Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Асен Чавдаров: Увеличават се купувачите на имоти за собствени нужди

Каква беше 2024 г. за строителните предприемачи в България, какви са очакванията им за 2025 г. и какви са актуалните предизвикателства, с които се сблъскват едни от най-важните участници в строително-инвестиционния процес в страната? Темите коментира Асен Чавдаров, член на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи и управляващ съдружник в „Контракт Сити“, в предаването „ИмоТиТе“ с водещ Христо Николов.

Bloomberg TV Bulgaria:

Г-н Чавдаров, за банките, за кредитните посредници, за брокерите на недвижими имоти 2024-а беше много добра година. Какво показва вашата равносметка като строителен предприемач?

Асен Чавдаров:

В нашата компания също може да определим 2024 г. като успешна. Какво означава това? На първо място като брой сделки и реализирани продажби на жилищни имоти. Годината беше успешна и от гледна точка на брой въведени сгради в експлоатация. И не на последно място: заради възможността да се сдобием с терени за бъдещо строителство - чрез закупуване или сключване на сделки за обезщетение. Надявам се това да даде възможност компанията да се развива все по-успешно, реализирайки нови начинания.

Bloomberg TV Bulgaria:

Кои бяха най-активните групи купувачи на жилища през 2024 г. и наблюдавахте ли промени в тяхната динамика?

Асен Чавдаров:

Мога да откроя една тенденция, без да имам претенции тя да важи за целия бранш. Купувачът, който задоволява собствени жилищни нужди, се завърна в малко по-голяма пропорция. Казано с други думи - интензитетът на инвестиционните сделки намаля в рамките на 2024г.

Bloomberg TV Bulgaria:

Свързано ли е това с факта, че инфлацията намаля?

Асен Чавдаров:

Най-вероятно това е един от основните фактори. Това се дължи на липсата на необходимост или по-скоро на голяма необходимост капиталът да бъде запазен. Тенденция в обратната посока – да се правят сделки с инвестиционна цел, се наблюдава когато на ниво държава или законодателство предстоят непосредствено някакви маневри, каквито може би ще очакват България през идната година – а именно приемане в еврозоната, вече сме пълноправен член на Шенген. Като че ли това отсъстваше в голяма степен през 2024 г. - имаше говорене по темата, но не беше непосредствено. Когато наближат съответните дати, като че ли активизацията в определени групи става по-голяма.

Bloomberg TV Bulgaria:

Имат ли ефект мерките на БНБ по отношение на жилищното кредитиране, които влязоха в сила от 1 октомври 2024 г.? Забелязвате ли промени в потребителското поведение?

Асен Чавдаров:

Ще ви отговоря така – и да, и не. Приемането на мерките е имало за цел определени промени в настройките на банките, на потребителите на кредити, но по-скоро това е едно добро преповтаряне на неща, които ползвателят на този вид банкова услуга си знаеше и преди. С други думи – промените не повлияха негативно по отношение на броя сделки, които ние реализираме и при които клиентите ни имат нужда от кредит. Доколкото експертите в банковата сфера изнасят такива данни – мерките не са се отразили и на търсенето на ипотечни кредити. Напротив – за пореден път се изнесоха статистически информации за нови рекорди, паралелно с това, че отново сме на първите места по най-ниски лихви за жилищните кредити.

Bloomberg TV Bulgaria:

В ЕС само Малта е с по-ниски лихви от България.

Асен Чавдаров:

В това отношение мерките на БНБ по-скоро бяха с дисциплиниращ ефект за всички страни в процеса. Може би има нужда от време на време да си припомняме каква част от бюджета на едно домакинство трябва да бъде отделен за подобни нужди и каква не. Така че оценявам тези мерки като необходими, но които не доведоха до някакви сътресения на пазара.

Bloomberg TV Bulgaria:

Този дисциплиниращ ефект забелязвате ли да се отразява предимно на хора с доходи под средните за страната, които са били близо до тези ограничения, които банките наложиха?

Асен Чавдаров:

Да, категорично сте прав. Това беше групата, която беше засегната в някаква степен. Това принуди банките, кредитните посредници и потребителите да бъдат по-осторожни, когато определено домакинство или кредитополучател е „на ръба“, както се изразихте.

Bloomberg TV Bulgaria:

По ваши наблюдения продължава ли практиката, при която купувачите на ново строителство теглят и потребителски кредит (освен ипотечния), с който да финансират довършителните работи и обзавеждането?

Асен Чавдаров:

Не мога да кажа при какъв процент от сделките е това. Да, има такава практика, не не сме си поставяли за цел да отчетем в какви обеми и пропорции. В процеса на сделката си комуникираме активно с купувача и до нас стигат информации за подобни практики.

Bloomberg TV Bulgaria:

В края на 2023 г. заявихте за „ИмоТиТе“, че има тенденция за успокояване и стабилизиране на жилищния пазар в София и прогнозирахте, че през 2024 г. не се очакват големи промени в цените на новото строителство. Това обаче не се случи. Нещо повече – по данни на НСИ ръстът в цените на новите жилища в София се ускори през миналата година и към края на третото тримесечие достигна 22% на годишна база. В края на 2023 г. поскъпването беше 12%. Какво е вашето обяснение?

Асен Чавдаров:

Определено прогнозата ми не се е сбъднала, но бих искал да застъпя тезата, че едни прогнози би следвало да се съобразяват и с възможността пазарът да ги поеме. Не смятам, че големи флуктуации са здравословни за който и да е участник. Отчитаме, че ценовият ръст беше по-значителен през 2024 г., но причината специално аз винаги да очаквам и прогнозирам умерено и устойчиво развитие е тази: участниците в процеса да не бъдат условно стресирани, пазарът да не бъде подложен на натиск в очакване на едно или друго нещо. Тази прогноза можеше да се сбъдне или да бъде в обратната посока. Когато има умерен и устойчив ръст на цените и интереса, това е добре за всички.

