Новини за недвижими имоти

Галерия

Принтирай новината

Анализ на пазара на земеделски земи

Единственият достоверен източник за осъществените сделки със земеделски земи като брой и площ са поземлените комисии към Министерството на земеделието и горите /МЗГ/. По техни данни от 1998 г. се извършват ежегодни проучвания съвместно от Системата за агропазарна информация и Поземлените комисии към МЗГ.

Табл.1

* цената е за категории III- V за районите на Северна България

Пазарът на земеделски земи в България след приемането на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи възникна и се изгражда изцяло върху пазарни взаимоотношения. Процесите и цените на този пазар са формирани единствено върху принципа търсене- предлагане. След като земеделската земя бе възстановена в реални граници, нейни собственици станаха над 2,5 млн. българи.

Пазарът на земеделски земи през 1998 г. е с минимална интензивност, основно поради неприключилият процес на възстановяване на собствеността и неуредените взаимоотношения между съсобствениците. Подобно е състоянието на пазара и през 1999 г. при слаба тенденция към развитие на пазара, продължила и през 2000 г. Едва през 2001 г. пазарът значително се активизира, като обемът му нараства над 3 пъти, макар че средната цена се запазва практически непроменена. През 2002 г се наблюдава спад в общата площ на закупените земеделски земи.

За 2002 г. са осъществени сделки със земеделски земи с обща площ 352 731 дка, като средната цена се е запазила практически непроменена 141 лв/дка.- табл. 1 и 3. Цената много слабо се е повишила през разгледания период от време. Същевременно се наблюдава значително нарастване на броя сделки по години, което показва повишения интерес към закупуване на земеделска земя. В табл. 1 и 3 сме изчислили средния размер на продадените поземлени имоти. Интересен факт е рязкото намаляване на средния размер на закупените поземлени имоти. Това ни позволява да направим извода, че въпреки проблемните моменти по собствеността при закупуване на земеделски земи купувачите при регистриран интерес са готови да положат необходимите усилия независимо от размера на имотите.

Определящи характеристики на пазара на земеделска земя през 2002 г. са [1]:

-“предлагането изпреварва търсенето;

- равнището на достигнатите пазарни цени се определя основно от търсенето и предлагането, а най- много от доходността на земеделското производство;

- състоянието на пазара на земеделски земи зависи от стабилността на действащите организационни структури”.

В табл. 2 е дадена цитирана в [3] информация за средните цени на земята в страни- членки на Европейския съюз /ЕС/ [4], като цените са за хектар /ha/- 1 хектар= 10 дка. Ако изключим Люксембург поради непредставителните стойности на цените, обусловени от минималната площ на държавата, изчислените средни цени за всички страни многократно надвишават цените на земеделските цени в България. Това ясно определя тенденцията към повишаване на средните цени на замеделските земи в България, като същевременно трябва да се отчетат съществуващите трудности при осъществяване на сделките.

Табл.2

В таблица 3 са посочени данните за пазара на земеделски земи за периода 2002/ 2001 г. за отделните райони на страната и е направен опит да се изведат основни характеристики на пазара и неговите особености. Изведени са обобщени характеристики за районите в двете половини от страната.

За множеството проблеми при покупката на земеделски земи е показателен и факта, че пазарът на земеделски земи е най- интензивен в районите в Северната половина от страната, които са с най- големи средни площи на имотите- СИ, СЗ и СЦ. Това определя и намаляването на относителната сложност по придобиване на единица площ земеделска земя. От таблица 3 се вижда, че усреднената площ на земеделските имоти в Южната половина на страната /6,2 дка/ е почти два пъти по- малка от усреднената площ в Северната половина /11,9 дка/. Това обосновава и разликите в относителните разходи и в сроковете по придобиване на компактни масиви земеделски земи в районите в двете половини от България.

Въпреки че броят сделки в районите в Южната половина от страната е 52 % от сделките в Северната половина, то съотношението на площта на закупената земеделска земя през 2002/ 2001 г. в районите от двете половини на страната е едва 27 %. Това отново показва, че сложността в придобиване на земеделски земи в двете половини е коренно различна. Много по- сложен е процесът на придобиване на земеделски земи в районите от Южната половина на България, въпреки че потенциалният интерес първоначално винаги е насочен към тази половина от страната поради по- добрите климатични, икономически и в частност инфраструктурни условия.

Разходите по придобиване на земеделски земи не са малки и предвид нашия практически опит в закупуване на земеделски земи в ЮЦ район могат да надвишат и 50 % от стойността на земята.

Табл.3

Въпреки общите проблеми на пазара за земеделска земя в страната, съществува и разлика в състоянието на отделните региони на страната. Това се дължи на специфичните особености на тези региони и на формиралите се традиции в селскостопанското производство. Затова не е случайно, че в СевероИзточния регион пазарът на земя е най- атрактивен за земеделските производители. Важен факт е и намаляването на цената от регистрираните сделки със земя с 13 % спрямо 2001 г. Това показва, че интересът на купувачите в този регион започва да намалява при повишено предлагане. В този регион ефективното земеделие е относително лесно постижимо, тъй като се отглеждат главно зърнени култури, които се поддават на механизирана обработка.

Нарастване на продажбите на земя има и в Северния Централен район- с 9.9% повече земя е реализирана тук през миналата година при средна цена 120 лв/дка, или с 24 % повече от предходната година.

В регионите на Южна България пазарът на земя е в застой по различни причини. Най- малко сделки има в ЮгоЗападния район, който не е типично земеделски, и тук земя се купува главно за да се използва за търговски и други цели. Южния Централен район се отличава с високата цена 281 лв/дка, което е максимум за земеделска земя, използвана по предназначение. Търсят се поливни площи за зеленчукопроизводство, които са малко и невинаги се предлагат на пазара. В Югоизточна България застоят на пазара за земя продължава. Има регистрирана по- висока цена на земята, но сделките намаляват.

Табл.4

В табл. 4 като алтернативна възможност на продажбата на земеделска земя са посочени условията за рентните отношения през 2002 г. [1]. В съшият източник се посочва, че договорите за наем са се увеличили повече от два пъти спрямо 2001 г., като същевременно няма промяна в размера на рентните плащания и те се запазват на нивото от 2001 г.Количеството на арендованата земя надвишава близо 7 пъти количеството на продадената за 2002 г. Една от основните причини отново е множеството проблеми при продажбата на земеделска земя.

Същевременно предлагането многократно превишава търсенето, за което има множество причини, но определяща е ниската доходност на земеделското производство. Порочният кръг се затваря от невъзможността да се комасират достатъчно големи площи, удовлетворяващи изискванията на съвременното земеделие.

Към настоящият момент е актуален въпросът за срока, в който евентуално малките и разпокъсани поземлени имоти могат отново да се превърнат в мащабни масиви, достатъчно ефективни за съвременно земеделие.

Невъзможно е към настоящият момент да се повиши рязко цената на земята до стойностите в ЕС, защото при настоящите законови и икономически условия експлоатирането на земеделска земя не е рентабилно.