Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Баланс в търсенето и предлагането на недвижими имоти

Интересни тенденции в петте областни града с най-активен пазар след публикуване на данните за третото тримесечие на 2018 г. за броя реализирани имотни сделки и броя на сделките с ипотеки, и на база нашите наблюдения за средни цени на жилищна площ през периода 2015-2018 г.

В етап на балансираност между търсене и предлагане и забавяне ръста на средните цени на жилищна площ навлиза пазарът на недвижими имоти. Това дава основание да се говори за зрялост на пазара и отговорно участие на всички субекти в него.
В диаграмите по-долу сме съпоставили динамиката на местните пазари като процент на ръста/ спада на трите показателя (брой сделки, брой сделки с ипотеки и средна цена на жилищна площ) за деветмесечията на периода 2015-2018 г.

София – очевидна тенденция към намаляване на ръста както на цените, така и на сделките и ипотеките.

Очевидно пазарът навлиза в нов етап на балансираност между предлагане и търсене. Динамиката в цените на жилищата през периода, дава своето отражение върху другите два показателя. От една страна, поведението на купувачите се променя в посока на отлагане на покупка с цел подобряване на комплексните характеристики на търсенето жилище и възможности за преговори. От друга страна, това забавяне рефлектира върху ползването на привлечени средства от търговските банки. Комплексно и трите индикатора са взаимосвързани и ще очертават активността на столичния пазар, в частност на пазара на жилища, до края на годината, като очакваме динамиката на средните цени на жилищна площ да продължи да намалява. Това от своя страна води до удължаване на средния срок за покупка и ако тенденцията продължи, ще доведе до удължаване на срока за продажба на имотите.

Пловдив – привлича чуждестранни инвестиции и се изграждат нови производствени мощности в индустриалните паркове в региона.

С тези аргументи се обяснява активността на пазара в града през последните години. Според нас именно това е един от малкото преобразени пазари след кризата. Причина естествено е много добрата икономическа среда. Наблюдаваме и две отрицателни стойности за периода: 2015 г. – спад в средната цена на жилищна площ, и 2017 г. – спад в реализираните сделки спрямо предходното деветмесечие. С високи показатели през целия период е динамиката при сделките с ипотеки, което е съотносимо към добре работещата икономика в града. Очевидно пазарът в региона търси своята балансираност, като до края на настоящата година, според нас, динамиката на индикаторите ще се запази, но при по-ниски стойности.

Варна – пазарът тук винаги е бил подвластен на интересите на купувачите на жилища, както и на функционирането на икономиката в града.

И тук отчитаме една колеблива крива на динамиката по трите показателя. С най-висок дял за целия период е динамиката при реализираните сделки с привлечено финансиране, което е свързано с икономическата активност на населението, както и с наличието на чуждестранни купувачи. През първото тримесечие на 2018 г. спрямо 2017 г. наблюдавахме ръст на сделките от 10,81%, през второто – 6,53%, а през третото – бум с покачване от 17,51%, което представлява най-високият ръст за всички областни градове. Общо във Варна за деветте месеца се отчита ръст от 11,69% за 2018 спрямо 2017 г., което е повече от сделките в другите разгледани в областни градове. По отношение на динамиката в средната цена на жилищна площ, пазарът е абсолютно предвидим и балансиран, което от своя страна въздейства стимулиращо  върху другите два показателя – активността на купувачите и банковото финансиране. Очакваме пазарът в града да запази своята балансираност до края на настоящата година.

Бургас – през последните четири години икономиката на града се представя все по-добре, което влияе благотворно върху наблюдаваните показатели.

Както във Варна, така и тук ръстът на средната цена на жилищна площ е в много приемливи граници, което, съчетано с икономическата активност на работещите, обяснява високия ръст и дял на реализираните сделки с ипотеки в града за периода, при което ипотечният дял в покупко-продажбите е около 48%. Деветмесечията на 2016 г. и 2018 г. са с отрицателен ръст по отношение броя на сделките, предшестван от подобен положителен ръст през 2015 г. и 2017 г., което очертава запазване на нивата на броя сделки от 2014 г. Очакванията ни са за запазване на динамиката на средната цена и спад в динамиката на броя сделки с ипотеки.

Стара Загора – тенденцията е към общ спад.

Като признаци на успокоение на пазара виждаме в индикаторите брой сделки (който трета поредна година е с отрицателна стойност) и средна цена на жилищна площ (който през последните две години сумарно е нараснал с близо 6%, през 2017 г. той е минус 0,18%). Това, според нас, определя пазар в града като балансиран между търсене и предлагане, и предсказуем в ценово отношение. Не очакваме до края на годината промени в така очерталата се картина  за деветмесечието на настоящата година.

Анализ за пазара на имоти от Младен Митов - Мениджър пазарни анализи в Агенция Явлена