Новини за недвижими имоти

Цените на имотите не са вързани с ЕС

Лъчезар Искров  Росен Киров

- Как гледате на прогнозите, че цените на имотите у нас ще се сринат, ако влизането ни в Евросъюза се отложи?

Лъчезар Искров: - Първото, което искам да посоча, е че при около 200 000 сделки с недвижими имоти годишно едва 5 на сто се сключват от чужденци. При това голяма част от тях купуват по-евтини къщи в планините. Затова не може да се каже, че тези продажби са решаващи за общото развитие на пазара на недвижими имоти у нас. Но има нещо друго. Подобни публикации в британската преса оказват влияние и в другите страни от Европа, както и върху чуждите инвеститори. Затова не е изключено да се допусне и наличието на определени корпоративни интереси.

Росен Киров: - Аз направо бих могъл да ги определя като конюнктурни. Подобно предупреждение все още не е сериозно. Самият факт, че всеки англичанин, който е купил къща у нас, вече иска да ни става колега, т.е. да открива фирма за покупко-продажба на имоти, означава, че едва ли чужденците искат да се оттеглят от България. По-скоро разрешават свои собствени противоречия чрез пресата, а ние приемаме нещата прекалено сериозно. Все пак освен англичаните холандците по традиция също демонстрират висок интерес към нашите обекти. Напоследък това важи за Франция, има и опции за продажба на недвижими имоти в САЩ, макар че Америка е прекалено далече.

- Няма ли все пак нещо вярно в британските публикации?

Л. И. - Наскоро бях в Слънчев бряг и забелязах, че прекомерното строителство е свързано с много лоша инфраструктура. Общините дават разрешения за строителство, но не правят почти нищо за изграждането на инфраструктурата. Затова англичани и други чужденци са принудени да газят в калта. Купувачите, които са дали парите си за подобен строеж, вече гледат да си избавят от него и да го продадат. Затова скоро подобни хотели и вилни селища ще се появят на вторичния пазар - тоест ще се препродават на някой друг. Моето лично наблюдение е, че държавата абдикира от задълженията си, свързани с градоустройството като цяло. Тя би могла под различни форми (намалени данъци или чрез други стимули) да подкрепи предприемачите, които искат по някакъв начин да се погрижат и за инфраструктурата около обектите.

Р. К. - Проблем е и прекалено гъстото застрояване на някои курорти. Там се строи масово и прекалено много за сметка на стил и качество. Появиха се огромни обекти на свръхвисоки цени, които обаче скоро ще паднат. Просто защото те не са адресирани към западния турист с пари. Те ще привлекат у нас евтини купувачи - както стана с прекомерното строителство в Испания и Португалия. Или в Мексико например - кой освен дребни престъпници ходи сега в Акапулко? В момента по черноморската ивица има далеч по-привлекателни места, на които да се строят наистинакачествени хотели и вилни селища за хора с пари.

- До каква степен за тези проблеми е отговорна държавата?

Л. И. - В момента курортите ни са напълно незащитени от поголовно строителство, което след време ще доведе до същите проблеми. И не само по Черноморието. Просто липсва закон за това. Едно от най ценните ни богатства - природата, е сериозно застрашена. В проектозакона за Черноморското крайбрежие се борави със зони, метри, в които не се допуска строителство. По-добре би било в тези райони да се прави комплексна оценка, която да оценява всички аспекти на даден инвестиционен проект, и особено на екологичните. Проблемите да се решават в контекста на конкретното място, а не в метраж.

Р. К. - Ето вижте Банско например - там строителството стана същото, като в големите ни курорти - хотел до хотел. Законът за черноморското крайбрежие, който бе вкаран в парламента и, слава богу, така и не бе приет в този вид, трябва да важи и за всички курортни зони.

Л. И. - Един такъв закон трябва да се основава не на забрани, а на стимули и облекчения, включително и данъчни. Примерно - ти си построил дадено вилно селище, около което няма инфраструктура. Но няма да плащаш данъци в идните десет години.

Р. К. - Затова държавата трябва да допусне, предпазливо естествено, частната инициатива и в сферата на инфраструктурата.

- Има ли вече отлив на чужденци от нашите курорти?

Р. К. - Да, руснаците ни напуснаха от няколко години. Преориентираха се към Турция.

Л. И. - България все още не е успяла да се рекламира като една атрактивна дестинация в много страни от Централна Европа - в Германия, в Австрия, Белгия. А между другото бягството на чужди туристи има и други последици. Много инвеститори са взели кредити от туроператорски агенции, за да строят у нас курорти срещу дългосрочни договори да водят тук туристи. Когато инвестицията се окаже неуспешна, и чуждите туроператори се оттеглят от нашия пазар.

- Как ще се променят цените на недвижимите имоти след 2007 г.?

Л. И. - Аз не бих искал да обвързваме нашия пазар на имоти с влизането ни в ЕС, особено след последните събития. Годината 2007 за приемането ни става все по-условна, затова не бива да връзваме прогнозите с нея. Наблюдения, правени върху Словакия, сочат, че средната цена там е тръгнала надолу. Но по-важното е, че ще настъпи диференциация на цените. Доскоро от значение при покупко-продажбата бе само местоположението и цената на имота. Сега вече за първи път на челни позиции излизат качеството на строителството, комфортът, добрата инфраструктура. Появиха се чужди инвеститори, които държат сметка за тези неща, когато строят у нас. Затова и все повече хора с пари предпочитат затворените селища с допълнителни екстри и качество.

И. К. - Прогнозата ми е, че у нас жилищата ще се поделят на много скъпи, скъпи, евтини и много евтини. Последните ще бъдат в панелните зони, където цените сега са силно надхвърлени. Хората там скоро ще видят, че не могат да продават на тези стойности, и сделките ще поевтинеят. Хората, които продават стара панелка от свое име, от няколко години вече не са фактор на пазара. Лошото е, че когато четат за скока на цените, много от тях отказват сделки, за да чакат поскъпването на имота си. И накрая го продават по-евтино.

Л.И. - Анализите показват, че на пазара постепенно започва пренасищане с ново строителство. Във виртуалния сайт www.bcc.bg има данни, че в момента само в столицата в процес на изграждане са обекти с площ над 1,16 млн кв. м. Най-висок относителен дял имат жилищата, а след тях са офисите. Като ги съберем със сградите в проект, които чакат разрешение за строеж, и с вече завършените, това е много голямо количество обекти. Като резултат се очаква едно пренасищане на пазара. Ръстът на цените ще се забави значително, въпреки всички прогнози.