Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Д. Хамър: Глобални институции поглеждат към пазара на лоши кредити в България
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bg- На една конференция за имоти миналата година вие споменахте, че България и Румъния може да станат по-привлекателни за международните инвеститори в имоти. Какво е отношението към тези пазари в момента?
Като юрист с фокус „Специални ситуации“ аз гледам на имотите през погледа на моите клиенти, които обикновено са международни опортюнистични инвеститори и такива, които инвестират в проблемни активи. Българският и румънският пазар в момента са привлекателни за такива инвеститори по три основни причини.
На първо място - и двата пазара бяха засегнати от глобалната финансова криза през 2008 г. и настоящите макроикономически проблеми в еврозоната. Румъния например има един от най-високите дялове на необслужвани кредити в еврозоната, при които между 16% и 21% са със сериозни проблеми, а 35% - със средна степен. Над 90% от тях са кредити в чуждестранна валута. Това се отрази негативно на цените на имотите и създаде някои възможности, най-вече в сегмента на първокласните имоти, разположени в централните градски локации.
Все още не сме станали свидетели на очакваните мащабни продажби от кредиторите в региона на значителни портфейли от кредити към пазара на имоти, но опитните инвеститори вече успяха да придобият селективно някои качествени активи.
На второ място, някои пазари на имоти в Западна Европа, като Ирландия и Испания, които също бяха засегнати, привлякоха по-традиционни инвеститори в имоти поради имиджа си, свързан с юридическа стабилност и по-ниско ниво на риск. По същата причина в Централна и източна Европа инвеститорите се стекоха предимно към Полша и Чехия. Това доведе до пазарно насищане в тези локации. В сравнение с тях България и Румъния предлагат изгодни възможности за информираните инвеститори.
Трето – икономиките на България и Румъния са сравнително стабилни с потенциал за малък, но стабилен ръст. Докато Словения отчете свиване на БВП от 1,2% през 2012 г. и даде повод за опасения, че може да стане шестата страна в еврозоната, която ще се нуждае от финансова помощ, то БВП на България нарасна с 0,7%, а на Румъния – с 1%. Това бе отразено и от пазарите на имоти.
Някои първокласни имоти, като офисите (главно в Румъния), индустриалните имоти (главно в България), търговските центрове (и в двете страни), хотели и луксозни жилищни сгради започнаха да възстановяват стойностите си. Ранните инвеститори започват да отчитат възвръщаемост, като все още има потенциал за ръст и за новите инвеститори.
- Какъв тип инвеститори проявяват интерес към ЦИЕ?
Регионът на Централна и Източна Европа не може да се разглежда като отделен пазар. Съществува икономическо, както и географско разграничение между Полша и Чехия от една страна и България и Румъния – от друга.
По същия начин има и разграничение между първокласните имоти, разположени в основните градски центрове, и второстепенните имоти, разположени в по-малките градове и отдалечение локации. Всеки от тези активи привлича различен тип инвеститори в зависимост от техния апетит за риск и очаквания за възвръщаемост.
Като цяло инвеститорите в ЦИЕ се разделят на следните категории:
- стратегически и секторни инвеститори (индивидуални инвеститори)
- инвеститори в кредити за имоти и кредитни портфейли (инвеститори в проблемни активи)
- инвестиционни фондове и инвеститори във фондове за имоти (европейски/ЦИЕ и САЩ)
- тръстови инвеститори (семейни тръстове)
- инвеститори в класически финансови продукти
- дялови инвеститори (Blackstone, Lonestar)
- инвеститори в дребни активи
- Можем ли да очакваме ръст в броя на възбраните? В кои страни и за кои видове имоти?
Повечето кредитори в Централна и Източна Европа, както и всъщност в Европа, работят в посока преструктуриране на кредитите, отколкото принудителни мерки. Това се дължи на факта, че както кредиторите, така и кредитополучателите са поставени под един и също икономически и политически натиск.
