Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Дисбаланс на търсене и предлагане на имотния пазар у нас за шестмесечието
Рубрика: Анализи Източник: Expert.bg Основната тенденция е свързана със задълбочаване на очерталите се в края на 2008 г. трендове в сегмента: понижаване на инвестиционната и строителна активност на територията на цялата страна, породена от протичащите икономически процеси в глобален мащаб, намаляване на издадените разрешения за строеж, една част от планираните за въвеждане в експлоатация обекти не са завършени, главно поради липса на кредитен ресурс и поради забавяне обема на продажбите.По предварителни данни, към края на месец май 2009 в София-град са завършени 2 878 апартамента с обща разгърната застроена площ от 411 439 кв.м, а във Варна - 737 апартамента с площ от 87 560 кв.м. За сравнение, през първата половина на 2008 г. в столицата са въведени в експлоатация 455 183 кв.м жилища, а във Варна - 99 750 кв.м. През периода в София най-много жилища са изградени в кв. Витоша - 441 (58 445 кв.м), Младост-4 - 355 (85 000 кв.м) и Люлин - 341 (38 517 кв.м); във Варна - в района на Окръжна болница - 170 жилища (17 300 кв.м) и в кв. Бриз - 138 жилища (17 900 кв.м), а в Бургас - в кв. Меден рудник - 207 апартамента с обща разгърната площ от 19 656 кв.м.
Понижаването на инвестициите в сектора и на обема на строителството водят до намаляване обема на предлаганите имоти, което ще доведе до балансиране на търсенето и предлагането.
Отделно от новоизграждащите се жилища, през първата половина на годината за препродажба са обявени и множество апартаменти от собственици. Това, заедно с намалялото в следствие на кризата търсене, са основните причини за появата на свръхпредлагане и, съответно, за понижаването на цените на имотите в сегмента. Увеличава се и броят на обявените за продажба ипотекирани жилища поради невъзможност за изплащане на изтеглените кредити.
В началото на периода, поради все още неясната пазарна ситуация, се наблюдава задържане на част от предлагането от собствениците на жилища, които не желаят да продават на по-ниски цени от тези от предходната година. Друга част от продавачите, притеснени от падащите цени, бързат да продават, за да не се наложи да се разделят със собствеността си на прекалено ниска цена.
Повишеното предлагане при новооизграждащите се обекти доведе до появата на различни бонусни схеми от страна на инвеститори и строители, сред които най-често безплатно избено помещение, паркомясто, гараж и др. Трудното реализиране на продажби на апартаменти доведе до възстановяването на разпространеното преди години разсрочено плащане от инвеститора, както и появата на различни лизингови схеми, вкл. и на някои по-екзотични такива като лотарии и обратно изкупуване, за които клиентите трябва да внимават.
Поради ограниченото банково кредитиране, около 70% от покупко-продажбите са осъществени със собствен финансов ресурс, за разлика от 2008, когато близо 80% от жилищата са закупени чрез ипотечен кредит. За разлика от предишни години, обаче, търсенето на жилищни имоти остава значително по-ниско, основно заради "замразеното" кредитиране от страна на банките.
През второто тримесечие на годината, ситуацията започва да се променя и се появяват първите признаци на стабилизиране на пазара. Жилищните нужди не могат да се отлагат дълго във времето, тъй като хората винаги ще имат нужда от дом. На инвестицията в жилищни имоти трябва да се гледа в дългосрочен план. По време на криза жилищата са най-стабилния сегмент на пазара на недвижими имоти.
Най-търсени през първата половина на 2009 г. остават двустайните жилища с квадратура до 60-70 кв.м. Като най-важен фактор при вземане на решение за покупка се очертава цената. При 100% от сделките се търси допълнително договаряне, което достига до 20% от офертната цена. Добра предпоставка за това е и голямото предлагане, което в пъти превишава търсенето. В резултат, купувачите имат по-голям избор от жилища в сравнение с предходни периоди и това оказва влияние върху средния брой на огледите и върху времето за търсене и осъществяване на сделка, които нарастват.
Друг важен фактор при вземане на решение за покупка са типа на строителство и степента на готовност. През периода почти липсва търсене на жилища в ранен стадий на строеж, тъй като тези имоти се очертават като високорискови. Така, основно условие при покупката на апартаменти - ново строителство е наличието поне на Акт 15, а в повечето случаи - и разрешение за ползване, и разбира се, изрядна документация. Поради тази причина, а и заради по-ниската им цена, отново нараства търсенето на панелни жилища.
Друга съществена тенденция при търсенето на жилищни имоти през периода е увеличаването на дяла на закупените апартаменти за собствено ползване за сметка на сделките с инвестиционна цел. Тяхното съотношение към момента е 85%:15%, докато в началото на 2008 година то е 65%:35%.