Bloomberg TV Bulgaria:

Да поговорим за строителната себестойност на жилищните обекти. Имаше ли инфлация при основните строителни материали през 2024 г. или поскъпването спря?

Асен Чавдаров:

Определено има „затихване“ на поскъпването през 2024 г. При основни строителни материали като бетон, тухли, арматура, цимент, електроматериали, ВиК материали поскъпването през 2023 г. беше в границите между 5 и 12%. През 2024 г. горната граница вече е 8%, а долната е 3%, което означава, че тенденцията категорично е към затихване на тази необуздана инфлация.

Помня и други разговори с вас, които са били конкретно само по тази тематика в годините на ковид и пост ковид. Там говорихме за двуцифрени числа. Говорихме и за необективни и необосновани ръстове, докато сега числата се доближават до нивото на годишната инфлация. Прогнозата ми е, че през т.г. цените на материалите ще се движат около и малко над годишната инфлация, която очакваме да е едноцифрено число. Виждаме това и в Европа - няма ги тези огромни флуктуации при ключови материали, няма го този складов недостиг, няма го това нарушаване на доставките. Искрено се надявам в това отношение да няма допълнително „напомпване“ на инфлацията, както и себестойността на строителството.

Bloomberg TV Bulgaria:

В парламента са внесени промени в Закона за данъка върху добавената стойност (ЗДДС), с които държавата иска да спре практиките, при които строителни предприемачи избягват начисляването на ДДС при продажбите на жилища тип „ново строителство“. Това са същите промени, за които има коментари, че биха засегнали и продажбите на нови жилища от физически лица, въпреки че според данъчни специалисти когато става въпрос за еднократни, инцидентни сделки, това няма да важи. Какво е мнението ви за тези практики, които държавата иска да спре? Ако бъдат спрени, няма ли от това да спечелят коректните предприемачи?

Асен Чавдаров:

Категорично! Понеже в подтекста на въпроса ви се съдържа елемента „коректност“, няма какво друго да ви отговоря освен че в качеството си и на член на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи, и като представител на уважавана и авторитетна компания, категорично не припознаваме като наши тези практики. Публична тайна е, че може би в една или друга степен определени търговски субекти в сферата на строителството е възможно да си позволяват подобни практики. Но няма как да коментирам нещо, което ние не практикуваме. Наясно сме с внесените промени в Народното събрание и може само да ги адмирираме, защото и малкото останали практики най-вероятно с определени текстове в закона ще бъдат затворени като опции.

Bloomberg TV Bulgaria:

Има коментари, че промените в ЗДДС, внесени в парламента, ще доведат и до задължение за начисляване на ДДС от физически лица, когато продават строителни терени, включително в случаите на учредяване на право на строеж срещу обезщетение. Коментарът ви – това ще повлияе ли на пазара на строителни терени?

Асен Чавдаров:

Да, категорично! Краткият отговор е, че всички законодателни промени, които променят правилата в икономиката, в държавата, накрая рефлектират върху цената на крайния продукт и оттам върху крайния клиент. Определено, промените ще доведат до следното: ако продавачите на терени трябва да внесат ДДС на държавата, цените така ще бъдат формирани, че собствениците ще получат това, което са си наумили да вземат. В този ред на мисли може би това ще повлияе на цената.

Но стигаме и до това как точно законодателят ще формулира кое е данъчно задължено лице по смисъла на ЗДДС (когато се продават терени и жилища тип „ново строителство“). В момента има доста неясноти, има и съдебна практика, която не почива на някакви логики. Трябва да изчакаме Народното събрание в каква степен ще приеме текстовете и тогава да коментираме. Ние адмирираме крайната цел, защото се отнасяме коректно към това, което държавата налага като правила и норми.

Bloomberg TV Bulgaria:

Основна тема в НАСП напоследък са промените в Наредбата за строително-техническите правила и норми за осигуряване на безопасност при пожар (обнародвани в бр. 91 от 29.10.2024 г. на Държавен вестник). Имате общо становище по темата и с други браншови организации в строително-инвестиционния процес. Защо ви развълнува толкова тази тема в последните седмици?

Асен Чавдаров:

Това е наредба, която не беше променяна доста години. Промените ни развълнуваха по две направления. Ще започна с една тенденция, която не ни импонира и има негативен привкус – да се правят промени в нормативната уредба, които не се консултират с бранша. Да се правят прибързано, в 12 без десет. Другото: ние винаги сме апелирали в подобни ситуации да има по-дълъг гратисен период. Инвестиционният процес в строителството е един от най-дългите и не е коректно такива промени да влизат в сила толкова бързо, защото се акумулират загуби на средства.

Bloomberg TV Bulgaria:

И на финала - от какви основни фактори ще зависи през 2025 г. жилищният пазар в България и по-конкретно в София, където вие оперирате? Какви са очакванията ви?

Асен Чавдаров:

Търсенето на нови жилища все още надвишава предлагането по една или друга причина. Рамката по отношение на одобрителния режим, на административната тежест, се влошава или усложнява. За жалост, тези неща косвено влияят на баланса между търсене и предлагане.

Хубаво е да отбележим, че ни очаква една динамична година по отношение на икономическото бъдеще на България. На прага на еврозоната сме и това може би също ще е фактор в някаква степен. Не се наемам да прогнозирам как ще реагира пазарът, защото има много обективен и субективен елемент. Предстои да видим.

Вижте целия разговор във видеото ТУК