Новини за недвижими имоти

Д. Добрев: Качествените жилища намират купувачи независимо от цената

Г-н Добрев, какво се случи на пазара на жилища от началото на годината?

През последните няколко месеца пазарът се движи в рамките на нормалното – има и купувачи с по-ниски бюджети и продавачи с високи очаквания, но като цяло се усеща раздвижване и освен много огледи се реализират и голям брой сделки.

Случилото се с Корпоративна търговска банка (КТБ) определено оказа влияние върху хората със спестени пари в банките – те решиха да ги инвестират заради страха. Появиха се изключително много купувачи, които искаха да плащат 100% кеш и то не само за завършени имоти, а и за жилища в сгради на изкоп. Това беше като че ли най-интересното. Хората предпочитаха да дадат всичките си спестявания наведнъж за апартамент, но да са спокойни, че няма да ги изгубят, ако се случи някоя банка да фалира.

Това все още продължава като тенденция, но е по-слабо изразено, защото голяма част от хората, засегнати от банковата криза през миналата година, вече закупиха имот. Като цяло в бранша нямаше очаквания, че ще се възстановят сделките “на зелено”, но това вече е факт. Такива сделки се случват и то – доста често.

Към какви строителни компании се насочват купувачите “на зелено” – проверени, стабилни инвеститори с история или нови инвеститори, строители, които едва сега влизат в тази роля?

Купувачите имат много високи очаквания и са много по-информирани. Те проверяват всичко, хората не биха поверили парите си на недоказал се инвеститор. Предпочитат се фирми с име, с история. В случаите, когато купуват от недоказан строител, това трябва да е нещо изключително изгодно, т.е. под пазарната цена, и с допълнителни гаранции и схеми за плащане, които защитават купувачите.

Средностатистическият купувач държи на сигурността, на доказалия се инвеститор, търсят се схеми на плащане, които предпазват купувача – с минимална първоначална вноска, а по-голямата част да се изплати при предаването на обекта. Купувачите проверяват и дали парите, които са дали, се използват само и единствено за реализацията на обекта. Когато всичко е прозрачно, хората се доверяват и купуват.

Заради този тласък на търсенето “на зелено” появяват ли се вече и нови инвеститори?

Да, появяват се и нови играчи. Давам пример с проекта “Резиденшъл Младост” в “Младост” 3, който се реализира от испанската фирма Виa Селере. Проектът е в топ 3 по големина в София за миналата година. Парцелът е закупен доста по-рано от началото на първата копка. Компанията изчака подходящия момент и стартира строителството през миналата година, през октомври. Още от самото започване на строителството се продадоха близо 10 процента от жилищата, а до Акт 14 – над 35 процента.

Това е пример за много добър проект, отличаващ се с изключителна локация, отлично изпълнение на строежа с висококачествени материали, с много просторни стаи и много зеленина. Главен изпълнител е строителна фирма “Маркан” с доказан опит с годините. Схемите на плащане са съобразни с възможностите на купувача както следва - 10% на предварителен договор, като останалата сума се разпределя при Акт 15 и Акт 16, оставяйки по-голямата вноска на Акт 16.

Виа Селере е фирма с успешни проекти в няколко държави на няколко континента. Хората понякога гледат с недоверие на чуждестранните участници на пазара на недвижими имоти, но компанията работи както със собствено финансиране, така и с допълнителни средства и завършването на целия комплекс не е обусловено от обема на предварителните сделки. Първа фаза на проекта се очаква да бъде завършен през ноември месец тази година, когато ще стартира и строителството на втора фаза. До тогава се очаква реализация на над 80% от него. Проектът е доказателство, че купувачите в България търсят качество, прозрачност, стойност, сигурност и сериозен партньор в лицето на инвеститора. Пазарът определено се раздвижва, много купувачи се прибират и от чужбина специално с цел покупка на имот.

Не се ли поизчерпа този “ефект КТБ” за пазара на имоти?

Не съвсем. Не е чак толкова силен обаче, хората малко или много започват да се успокояват, но някои от тях още не са намерили подходящо жилище и търсенето продължава.

Посоката като цяло е хората да изкарват спестяванията си от банките и да ги инвестират заради ниските лихви по депозитите. Голяма част от хората не разполагаха с достатъчно средства да закупят това, което искат, а точно тогава заради несигурността не искаха да теглят кредит. Те обаче постепенно се връщат на пазара, защото банките станаха гъвкави и лихвите по ипотечните кредити също падат.

По отношение на бюджетите на купувачите и очакванията на продавачите – постига ли се баланс между възможности и очаквания и ставаме ли вече свидетели на нови крайности заради подема на пазара?

Нещата не са се променили драстично. Масата от купувачите продължават да са с не много високи бюджети. Въпросът е какво търсят. Купувачът иска функционален апартамент с хубави стаи, които да са използваеми, на разумна цена. Тези апартаменти, които не се продават в момента, обикновено са нефункционални, с неизползваеми помещения, с не толкова добра локация.

Когато жилището е на хубаво място и е с добро разпределение, дори и да е на малко по-висока цена, сделка се постига. Всичко зависи от проекта и жилището. Много купувачи са склонни да платят малко повече за качество. Просто посоката на пазара е такава. В бума на строителството се гледаха само едни картинки, които изглеждаха добре. При завършването на сградите обаче се оказваше, че в спалните например не може да се побере и едно легло. В момента, без значение от бюджетите и очакванията, хубавите жилища се реализират, като цената не е определяща.

Регистрирате ли повече случаи на продавачи, които изтеглят офертите си с идеята да изчакат по-висока цена?

Има такива случаи както в София, така и в другите по-големи градове на страната. Хората чуват, че нещо се случва на пазара и изчакват, а някои от тези имоти се предлагат от години. Идват купувачи, желаещи да закупят имота, предлагат цена, близка до исканата, но продавачите отказват точно заради новините за подема на пазара. Има случаи на отказ от сделки и повишаване на цените, много рядко, но ги има.

Какви са тенденциите при цените?

Цените са стабилни от доста време – около година и половина или две, няма резки движения, а дори да има повишения, те са минимални и в определени райони и комплекси с добра локация и високо качество.

Какво е съотношението между хората, които купуват за собствени нужди, или за инвестиция?

Съотношението се запазва, купува се основно за собствени нужди. Повечето купувачи са млади хора, с перспективни професии, с добри доходи. За офисите предпочитанията са за наем, а при магазините се купуват тези, които изискват минимална инвестиция и лесно биха били отдадени под наем, т.е. са на локация с голям човекопоток.

Как ще се променя динамиката на пазара през следващата година според Вас?

През следващата година се очаква по-сериозно раздвижване на пазара. Много инвеститори придобиват парцели предимно срещу обезщетение и започват строителство. Търсенето така или иначе се увеличава – и заради лихвите, и заради това, че хората имат някаква стабилност в момента.

Очертава се следващите две години да са динамични и това ще се отрази и върху цените. Повишението в никакъв случай няма да бъде драстично, не можем да говорим за резки ръстове, а за плавни и то при качествените проекти на ключови места, реализирани от доказани инвеститори.

По статията работи: автор Миглена Иванова