Новини за недвижими имоти

Цените на офисите в София стигнаха централноевропейските

Финансовите институции, фармацевтичните компании, IT фирмите, посолствата и представителствата на мултинационални компании са основни наематели на офис площите в София. Търсенето на подобни сгради все повече нараства заради предимствата, които предлагат - удобно местоположение, качествено строителство, модерни комуникации, възможност за паркиране на служители и клиенти, денонощна охрана и поддръжка на сградата.

От 1999 г. досега предлагането на нови офис площи се е увеличило от 16 000 кв.м на 149 500 кв.м, а по груби изчисления инвестираните средства са нараснали от 4.8 млн. евро на близо 75 млн. евро. Към началото на октомври София разполага с над 550 хиляди кв.м офисни площи, като повече от половината от тях са нови - от клас А, В, С, които са съобразени в различна степен с международните стандарти. В различни фази на строеж и проектиране има още около 170 хиляди кв.м, които трябва да бъдат готови в периода 2004 - 2006 г. За сравнение в столиците на новите членки на Европейския съюз (ЕС) пазарът на офис площи в Прага през 2003 г. се е увеличил с 60 хиляди кв.м, достигайки 1.4 млн. кв. м, във Варшава те са достигнали 1.8 млн. кв.м, а в Будапеща са 1.3 млн. кв.м.

Увеличеното предлагане на нови офисни сгради в София имаше слаб ефект върху наемните цени. През последните три години наемите спаднаха средно с 5 - 9.5%, като в момента са в застой. Въпреки това балансът между търсенето и предлагането на модерни офис площи се запазва стабилен, което предполага и запазване на доходността от този тип инвестиция, която продължава да е сред най-атрактивните. Годишната доходност на инвеститорите в търговски площи в България варира между 11% и 16%, докато доходността в Унгария, Полша, Чехия е около 8.5 - 9.5%.

Тенденция, която се налага на пазара, е наемателите да преместват своите офиси от жилищни сгради в преустроени и модернизирани стари административни постройки и нови модерни офис центрове. Три са предпочитаните в София райони. Най-атрактивна остава централната градска част, където цените на офисите се движат от 10 до 20 евро на кв. м. Основното предимство на този район е близостта до държавни институции. Другите два - вътрешният градски ринг и входните булеварди, привличат наемателите с по-ниските наеми ( между 8 и 13 евро на кв. м), лесния достъп, по-добрите възможности за паркиране. Не на последно място е съчетанието на офисни и складови площи, за което настояват все повече клиенти.

От година и половина се регистрира нарастване на нормата на заетост в новите, както и реконструирани за бизнес центрове сгради, разположени в т. нар. широк градски център и по входните артерии към столицата. По-слабо се запълват модерните сгради в централната градска част, където няколко големи проекта предлагат в момента офиси. Към октомври заетостта на офис площите от клас А е 75%, а за клас В и С в, зависимост от местоположението им, е 83% и 88%.

Според "Елта консулт" има силен интерес от страна на чужди институцонални инвеститори към офисните имоти, който е насочен не само към реализиране на нови проекти, но и към влагане на средства във вече съществуващи, дадени дългосрочно под наем на стабилни фирми. Проблемът е, че няма достатъчно по обем предлагане на такива имоти. В същото време административните сгради, които отговарят на всички международни стандарти, в София са около десетина, сред които Соравия, PCI Експо 2000, Бизнес център "Витоша", Софбилд до бул."Витоша", бизнес центъра на бул. "Стамболийски" и др. Анализът показва наличие на ниша за инвестиции в строителството на офис сгради от висок клас.

От "Елта консулт" очакват ръст на сделките с офис имоти у нас и оживление на пазара през следващите години. Освен интереса на институционални инвеститори другите причини са добрата възвращаемост на инвестициите - 11 - 16%, решението за намаляване на корпоративния данък на 19.5% от 2004 г., както и предстоящото ни приемане в ЕС. Интерес към българския пазар проявяват израелски, британски, ирландски, гръцки и германски частни институционални групи и фондове.

Лили Границка