Новини за недвижими имоти

Асен Лисев: Пазарът на имоти в България още е тънък, но дава добри възможности

Защо имоти

Недвижимите имоти предоставят добра защита от спад в цената. На какво се дължи това? На няколко техни характеристики. Можете да ги застраховате лесно, земята под сградите също има стойност, дори и те да бъдат унищожени, може да им направите промяна в предназначението и не на последно място може лесно да намерите финансиране за тях, тъй като банките с удоволствие кредитират сделки с недвижими имоти и те са любимото им обезпечение. Историческият анализ показва, че имотите са и добра защита срещу инфлацията.

Освен това предлагат и добра географска диверсификация - лесно можете да ги закупите в различни градове, области на страната и дори във всяка държава или континенти. Често, когато купуваме недвижим имот, купуваме и експозиция към някаква индустрия -  ако закупите магазин на главната улица, в който наемател е телеком, ще имате експозиция към телеком;  ако закупите офис сграда, в която работят западни фирми, които аутсорсват дейността си тук, до голяма степен сте изложени на рисковете, на които са изложени тези чужди компании. Но не и на български, специфични пазарни рискове. Защо? Бизнесът на тези наематели не зависи от икономиката на България, те изнасят продукта си навън, това, което ги е привлякло при нас, и това, което е важно за тях, е работната заплата да е на приемливо ниво, данъчната система, разбира се, да е добра и да имат къде да работят. Така, когато си купувате офис сграда с наемател немска софтуерна компания, вие имате една добра експозиция към IT сектора в Германия. Широк диапазон от рискови профили можете да намерите в различните недвижими имоти. От много рискови, каквито са например покупките на земя за строителство, до по- малко рискови, каквито са готови сгради, с наематели, които генерират стабилен доход и са подсигурени с дългосрочни договори за наем. Историческите данни показват, че имотите покaзват много добра доходност (виж графиката). По отношение на размера на пазара в Европа за 2014 г. е имало сделки за почти 250 млрд. евро и това са инвестиционни сделки, т.е. бизнес сгради, които генерират доход.

Тънкият български пазар

В България пазарът е, както можете да се сетите, доста по-тъничък, тъй като не е много богата държава, но за наша радост стават сделки с недвижими имоти и пак казвам, тук са представени бизнес имоти, генериращи доход. В тези изчисления не влизат инвестициите в земеделска земя, които са значителни, за поне 100 млн. на година, не влизат инвестициите в земя за строителство, не влизат инвестициите в жилищни имоти с цел отдаване под наем, ваканционни имоти и т.н. Това са само бизнес имоти – офис сгради, търговски центрове, хотели и индустриални сгради. Освен това Европа остава атрактивен пазар за чужди инвестиции - над половината от имотите през миналата година са купени от американски инвеститори.

На първичния пазар директно можете да закупите недвижим имот и да се възползвате от неговите доходи - наем или аренда, и също така от увеличението на стойността му. Тук са различните видове имоти: жилищни, бизнес сгради и земя, в която можете да инвестирате. Индиректно също може да инвестирате в недвижими имоти. Има няколко плюса, единият от тях е, че може да си купите малък дял в нещо, което е голямо - акции в имотни компании или фондове, които се търгуват на борсата, ипотечни облигации или дългови инструменти на дружества с експозиции към имоти.Притежаването на имоти в повечето случаи е свързано с полагане на грижи по управлението. Като изключим земеделската земя, където нещата изглеждат много лесни и някои други видове активи, трябва да се обърне внимание, че през 5 до 10 г. той се нуждае и от капиталов ремонт. Затова за неспециализирани инвеститори препоръчителният е вторичният пазар, където си купувате дялове от дружества, които се грижат за имотите.

Примерни инвестиции в имоти

Търговски център
- Средна стойност: 20-150 млн. евро
- Средна доходност: 9-11%
- Средносрочни договори за наем (3-10 г.)
- Слаби до добри гаранции
- Експозиция към макроикономиката на страната
- Управлението на имота е предизвикателство
- В България няма публично търгувано дружество

Възможни инвестиции: добре работещ мол в София, провинциален мол, придобит от банка, мол за дострояване, мол за репозициониране.

Търговски сгради
- Средна стойност на актива: 100-350 хил. евро
- Средна доходност: 4-10%
- Кратко- или средносрочни договори за наем (1-5 г.)
- Слаби до добри гаранции
- Експозиция към различни индустрии (банки, телекоми, търговия)
- Управлението на имота е сравнително лесно
- Възможност за създаване на портфейл от имоти

Офис сгради
- Средна стойност на актива: 2-15 млн. или 80-100 млн. евро
- Средна доходност: 9-11%
- Средносрочни договори за наем (3-5 г.)
- Сравнително добри гаранции
- Експозиция към различни индустрии
- Експозиция към чужди икономики
- Управлението на имота изисква специалист

Бензиностанции
- Средна стойност на актива: 1-2 млн. евро
- Средна доходност: 7-9%
- Дългосрочен договор за наем
- Много добри гаранции
- Експозиция към пазара на петролни продукти
- Лесно управление на имота

Източник: MLB CBRE