Новини за недвижими имоти

Димитър Савов: Темповете на жилищното строителство ще се запазят

Димитър Савов. Снимка: Личен архив

Димитър Савов е изпълнителен директор на BLD от 2006 г. До 2010 г. компанията съществува под името Bulgarian Land Development, листвана на Лондонската борса, с цел инвестиции в недвижими имоти в България. През 2010 г. се трансформира в БЛД Асет Мениджмънт. Oт 2014 г. компанията разделя дейността си в три основни направления - BLD HOMES (жилищни проекти), BLD OFFICES (бизнес сгради) и BLD ASSETS (проблемни активи). Брандът BLD е част от групата на AG Capital АД.

С Димитър Савов разговаряме за състоянието на жилищното строителство в условията на нов подем на пазара на имоти.

- Г-н Савов, разрешителните за строеж отчитат силен ръст през последните няколко тримесечия, но същевременно върху обема на строителната продукция се оказва силен натиск точно от свитото сградно строителство. Как и кога смятате, че ще се преодолеят тези дисбаланси?

- Тази тенденция безспорно е видима, но считам, че преодоляването й ще се случи в края на тази и през следващата година. Причините отчасти се коренят в темпото на част от предприемачите – не всеки инвеститор съумява да завърши проекта си в рамките на планирания срок. От друга страна невинаги наличното разрешително за строеж означава мигновено стартиране на обекта. Така или иначе смятам, че ще станем свидетели на постепенно доближаване на двата показателя.

- В София и най-големите градове на страната отново започна един своеобразен строителен бум. Има ли опасност от нов балон в жилищния сектор според Вас, още повече, че отново се възроди практиката за покупка „на зелено“, включително и само на проект?

- Така е, от около година наблюдаваме сериозен ръст на новото строителство в по-големите градове, сделките „на зелено” прогресивно растат. В дългосрочен план потенциална опасност от поява на балон има единствено в случай, че не се поучим от грешките в миналото.

Инвеститорите трябва да създават обекти не само според количествените измерения на търсенето, но и според конкретните качествени изисквания на потребителите. С други думи – строителството трябва да отговаря на търсенето както като обем, така и като реализация. От страна на купувачите балон няма да се появи, ако те внимателно проучват какво и от кого купуват.

Смятам, че към момента и двете страни не създават условия за повтаряне на сценария отпреди няколко години. Повечето предприемачи строят внимателно и след пазарно проучване. Компания като нашата, която изгражда паралелно няколко обекта, също внимава какво планира и къде, като към момента успяваме да отговорим на очакванията на клиентите.

Трябва да се има предвид, че има натрупано във времето търсене на имоти, което се дължи на дългия период, в който нямаше ново строителство. Все повече семейства търсят начин да излязат от старите сгради, особено от панелните и ЕПК.

- Какъв тип обекти са най-атрактивни за реализация на пазара в момента? Как очаквате това да се промени в близко бъдеще предвид по-дългия срок, необходим за завършването на строежите?

- Конкретно за жилищните сгради, които се строят, смятам, че типът зависи от района. Има места, които предполагат по-големи сгради, затворени комплекси и по-голям брой екстри. Тенденцията в последните години, според която нашата компания изгражда обектите си, обаче е друга. Смятаме, че хората търсят не толкова екстри, колкото качество и добро изпълнение на задължителните елементи – разпределение, изложение, общи части. Изграждайки, опитваме да се съобразяваме със заобикалящата среда – ако строителството в района е ниско, ние се продържаме към това, за да запазим вида на района.

Мисля, че купувачите избират имота заедно с мястото и комфорта, който то предлага. Например, когато правехме проекта си в центъра на София, се придържахме към изчистена архитектура, малко етажи и наблегнахме на паркоместата. В момента, когато строим ALBA в Изгрев, обръщаме повече внимание на средата наоколо, на зеленината, изграждаме цялостна жилищна концепция, която да е подходяща за семейни хора със средни към високи доходи.

