Новини за недвижими имоти

Цената на земята

Очевиднонещо парадоксално се случва с българските имоти. Периодично слушаме бодряшки мисли на господа търговците на недвижимости как миналата година цените се качили с 20%, тази година се очаквали да пораснат още толкова, а до 2007 г. да се удвоят. Те обаче малко ни казват за причините на този розов бум, а без да си дадем сметка защо цената на инвестиционния актив расте, трудно ще преценим кога тенденцията се обръща. И някой ден, когато цените се строполят презглава, губещ ще се окаже отново случайният масов купувач, комуто купените недвижимости вместо сигурност са донесли чиста загуба. Не е нужно да се задълбочаваме в структурата на цените на стотиците хиляди разнородни имоти. Същинското неизвестно във финансово уравнение е едно - цената на земята е имагинерният компонент в стойността на всеки имот. Останалото - цената на самото строителство и данъците, които обременяват покупката и поддръжката, са относително стабилни. Навсякъде в света цените на строителния продукт са близки, щом в него се влагат масови стоки - циментът и стоманата в бетона са борсови стоки, настилките, дограмата и оборудването на сградите са на една цена и за хотела в Банско, и за къщата в Дивотино. Единствена отлика откриваме в транспорта и надницата на строителите. Онова, което прави принципно различна цената на 1000 кв. м магазин в токийския Гинза и в Казанлък, е цената на земята.

Финансовата наука отдавна е открила как се оценява този природен монопол. Тя учи, че цената на земята се определя от дохода, който може да се получи от бъдещата й оптимална употреба (HBU, highest and best use). Ако е земеделска земя, цената й зависи от добива, ако е градска - от наемите, които ще носи бъдещата сграда. Вземете очакваните доходи за един пълен амортизационен цикъл на недвижимостта (или поколенски цикъл, напоследък се приемат 25 години), намалете дохода за всяка година с лихвата за толкова време, колкото има от днес, докато се получи съответният доход, извадете от този сбор инвестицията за строителство - и получавате най-груба оценка за стойността на земята. Финансистите използват за тази сметка по-сложната формула на Самюелсън-МакКийн (или - ако предпочитате - на МакДоналд-Зигел), но принципът е същият: сегашният собственик на земята я оценява според бъдещия доход и утрешната стойност на онова, за което тя може да се ползва. От тази позиция става ясно парадоксалното българско ценообразуване на земята. От една страна, наемите падат, от друга страна, предлагането на недвижимости след приватизацията, постоянните вълни на фалити и всекидневни принудителни разпродажби видимо расте. Защо тогава расте цената на земята? Първо, защото при ниските начални цени бе високо търсенето. Към местните купувачи се прибавиха и чуждестранни спекуланти с недвижимости. По-важно е, че банките надуват покупките на недвижимости с ограничителната си кредитна политика - "ипотека на всяка цена". Дори и за оборотен кредит. Може да си арендатор на половината Софийско поле - кредит няма да видиш, ако не ипотекираш земя, т.е. ако не си собственик. Така се изражда отношението наем/цена. Там, където за нормална дейност е достатъчно да се наеме обект, нашите фирми търсят да го купят. Но още по-съществена причина за парадоксалното ценообразуване на българските имоти е липсващият пазар.

Не че няма сделки с недвижимости, но пазар, който от десет години (с кратък стрес няколко месеца) върви само в една посока - нагоре, не е пазар във финансовия смисъл на термина. Поне три пъти трябва да опре индексът на цените на земята до максимума и поне три пъти трябва да се върнат назад под достигнатото реалните цени по сделките, за да можем да твърдим, че са пазарно потвърдени. Иначе - както досега - всеки купувач без реална представа за риска, който носи, ще държи собствеността както сега - в очакване на непременно повишение, което да му покрие с премия и инвестицията, и лихвите върху заровените в земята пари. Въпреки прословутия еврооптимизъм, който ни пробутват на всяка крачка (щом ще влезем в Европа, цените неизбежно ще се вдигнат), трябва да е ясно, че дори имагинерната цена на земята си има предел. Европейският фактор е отдавна отчетен и сега само се амортизира периодът, в който очакването ще стане факт. Опитният инвеститор предпочита да продаде сигурните факти и да касира печалбата, преди да е достигнат неясният, но неизбежен предел, след който цената се срутва. Тогава продавачите ще са много, но както казват брокерите: "ранното пиле хваща червейчето".