаване", заключава Диков. Такъв според него бил случаят с падналата миналата година сграда на ул. "Алабин" в София, която уби две момичета. Според Диков един от поводите за разширения обхват на ипотеките е бил именно този случай.

Как се взима чужд имот

Ако сградата е опасна, руши се или създава други проблеми - например от естетически характер, комисия от съответната община я проверява на място и издава протокол с предложение какво да се прави. Засега действаме главно по сигнали, казва Влади Калинов. В комисията задължително участват конструктори, архитекти, инженери по различни видове инсталации и член на Националния институт за паметниците на културата. Въз основа на протокола кметът издава заповед, в която е описано какво в какъв срок трябва да направят собствениците. Ако собствениците на сгради не извършат ремонтите, общината има право да ремонтира постройките за своя сметка и да ги ипотекира в своя полза. Собствениците са длъжни да допуснат общинските работници до имота си, пише в закона. Ако откажат, това се прави принудително с полиция.

Как технически ще се учредява ипотеката и как собствениците на жилища ще бъдат принудени да предадат нотариалните си актове на общинските власти, засега остава въпрос с повишена трудност. Законът не дава детайли за това. Според Влади Калинов, физическо "изземване" на нотариални актове няма да е необходимо, защото целият архив съществува и в общината. Нотариусите обаче поддържат съвършено различна теза: "За учредяване на ипотека е необходим оригиналът на нотариалния акт, данъчна оценка на имота и декларация от собственика му, че няма данъчни задължения. Без съгласието на собственика е невъзможно да се учреди ипотека", казва нотариус Радостина Тянкова. Според нотариус Димитър Танев, който е и председател на нотариалната камара, големият проблем е как да се установи собствеността. "За да се изследва собствеността, са необходими редица документи, много от тях са лични - завещания, делби и други. Без съдействието на собствениците това не може да стане", казва той. Танев напомни също, че извлеченията от данъчните регистри, които са на разположение в общините, не могат да бъдат документ за собственост.

Вратички за корупция

Дали ще заработи на практика текстът, или той е по-скоро "плашило" за собствениците на имоти е твърде спорно. Главният архитект на София Петър Диков признава: "Не съм убеден, че някой нотариус ще регистрира ипотека без съгласието на собственика." Според него текстът за ипотеките има преди всичко роля на тоягата от приказката за тоягата и моркова. Но без да се стига до нея. Според кмета на Варна Кирил Йорданов, дори в закона да съществува подобна мярка, по-добре би било тя да не се използва.

Законът дава възможност на общинските чиновници да ремонтират или събарят сгради по ред и правила, определени от самите тях. В отменения вече Закон за териториално и селищно устройство тези правила бяха регламентирани на национално равнище с правилник към закона. Събарянето на сгради е твърде тежка санкция, за да се оставят правилата за това в ръцете на общинския съвет, коментират юристи. Така ще стане възможно, в Несебър например, да се премахват сгради по критерии, съвсем различни от тези в Чирпан, Стара Загора или Русе. "Това развързва ръцете на всяка община да създава собствени правила по един не маловажен въпрос", коментира юристът Георги Богданов. Според него това е недопустимо, а дори и опасно. Възможността за нормотворчество на местно равнище по този въпрос развързва ръцете на местната власт в посока, която отприщва субективизъм, корупция и дори реваншистки настроения. "Представете си, че сте конкурент на кмета в една малка община или просто не сте му симпатичен. Той веднага може да ви спретне наредба, според която вашата къща или производствено хале е опасно и трябва да се събори", коментира юрист. Или да ви натовари с непосилни разходи за ремонт, чиито обхват, изпълнители и доставчици на материалите се определят от общинските чиновници. Според юристи в това се крие възможност за натиск върху гражданите да си продадат имотите.

Вратичка за корупция и за саморазправа е и дадената възможност на кметовете на общините да задължават собствениците да ремонтират или преобразуват сгради, които не отговарят на "естетически" съображения. Какви са точно критериите за това - не е ясно. Представителите на местната власт смятат тази норма за твърде разтеглива и твърдят, че не възнамеряват да я използват. Остава проблемът обаче, че такива неща са записани в закон. Ами ако някой реши действително да ги използва?