Основната група клиенти през първата половина на 2009 година са българите и руснаците. Последните, в основната си част, се оказват твърде колебливи и нерешителни при избора. Поставят условия за нереалистично намаление на цената и при наличието дори на минимален проблем по-скоро се отказват от сделката, отколкото да направят компромис.
Както и при търсенето на жилищни имоти, така и по отношение на динамиката на цените, е необходимо да се разграничат условно два периода. През първото тримесечие на 2009 г. се наблюдава по-съществено понижение на продажбените стойности, докато през второто тримесечие цените започват да се стабилизират. Средно за страната, за периода декември 2008 - май 2009 г. офертните продажбени цени на имотите в сегмента отбелязват понижение от 5.95%.
Най-значителен е спадът на цените на старото монолитно строителство - 8.15%, следван от новото строителство - 6.14%. Най-слабо е понижението при панелните жилища -3.56%. На териториален принцип, най-съществено понижение на цените се наблюдава в Бургас -10.25% и в София - 9.71%. Същевременно, обаче, в някои райони на страната цените се запазват стабилни, като напр. Благоевград, където офертните цени бележат ръст от 0.67%. Важно е да се спомене, че посочените изменения са на база офертни цени. Реалното изменение, в действителност, е по-голямо, тъй като почти всички сделки се осъществяват след допълнително договаряне на цената, което достига до 20%.
Средната доходност при жилищните имоти също се понижава. Докато в края на втората половина на 2008 г. за страната тя е в размер на 6.34%, то в края на първото шестмесечие на 2009 г. стойността й е 6.03%, или спадът е с 0.31%. Най-висока при жилищните имоти е доходността във Велико Търново - 9.10%, следвана от Стара Загора - 6.59%. В София тя е в размер на 5.55%, в Пловдив - 5.48%, във Варна - 5.26%, а в Бургас - 5.27%.
За първите 6 месеца предлагането на жилищни имоти под наем продължава да нараства. В момента се предлагат голямо количество апартаменти, закупени с цел инвестиция за последващо отдаване под наем. Към тях се добавят и жилища, чиито собственици желаят да продадат, но поради по-малкия обем на търсенето при покупко-продажбите са обявени за отдаване под наем до окончателното стабилизиране на пазараи. Поради появилото се свръхпредлагане, обаче, много от тези имоти остават празни и/или престояват дълго време на пазара преди да бъдат наети.
В София най-голямо е предлагането в района на центъра, Лозенец, Манастирски ливади и Студентски град, а най-малко - в кварталите Гео Милев и Слатина. Преобладават апартаментите - ново строителство, но се предлагат и голям брой стари жилища. Най-търсени през периода са двустайните жилища от ниския клас с квадратура до 60-70 кв.м. В София и Варна горната ценова граница на търсенето достига до 250-350 евро/месец, а в по-малките градове - 200-250 евро/месец.
По-голямото предлагане предоставя възможност за по-голям избор на потенциалните наематели, при което се увеличава средния брой на огледите (4-8) и времето за търсене и вземане на решение, което е от 1 ден до месец. Повишават се и критериите за избор като клиентите вече не бързат при вземането на решение, тъй като знаят, че дори и дадено жилище да се заеме, ще намерят друго със сходни характеристики. Сред основните изисквания на наемателите са: цена добра локация, възможност за паркиране, сгради - ново строителство и др.
Наблюдава се значителен спад в търсенето на луксозни имоти. Клиенти на последните към момента са единствено служителите на различни посолства и на големи чуждестранни фирми на територията на страната. Те търсят предимно тристайни и четиристайни луксозно обзаведени апартаменти. Ценовият лимит, който поставят е 1200 евро/месец. За сравнение, година по-рано този лимит е 2000 евро/месец.
В София най-търсени са апартаментите в центъра, в Студентски град и Южните райони около бизнес центровете. По отношение на цените, подобно на тренда при продажбите, и тук наемните стойности се понижават. В големите градове понижението е най-голямо при луксозните жилища. Средното намаление на наемните цени за страната е в размер на 6.21%. Най-голямо то е в Стара Загора - 24.33%, Бургас - 20.25% и София - 11.74%. В някои населени места, обаче, като напр. Пловдив и Велико Търново е отчетено повишение съответно в рамките на 3.24% и 1.84%.
За второто полугодие от агенция Форос прогнозират епизодично стартиране на нови строителни проекти, намаляване на предлагането, понижение на сделките с 30-50% спрямо 2008 г., както и постепенно забавяне понижението на цените.