Смятам, че дори купувачите, в зависимост от различните периоди, да имат интерес към по-големи или по-малки жилища, те винаги ще търсят добро изпълнение. Всеки качествен актив запазва стойността си. Останалите промени в изискванията на крайните клиенти обичайно са лесно изменими, а и да не забравяме, че едно търсене никога не е абсолютно – има купувачи и за апартаменти в малки единични сгради в центъра, има и такива за затворени комплекси в покрайнините на града. Ние се опитваме да покриваме всички профили, но без да правим компромис с качеството.

- Кои са най-предпочитаните райони от инвеститорите?

- Основно тези квартали в София, които се идентифицират като престижни – това са централната градска част, източните и южните райони. Можем да говорим за Изгрев, Изток, Лозенец, Иван Вазов, Борово, а вече и Младост, Дианабад, Редута, Гео Милев. И в трите, общо казано, части на столицата търсенето е голямо, но хубавите парцели не са чак такъв значителен брой. Затова и ние внимаваме много, когато подбираме локациите си.

Истината е, че в западните и северните квартали има повече пространство, но към момента те, по различни причини, не представляват такъв интерес за инвеститорите – от една страна не са в такава степен добре уредени, а от друга – трябва да се работи в посока на подобряване на имиджа им. Това обаче далеч не е работа единствено на инвеститорите, а и е по-времеемък процес. Аз лично смятам, че тези райони имат потенциал и биха могли да привлекат интереса на предприемачите. На този етап обаче тенденцията за юг и изток е устойчива.

- Кои са районите, които не са разработени, но имат потенциал да привлекат инвеститори и купувачи?

- Освен онези части на София, които споменах по-горе, може да се каже, че Слатина е един от районите, в които до момента не се наблюдава по-сериозно строителство. В същото време този квартал има добра инфраструктура и немалко удобства. Може би това ще се промени в бъдеще, особено ако е наличен по-комуникативен транспорт.

- С какво се сблъскват инвеститорите, които в момента се опитват да придобият парцел за строителство? Каква е реалността в сравнение с периода преди кризата и периода след кризата?

- В момента на пазара има парцели, които имат градоустройствени нерешени въпроси и решаването им е нелека задача. От друга страна, част от парцелите имат казус със собствеността. Периодът от идентифицирането на парцел до започване на строителство върху него е два пъти по-дълъг спрямо времето преди кризата.

- Наблюдава ли се отново засилване на желанието за бързи печалби от съживяването на строителния сектор и сектора на имотите от страна на неопитни инвеститори?

- Да, отново съществува опасността в строителството да се появят неопитни инвеститори, за които целта е да се реализира бърза печалба, което в по-голямата част от проектите е за сметка на качеството. Затова и нашият съвет е да се купува имот от сериозна и утвърдена строителна компания. Към момента мога да кажа, че повечето крайни купувачи спазват този съвет – внимателни са и проучват пазара. При допълнително активизиране обаче рискът може да се увеличи, затова както аз, така и колеги, често апелираме за повишено внимание.

- В последно време в София стъпват и все повече строителни фирми, досега активни в други градове на страната, с цел осигуряване на по-голям обем работа. Как смятате, че ще се развие тази конкуренция?

- Конкуренцията във всеки един от аспектите е здравословна. Тя води до подобряване на качеството на продукта и регулиране на цените. От това клиентите само могат да спечелят. Компаниите, които отдавна познават софийския пазар, със сигурност имат конкурентно предимство, което може би ще отсее част от навлизащите от други градове строителни компании.

- Как очаквате да се развие секторът на жилищното строителство в краткосрочен и средносрочен план?

- Прогнозирам, че ще се запазят темповете на жилищното строителство, тъй като настоящите обеми са нормални и съответстват на търсенето на купувачите и темповете на нарастване на населението на столицата.