Новини за недвижими имоти

Дяволът е в текстовете по детайлите

Какво се променя

Ключовите моменти в законопроекта предвиждат:

1. Разширяване на обхвата на закона по отношение на договорите за кредит, обезпечени с ипотека;

2. Промяна в начина на формиране на лихвата, чиято плаваща част да се определя на базата на пазарните индекси LIBOR, EURIBOR, SOFIBOR или комбинация от тях и/или индикатори, публикувани от Българската народна банка (БНБ) и Националния статистически институт;

3. Отпадане на таксата за предсрочно погасяване на жилищните ипотечни кредити, когато са погасени след изтичане на 1 година от усвояването им, а при плащане в рамките на първата година таксата да не надвишава 1% от предсрочно погасената сума;

4. Въвеждане на едномесечен срок от обявяване на кредита за предсрочно изискуем, в който кредиторът да предприеме действия по принудително изпълнение по реда на заповедното производство;

5. Създаване на задължение за банката да предостави на кредитополучателя по жилищен ипотечен кредит право на избор "дали да сключи договор за кредит, при който при принудително изпълнение банката се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението или при който при принудително изпълнение кредитополучателят носи отговорността по чл. 133 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД)" (§4, т.2 ЗИДЗПК).

Аргументите против

Основните аргументи против въвежданите промени, които се чуха по време на публичните дебати, се свързват с прибързаното разширяване на обхвата на закона спрямо ипотечните кредити. Както е известно, Директива 2014/17/ЕС относно договорите за кредити за жилищни недвижими имоти за потребители беше окончателно приета и следва да бъде въведена в нашето законодателство в срок до 21  март 2016 г.

В същото време БНБ работи по закон, транспониращ новата директива. Промяната относно начина, по който се формира променливата част на лихвата по кредита, се възприема положително, но също така е критикувана заради очакваното покачване на лихвите по кредитите, тъй като пазарните индекси са на исторически най-ниските си равнища. В тази връзка вносителите на законопроекта заявяват готовност, че между първо и второ четене ще въведат възможност банките да променят едностранно фиксираната част на лихвата надолу.

Отпадането на таксата за предсрочно погасяване след изтичане на първата година от усвояването на жилищните ипотечни кредити е друга стъпка в посока защита на потребителите. Макар и посрещана добре, съществуват съмнения относно нейната ефективност, тъй като практиката показва, че е твърде вероятно лихвите по кредитите или други такси да се увеличат.

Безпокойство буди въвеждането на едномесечния срок за започване на действия по принудително изпълнение по реда на заповедното производство. Въпреки че твърдяната цел е съкращаване на срока, в който кредиторът начислява наказателни лихви върху просрочения кредит, текстът, записан в законопроекта, не би бил от полза нито за длъжника, нито за неговите кредитори, тъй като намалява възможността за постигане на доброволно споразумение.

Избор между два варианта за кредит

Като безспорен успех на законопроекта се сочи задължението на кредиторите да предлагат на кредитополучателите право на избор между два варианта на кредит. Съгласно народния представител Румен Гечев, който е един от вносителите, по този начин, макар и срещу по-висока лихва и стойност на обезпечението, кредитополучателят ще може да избере в случай на невъзможност да обслужва дълга да "губи жилището", но да "няма повече ангажименти към банката". Твърди се, че по този начин се преодолява проблемът, при който жилищата "се продават по пазарната цена, в резултат на което хиляди български семейства трябва не само да търсят подслон над главата си, но те и продължават да плащат разликата между цената, по която е продадено жилището, и размера на дълга".2

Дали това в действителност е така и различава ли се текстът на законопроекта от приписваното му съдържание?

Макар и представени като алтернативни, двата варианта в предлагания законопроект не предоставят възможност на кредитополучателя да сключи "договор, при който неговата отговорност ще бъде до момента на продажбата на имота, с което ще се счита, че банката е изцяло компенсирана".3 При избор на този вариант от страна на длъжника банката не следва да насочи изпълнение единствено към ипотекираното жилище, а напротив - към обезпечението, което по правилото на чл. 133 от ЗЗД включва цялото длъжниково имущество. Също така законопроектът недвусмислено посочва, че ограничението за банката е в "размера на обезпечението", т.е. в сумата, която тя може да получи при принудително изпълнение, но не и в имуществото, към което следва да се насочи.

Законопроектът не уточнява кой размер на обезпечението се има предвид. Създава се възможност за спор дали става въпрос за размера съгласно направената оценка към момента на сключване на договора за кредит или съгласно последваща пазарна оценка към момента на започване на принудителното изпълнение.

Ако например семейство е изтеглило кредит в размер на 80% от стойността на закупуваното жилище (банките предлагат стандартно между 70 и 85% от стойността на жилището) и е избрало вариант на договора, при който "при принудително изпълнение банката се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението"; банката би могла да пристъпи към реализация на имота, а ако събраната цена е по-ниска от размера на обезпечението поради спад в цените на недвижимите имоти, тя би могла да се насочи и към която и да е друга част от несеквестируемото имущество на въпросното семейство.

Именно поради това приетият на първо четене проектозакон не постига поставените цели. Различно би било, ако законопроектът уточняваше, че става въпрос за събраните приходи от публичната продан на ипотекирания имот. Също така в съответствие с Директива 2014/17/ЕС, българският законодател би могъл да предвиди възможността ипотекираният имот да бъде прехвърлен на кредитора срещу погасяване на отпуснатия кредит.

Все пак Народното събрание има възможност да коригира някои недостатъци с второто четене на законопроекта, което макар и да се очакваше по-рано, така и не влезе в програмата на Народното събрание през миналата седмица. Второто четене е насрочено за извънредно заседание на 25 март.

Калоян Йорданов, CMS Cameron McKenna
------

1 Протокол от заседанието на Комисията по бюджет и финанси е достъпен на интернет страницата на Народното събрание

2 Заседание на Комисията по правни въпроси от 27.02.2014 г.

3 Румен Гечев, в заседание на Комисията по икономическата политика и туризъм от 26.02.2014 г.