Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Димитър Язов: Появиха се първи признаци за съживяване на строителния отрасъл
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bg- Строителният отрасъл отнесе пръв сред всички останали жестокия удар на кризата. Логично е да се мисли, че и първи ще излезете от нея. Има ли признаци за това?
По принцип досега поне историята показва това, че строителството първо влиза и първо излиза от кризите. Лошото е, че светът вече е много глобализиран и старите принципи в икономиката не важат със същата сила, както преди. Точно почнахме да излизаме от кризата и виждаме какво става в Гърция, Италия, Испания, а ние малко или много сме навързани за тях.
Така че тези трусове в европейските страни ще окажат някакво влияние в една или друга посока. Но се надявам, че българската икономика не е чак толкова зависима, защото ние нямаме кой знае колко голям износ – за съжаление.
- Но това означава, че нямаме и читава индустрия, кое тогава може да ни помогне ?
Ние нямаме индустрия вече от 20 години. Това, което го имахме до 1990 година, се зачеркна с лека ръка. От септември тази година обаче има някакви надежди – поне за нашия бранш. Започна да се проявява интерес към строителството от български клиенти.
В предишните години, когато строителството беше във възход - и особено жилищното строителство, ръстовете дойдоха от това, че предимно чужди инвеститори влагаха много пари и чуждестранни граждани закупуваха по-голямата част от жилищата. През последните 2-2,5 години беше трагедия. Особено през 2010 г. - едно телефонно обаждане съм нямал – някой дори само да попита имам ли нещо за продаване, нямам ли.
- От момента, в който светът и България влязоха в кризата – какъв обем незавършено строителство остана и какъв е обемът на непродаденото, но завършено строителство?
В медиите се пускат разни данни, които според мен са измислени и стряскащи. Не знам кой и с каква цел ги пускаше. Примерно, че София имала 1 милион и 400 хиляди квадрата завършено с акт 16 жилищно строителство, пък непродадено. Това е абсурд. Толкова не е построено в София за 20 години. Също за Пловдив – колко много незавършено и колко висящо.
За Пловдив цифрите ги следя и са ми ясни. В момента в Пловдив с акт 16 – завършени и непродадени има не повече от 450 апартамента. Това е нищо. Когато беше бумът в строителството най-много жилища - 1800 апартамент, бяха построени през 2007-2008 г. От тях две трети са продадени веднага.
След това през 2009 започна жестокият спад. Миналата година новите строителни разрешения бяха 250. Но това е нищо, тъй като 90 на сто от тези разрешителни са за някакви преустройства, за някакви допълнения. През последните две години нови сгради никой не е започвал. Малко по малко обаче това, което беше извадено на пазара, започна да се купува. Хората все пак искат нови жилища. Има нови семейства, които искат да се отделят от родителите.
- За българина собственото жилище е свръх ценност и може би това ще спаси донякъде бранша в тези трудни времена?
Да, това е така. Хората са поизплашени от събитията през последните две години. Депозитите в банките се увеличават всеки божи месец. Някои от хората – разбира се не всички, имат пари. Но сега вместо в имоти ги влагат в банки. Не знам дали са прави или не – бъдещето ще покаже, но това, което съм научил и знам от практиката си е, че никога всички яйца не се държат в една кошница.
Рискът винаги трябва да се разпределя. Знаем какво се случи с банките през 1996-1997 г. Така че който има пари трябва да си ги разпредели – малко на депозит, малко в имоти, малко в скъпоценни камъни и злато. За да не стане така, че от един шамар в банковата система да загубят всичко.
- Казвате, че вече се наблюдава някакво оживление в сектора. Къде се забелязва най-отчетливо това, само при жилищата ли? Как е при промишленото и търговското строителство?
При офисите в момента нещата най-много са западнали. Търговски площи се търсят все повече. Миналата година на Главната улица на Пловдив около 30 % от магазините бяха с табели „Отдава се под наем”. Сега няма нито един празен магазин. Всичко се напълни пак. Цените на наемите бяха паднали, сега се задържаха.
- А при жилищата, техните цени раздвижиха ли се?
На жилищата цените замръзнаха през 2010 г. Нивата са 500-600 евро в зависимост от местоположението, от самото жилище и много други фактори. Има някъде, където продават и на 300-400 евро, но това са или некачествено изпълнени жилища, или ги продават частни съдебни изпълнители, но са рядкост и са много рискови и не определят пазара. В Пловдив има един единствен обект с около стотина апартамента, който се продава от частен съдебен изпълнител.