С въвеждането на разпоредбите Базел ІІІ, които изискват от банките да повишат капиталовата си адекватност, се очакваше че банките бързо ще прочистят своите баланси от необслужвани кредити чрез портфейлни продажби и възбрани. Основните срокове за Базел ІІІ бяха юни 2012 и януари 2013 г.
На фона на бавното възстановяване от финансовата криза от 2008 г. и двойното дъно на рецесията, породено от кризата с държавния дълг в еврозоната, банковите регулатори отчетоха факта, че незабавното налагане на регулациите ще има отрицателен ефект. Банките щяха да бъдат заставени да прибегнат до принудителни продажби на активи, което щеше още повече да понижи стойността на техните портфейли, да доведе до свиване на икононмиката, понижение на тяхната капиталова адекватност и повишение на дела на лошите кредити.
Въпреки че делът на необслужваните кредити през този период се повиши, банковите регулатори предприеха по-гъвкав подход относно въвеждането на Базел ІІІ. Банките от своя страна също приеха по-гъвкав подход към необслужваните кредити и бяха по-склонни да пристъпват към преструктуриране, вместо да предприемат принудителни действия.
- Голям ли е обемът от кредити, които трябва да бъдат преструктурирани и рефинансирани през следващите години на пазара на имоти в региона? До какви ефекти очаквате да доведе това?
Смята се, че балансите на европейските банки включват 1,5 трлн. евро гарантирани и негарантирани необлсужвани кредити. По данни на глобалната консултантска компапния за имоти CBRE през първите три тримесечия на 2012 г. са били продадени необлсужвани кредити към имоти на стойност над 7,5 млрд. евро.
Както Международната финансова корпорация, така и Европейската банка за възстановяване и развитие отдавна са активни на пазара на необслужвани кредити, финансирайки редица сделки с такива активи, било то двустранно или пък чрез смесени дружества с институции за обслужване и събиране на лоши кредити в Русия и Турция. Сега тези две международни институции се съсредоточават изключително върху продажбите и придобиванията на необслужвани кредити в Централна и Югоизточна Европа, отчитайки както тяхната инвестиционна стойност, така и фактът, че банковата ликвидност е съществена за функционирането на пазарната икономика.
Сред страните, към които ще се насочат, са големи пазари като България и Румъния, както и по-малки, но стратегически пазари като Словения - първата от бившите югославски републики, които се присъединиха към ЕС, и първата бивша комунистическа страна, която прие еврото. Смята се, че към юли 2012 г. необслужваните кредити в Словения са били на стойност 6,4 млрд. евро, което е с 55% повече в сравнение със същия период на 2011 г.
- Съществува ли риск за пазари като България поради близостта им с Гърция или може да се очаква те да бъдат благоприятно повлияни като евентуално по-безопасни дестинации?
На практика България бе облагодетелствана от гръцката криза. Смята се, че през периода 2011-2012 г. между 100 и 200 гръцки компании са напускали Гърция всеки месец и са се регистрирали в България – в София или в градове в близост до границата. Става дума за разнообразни сектори – от текстил до селско стопанство и услуги.
В сравнение с Гърция България има добри икономически показатели: ниско ниво на задлъжнялост в държавния и частния сектор, стабилна валута, нисък корпоративен данък от 10%, конкурентни разходи за труд и очакван ръст на БВП. Наред с това сътрудничеството между България и Гърция се задълбочава все повече по отношение на различни проекти.
- Как се представя секторът на имотите в региона в сравнение с други класове активи, като акции и облигации?
Инвеститорите все повече се обръщат към имотите с цел да повишат възвръщаемостта от своите портфейли. С вътрешна норма на възвръщаемост от 15-25% необслужваните кредити или проблемните кредити за имоти представляват привлекателна инвестиция. Нивото на ликвидност зависи от вида имоти и инвестиционни компании. По-високите нива на доходност отразяват също и по-високите рискове, които се свързват с тях.
По статията работиха: автор Ангел Милев, редактор Миглена Иванова
