Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Бисерка Маринова: Новите схеми за покупка на имоти са много рискови
Рубрика: Интервю Източник: Дневник Увеличават ли се имотните измами по време на криза?- Всяко неблагоприятно развитие на икономиката е своеобразен катализатор на престъпността изобщо, в това число и на имотните измами. Трябва да се знае обаче, че много повече на пазара на имоти не са престъпленията, а са гражданскоправните последици. Купувачите не си дават ясна сметка, че нито брокерът, нито нотариусът, а още по-малко държавата ще носят отговорност, ако например строителят не довърши започнатата сграда, за която има сключени предварителни договори за продажба. Рискът изцяло е за купувача.
Кризата и ограниченият достъп до финансиране на сделките извадиха на пазара нови схеми за покупка, които са рискови. Като покупката на лизинг с опция под наем с последващо изкупуване. Купувачът трябва много внимателно да прецени какво му се предлага и дали рисковете му не са завишени, защото собствеността върху имота ще му бъде прехвърлена след пълното изплащане на цената заедно с оскъпяването, без да има каквито и да било реални гаранции, че към бъдещия момент строителят няма да е прехвърлил имота на трето лице или пък че банка няма да е започнала процедура по събиране на вземането си, обезпечено от ипотека. Не се знае изобщо и дали в бъдеще все още ще съществува фирмата на продавача, защото в повечето случаи за всеки нов обект компаниите регистрират фирма. Затова препоръчително е, ако се използва лизинг, той да е от сериозна компания, каквито са тези към банковите институции.
Риск носи и покупката на имот от заложна къща. Всякакво прехвърляне на имота с уговорка за изкупуване при връщане на кредита е изключително опасно. Според Закона за задълженията и договорите продажбата с уговорка за изкупуване между физически лица е недействителна.
Не трябва да се предприема покупка на имот чрез новите форми, без да има консултация с адвокат.
Какви са най-често срещаните измами при сделките с имоти?
- От гледна точка на наказателното право в сферата на сделките с недвижимо имущество най-често срещани са документните престъпления. Използват се фалшиви лични карти и пълномощни. Това безспорно са най-масовите случаи на измами, чрез които се продава имот, без собственикът да знае за това. Сериозни рискове крие продажбата на имот чрез пълномощник.
В други случаи причината за проблемна сделка с имот е в предходни действия на страните или трети лица, които им помагат. Такива са случаите, когато въз основа на неверни сведения при разпит на свидетели се съставя нотариален акт за собственост на имот въз основа на обстоятелствена проверка, обикновено за придобиване на имот по давност и наследство. Понякога от общината се издават удостоверения за търпимост на сграда, за която няма строителни книжа, въз основа на т.нар. махленски свидетелства, че постройката е изградена преди 7 април 1987 г., които също е възможно да декларират неверни данни.
Освен това за много обстоятелства при сключване на нотариални сделки законът не изисква представяне на доказателства за твърдяните факти. Те се приемат за верни до доказване на противното въз основа на подписваните от страните декларации като данните за семейно и имотно състояние, за наличие или липса на задължения за данъци и осигурителни вноски и т.н. Тези, които с лека ръка подписват декларации с неверни данни, трябва да знаят обаче, че ги заплашва затвор до 6 години.
Най-често в практиката страните по сделката са изкушени да декларират по-ниска цена от действителната с цел да спестяват разноските по сделката. Някои купувачи не желаят да посочват истинската стойност на имота, защото ще трябва да декларират какъв е произходът на средствата, ако цената е над 30 хил. лева. Така рискуват да загубят парите си, ако впоследствие има проблеми.
Законодателно са предвидени сериозни санкции за недобросъвестните лица при сделките с имоти. Проблемът е, че престъплението се доказва трудно, особено когато във фактическия състав има включено изискване за умисъл.
Какви са опасностите за купувача и какво трябва да направи, за да се предпази от измама?
- Повече сигурност за купувачите има, ако се набавят допълнителни документи като удостоверение за тежести, за липса на реституционни претенции, че имотът не е общински или държавен, за семейно положение, за липса на производство по несъстоятелност спрямо продавача или пък за банкрут на строителя и т.н. Сто процента гаранция не може да се даде, но ако се направи правен анализ при сключването на сделката, рисковете се ограничават. Защото в една имотна сделка има няколко категории лица, които са обвързани от нея, без да са страна по самата сделка. Наред с това има и лица, без участието на които една сделка ще бъде нищожна. Например делбата, извършена от част от наследниците. Има и категория лица, които могат да предизвикат отмяна на сделката в бъдещ момент. Такива са правата на неучаствалия при продажбата съпруг, наследник с право на запазена част и други. При консултация с адвокат страните по сделката ще знаят какви права имат и от кого каква отговорност могат да търсят.
Много хора смятат, че нотариусът е длъжен да провери сделката, преди да я изповяда. На практика това така ли е? Участват ли нотариусите в измами и има ли наказан по този повод?
- Това наистина е така, но трябва да се знае, че не е работа на нотариуса да установява дали представените му документи, включително и лични карти, не са фалшифицирани, или дали след тях няма други документи, които променят правния статут на имота или правата на продавача. Представен ли е официален документ от компетентния орган, нотариусът е длъжен да признае удостоверените с него обстоятелства. Има заведени наказателни производства срещу нотариуси за това, че са съставили официален документ, в който са удостоверени неверни обстоятелства или изявления. Тези производства обикновено се прекратяват, защото няма доказателства, че нотариусът е действал виновно и от него не може да се очаква например да има познанията на графолог.
По-интересен е въпросът за гражданската отговорност на нотариуса, която той носи и която е обезпечена със задължителната застраховка. Такива дела срещу нотариуси има спечелени. Например за претърпени вреди вследствие нищожност, когато липсва подписът на свидетел при оформяне на нотариално завещание, или ако не е достатъчно точно описано вземането на ипотекарния кредитор. Важно е да се знае обаче, че тази отговорност е ограничена от закона до размера на удостоверения материален интерес, а при продажбите това е обявената продажна цена.
Какви са рисковете за продавачите на имоти?
- Продавачът поема риск още преди сделката, защото допуска в имота си на огледи лица, за които не знае нищо. Освен това даването на копия от документи за проверка и справка може да се окаже началото на документна измама. Тези рискове са намалени, ако се използват услугите на брокер. Но най-сериозен е рискът на продавача да не получи реално уговорената цена. Това може да се избегне изцяло, ако разплащанията стават по банков път и ако сделките се изповядват по реалната цена. В Австрия и Франция този въпрос е разрешен с въвеждането на депозитна каса. Така цената се превежда по нарочна сметка на нотариуса в тази каса и се освобождава в полза на продавача едва след сключване на сделката.
