Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Естествен подбор
Рубрика: Инвестиции Източник: Капитал В действителност строителната активност на терена на бъдещия търговски и офис комплекс "Сердика център" наистина е впечатляваща. Работят хиляда души, на ден се леят по 400 тона бетон, а 11 крана сноват над обекта. Когато в началото на следващата година строежът бъде завършен, сметката ще изглежда така: използвани 13 000 тона стомана и 107 000 кубика бетон и инвестиция от 210 млн. евро. На десет минути с кола от този строеж – на "Цариградско шосе", непосредствено до разклона за "Дружба", се намират други два колосални строежа - комплексите "Хермес парк" и "Мегапарк" на австрийската "Соравия".Освен мегаразмерите си трите обекта има и други общи черти. Строителството им трябва да приключи в началото на 2010 г. Най-вероятно поне в близките пет години те ще останат най-крупните инвестиции в недвижими имоти. Затова и не е чудно, че битката за оцеляване и нови поръчки между строителните компании става все по-свирепа, a основното оръжие ще е свиване на печалбите до минимум. В новата ситуация обаче не е сигурно, че това ще е достатъчно, особено като се има предвид, че все повече чуждестранни компании изместват свободните си мощности към България и могат да си позволят високите банкови гаранции и отложени плащания, които инвеститорите искат.
Моля ви, не ме пишете
"Моля ви, не споменавайте проекта ми. Поне докато не получа разрешение за строеж." Това беше отговорът на въпроса на какъв принцип ще избере строителната компания за офисния си проект в столицата, който получихме от крупен български предприемач. Аргументите му звучаха повече от логично:
"Ще ми подпалят телефона. Преживях го наскоро с друг проект. Обаждат се познати, роднини, даже отдавна загубени съученици открих. Всички имат едни познати "добри момчета", които или внасят дограма, или се занимават с инсталации, или са готови да строят. В този момент научих колко много трети братовчеди имам."
Склонни сме да му вярваме, особено като се има предвид, че според данните от Камарата на строителите в България (КСБ) през 2009 г. заради спада на чуждите инвестиции обемите на строително-монтажните работи ще намалеят с около 2.5 млрд. евро. в сравнение със същия период на миналата година. Според изпълнителния директор на КСБ Иван Бойков очакванията са през 2010 г. спадът да е още по-драстичен. Като основна причина той посочва най-вече ниската инвестиционна активност в сектора на жилищното строителство, където по думите му нови проекти напълно липсват. В допълнение дори и част от вече започнатите се отлагат за неизвестно бъдеще.
Прогнозите на всички строителни компании са, че най-силния удар ще поемат малките и средните компании, които разчитаха на по-дребни поръчки. Според статистиката на КСБ от над пет хиляди компании в бранша около 100 генерират над 60% от оборота. Според Любомир Галчев, представител на "Галчев холдинг", много строителни фирми вече предлагат услугата при значително свити обеми на печалба. Ако преди строителните компании работеха с 12% марж, сега според него той е между 5 и 7%. Според представители на сектора вече има компании, които са склонни да работят на почти нулева печалба, стига да не се налага да освобождават служители и да могат да покриват вноските си за вече закупената техника.
Предизвестен финал
Все пак положението не е абсолютно мрачно. Макар и малко, нови строежи предстои да бъдат започнати, но изпълнителите на повечето от тях вече са ясни.
Преди по-малко от месец едно от дъщерните дружества на гръцкия холдинг "Алфа груп" купи терен от близо 3 декара до столичния хотел "Плиска", върху който ще изгради централата на Алфа банк, която също е част от холдинга. Източници на "Капитал" разказаха, че вече е избрана и компанията, която да я изгради. Това ще бъде "Главболгарстрой", като сумата, която гръцкият холдинг ще плати за изкопите и строежа, е 17 мнл. евро. Сградата ще е на десет етажа с обща разгъната застроена площ от близо 16 хил. кв.м. Това значи, че за един квадратен метър от нея "Главболгарстрой" ще получи повече от хиляда евро.
Представители от бранша обаче коментираха, че офертата даже е ниска. Ключови фактори са, че след две години банката ще получи напълно завършена сграда, в която може веднага да се нанеса, а в допълнение специфичните изисквания за сигурност, които има към сградата, значително натоварват крайната цена.
Докато въпросът кой ще изгражда централата на Алфа банк все пак беше на дневен ред поне за малко и даваше надежди част от строителите компании, че могат да се доберат до поръчката, никой не се е съмнявал кой ще е главният изпълнител на офис комплекса, които предстои да бъде изграден в близост до площад "Македония" в София. Бъдещата постройка ще представлява ансамбъл от две свързани сгради, като едната ще има 19, а другата 8 етажа с общо РЗП от над 53 хил. кв.м. Инвеститор и в тази сграда е гръцка компания - "ГЕК Терна груп", чийто основен бизнес е именно строителството и логично поръчката ще бъде възложена на ресорното дружество на холдинга.
В момента теренът все още се разчиства и предстоят изкопните работи. По думите на изпълнителния директор на компанията за България Иван Вилфан началото надземния строеж ще съвпадне с момента, когато компанията приключва изграждането на "Хермес парк", където ще се намира столичният хипермаркет от френската верига "Карфур". В този проект "ГЕК Терна груп" е само изпълнител и според неофициална информация договорът с инвеститора е на стойност 60 млн. евро. "Работим с десетки подизпълнители. Сумата, която ще похарчим само за строителство на новия комплекс, ще е над 45 млн., които в големия си процент ще бъдат изплатени на български компании", разказва Вилфан.
Аналогичен е случаят и с избора на изпълнител за нов офис комплекс, който трябва да се появи на в района на 4-ти километър на бул "Цариградско шосе" в София. Инвеститор в него е българската "Галкси пропърти груп" и изпълнител логично ще е строителното дружество на холдинга.
Въпрос за 25 млн. евро
На фона на предизвестения избор за строителството на гореописаните комплекси логично идва въпросът защо вече близо година не се намира изпълнител за един от най-големите проекти в сектора - "България мол". И то при условие, че има осигурено финансиране от страна УниКредит Булбанк. Причината е скрита в един малък детайл, а именно изискването за банкова гаранция в размер на 25 млн. евро. Сумата гарантира не само качеството на изграждането, а и че с нея ще бъде покрито евентуалното поскъпване на проекта. Тоест, ако строителната компания е казала, че обектът ще струва примерно 100 млн., всяко оскъпяване над тази сума независимо от причините ще бъде покрито от гаранцията. Източници на "Капитал" разказват, че това условие не е поставено от компаниите инвеститори LSProperty и Salamanca Capital, а от централата на финансиращата банка.
Макар и трудно все пак са се намерили компании , които да се съгласят на тези условия. Според източници от пазара сред тях има само една българска. Най-вероятният победител е гръцката "ГЕК Терна груп". Крайното решение ще бъде взето до края на месеца. Мартин Гиков, старши мениджър "Финансиране на недвижими имоти" в УниКредит Булбанк, отказа да уточни детайлите от договора, но коментира, че това не е толкова необичайна практика. "Нормално е една банка да иска компанията, която ще изгради проекта, да е сигурна. Така например си гарантира, че когато преведе авансова сума за започване на строежа, тя няма да отиде за покриване на други разходи и дългове. А такива случай вече не са рядкост", обясни Гиков.