Тази година започна малко по-добре – появиха се телефонни обаждания още от януари-февруари, от май започнаха да се правят все по-често огледи. А от септември – да не чуе дяволът, всеки ден имаме обаждания и огледи.
- А сделки?
И сделки вече има. От септември по две-три сделки на месец стават. Докато през миналата година нямаше дори обаждания по телефона. Да не говорим за сделки. Черноморието живна още от пролетта – руснаците се върнаха и почнаха пак да купуват. Планинските курорти – не чак толкова.
София, Варна, Бургас, Стара Загора – и там има оживление. Цените не са се вдигнали, но започна да се вдига броят на сделките. Това означава, че наличното на пазара ще започне драстично да намалява. Колкото и да е уплашен народът ни, колкото и да стиска парите си в банката за черни дни, ще дойде един момент в който малко по малко всеки ще прозре, че една част от парите си трябва да ги държи и в жилища . Притеснява ме единствено, че в Европа, поне аз така очаквам, се очертава жестока инфлация. Тези дългови кризи се оправят единствено с печатане на пари.
- Какви нива за вас са жестока инфлация?
За Европа 10-15 на сто е жестока инфлация. Предполагам , че скоро още пари ще се напечатат. Жестоката инфлация ще вдигне цената на жилищата и ще отпуши пазара. Но пък ще изяде бързо резервите на населението в банките. Ще мине време докато се уравновеси пазарът. И после всичко ще си тръгне по нормалния ред. Въпросът е, че този период никой не може да прогнозира колко ще продължи – дали една, две или три години.
- Значи това оживление в момента реално консумира онова, което беше построено, но замразено заради кризата. Кога може да се очаква същинско оживление на бранша – тоест приходът от сегашното оживление да се реинвестира в ново строителство?
Няма да е през следващата година, макар че в София това започна още през тази година. Плахо, но са започнали. В Пловдив към края на 2012 година може да се очаква същото и чак към 2013 година да се започне нормално строителство, не онова изкуственото, надутото.
- Мислите ли, че кризата нямаше да бъде толкова тежка, ако не беше това огромно „изхвърляне” в бранша?
Не. Свръхпредлагане имаше само по курортите. Никъде другаде. В Пловдив през последните 20 години я има построени 5000 нови жилища, я няма. До 1989 г. годишният план за жилища с акт 16 беше 7-8 хиляди на година. Такива бяха нуждите от жилища. Няма как това да предизвика кризата.
- Колко фирми фалираха в бранша и конкретно - Пловдив?
Две трети от фирмите – не мога да кажа, че са фалирали безвъзвратно, но спряха работа. Половината от тях съм сигурен, че няма да се върнат никога в сектора, защото това бяха фирми, които се създадоха конюнктурно – хора, които никога не са се занимавали със строителство.
Видяха, че в бранша има печалба и бяха направили и те строителни фирми. Реално да са останали стотина – 120 фирми, които се занимаваха със строителство още от 1990 г. Тази криза отрезви пазара. Лошото е, че свестните работници и свестните кадри от нашия бранш заминават за чужбина тъй като тук не могат да си намерят работа в момента. А идат ли веднъж в чужбина – трудно се връщат.
В чужбина сме търсени – за разлика от България. По света само сърбите са по-добри строители от нас. В Израел клиентите като разберяха, че българи са строителите – купуваха без колебание.
- Къде заминават български строители?
В Германия, Англия, Франция, Испания, Италия. В Израел през тези 14-15 години през мен са минали много хора – около 4500 души, всеки е работил там минимум 5-10 години. Всички тези хора се научиха се да работят по капиталистически и сега са пак в чужбина. Те в България не могат да изтърпят.
Просто при нас е трагедия – и бюрокрацията, и схемите на плащане, и начините на проверки - насила ни гонят от България. В чужбина се работи сто пъти по-лесно и затова и производителността на труда е три-четири пъти по-висока.
Бях командировал мои работници от Израел – Пловдив, когато строях „Рилон център”. На втория месец производителността им пада три пъти. Питал съм ги: „Бетонът в България и Израел – един и същ, арматурата - еднаква. Заплащането ви – същото, какво ви става?” И си признават: ние работим, около нас се разхождат хора и ни се смеят. В пет часа ти викат, хайде да ходим в кръчмата.
Минеш през Главната в работно време – вечно е пълно с народ. В Израел никой не бърза да излезе от работа, за да отиде в кръчма. В Германия е същото – в кръчмата през седмицата не можеш да видиш никой. Има хора в петък и събота. Ако през седмицата видиш в ресторант в Израел някой, спокойно му говори на руски или български. В Израел съм ги гонил строителите от работа в 6-7 вечерта. И не мога.
- Е, сигурно е заради някакъв почасов стимул за допълнителна работа?
Смесена беше системата на заплащане – и почасово, и за извършена работа. Една гарантирана част, плюс премии за допълнително свършена работа. За „Рилон”-а тук в Пловдив беше същата система, но не върви.
- Как може една местна власт да помогне на бизнеса?
Предиш6ното местно ръководство не обръщаше внимание на чуждите инвеститори. Според мен беше от незнание. От Пловдив всичко се разбяга, в това число и местните големи фирми - работят или в София, или на магистралата, в Стара Загора, Видин, Плевен. Това е резил. Това са и допълнителни разходи, защото в Пловдив никой не си мърда пръста да създаде условия за бизнес.
Не е важна толкова световната криза. Сега сме изпаднали в едно безвремие и то благодарение на властимащите, говоря за местната власт. Добре че сега започнаха магистрали да правят – 20 години никой не обърна внимание на тази инфраструктура. Икономика не може да се развива без нея.
Пред очите ми израсна половината Израел. В Германия и Русия също съм работил. В Германия и Израел първо правят инфраструктурата и едва след това започва строителството. При нас и в Русия обратното. И почва ходенето по мъките – от къде ще прекараме вода, ток, път.
В Израел и Германия – абсурд е да започнеш да строиш жилище, фабрика – първата работа на общината е да докара до твоите граници, газ, ток, вода, път. И чак тогава ти издава разрешителното да строиш. От данъците и таксите на това, което ще се построи общината ще си възвърне парите за инфраструктура за една година. Нека да са за пет. И ще започне да печели.
В Марково вече пета година бера ядове заради един път, който общината го прави. 60 милиона е инвестицията ни там, като се въведе с акт 16, само таксата за общината от въвеждането е 1,2 милиона лева.
Но няма кой да я направи тази сметка. Докато в Израел и Германия си я правят тази сметка. Двеста апартамента в обекта по 50 хиляди евро са 10 милиона. И върху тях 2 на сто данък за общината. Отделно се започва: такса смет, данък сгради всяка година и т.н. Ортак с дявола ще стана, за да докарам до този блок всичко по най-бързия начин и да започна да му прибирам данъците.
Тук всичко е точно на опаки. В Израел освен инфраструктурата, седмица, преди да завърша сградата общината идва и вече сади палмите. И в момента, в който съм построил сградата и излизам от нея в същия ден и общината си е свършила цялата работа. И хората пристигат да се настаняват. Паркирането – там да видиш кола върху тротоар? Изключено! Глобите са убийствени. Тук няма къде да се паркира и никой не мисли.
1 400 имота има община Пловдив. Сигурен съм, че малко хора знаят това. И няма пари! Ненормална работа. Значи не се управляват добре тези имоти. През последните десетина години как печели общината от имотите? Само продава. От имот се печели като го обработиш, сложиш му добавена стойност и спечелиш и върху добавената стойност както се прави в целия свят, както постъпва нормалният бизнес.
- И какво бъдеще се задава от тук нататък за строителството, за икономиката като цяло?
Живот и здраве да е – и това ще го изживеем. Ние, строителите, сме корав народ. Не ни е за първи път, няма да бъде и за последен. Нормално е в нашия бранш да има и възход, и падение. Строителството ще се развие в правилната посока скоро. Даже си мисля, че стартът ще е в края на следващата година – тук говоря за Пловдив. София вече тръгна.
Сега се надяваме новата местна власт да обърне внимание на бизнеса, защото и това има огромно значение. Трябва да намерим начин да вкараме и чужди инвестиции, защото със собствени средства не можем да се оправим.
Една от причините, че не идват инвеститори, е тази велика бюрокрация – не само в Пловдив, тя е в цялата държава. Данъчната ни система е уникална. Инвеститорите трябваше да стоят на опашка по границите и да ги пресяваме. А то се получи обратното. И причините за това според мен са точно лошото име, което има България в чужбина и втората – жестоката бюрокрация. Правосъдието – то не дава сигурност за чуждите инвеститори.
