Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Евтини или скъпи са имотите?
Рубрика: Анализи Източник: Profit.bg Нека да разгледаме цената на имота. Според класическата теория цената на всеки актив се определя от търсенето и предлагането. При превес на един от двата компонента цената се придвижва в една от двете посоки.Каква е ситуацията в момента? Замръзнал пазар с не особено голям обем сделки, поради кризата и нежеланието на продавачите да осъзнаят новата реалност.
В момента говорим за пазар на търсенето, което означава, че търсенето е в по-силна позиция, поради неговата по-голяма ограниченост. Липсата на сделки пък се предопределя от нежеланието на продавачите да смъкнат цените до нивото, където купувачите са склонни да купуват.
Ограниченото банково кредитиране е част от реалността, което до голяма степен е причина за ограниченото търсене. Тоест налице са реални фактори, които пречат за раздвижване на пазара и съответно движение на цените на горе, колкото и да им се иска на продавачите, и дори и да има мотивирани купувачи, които биха платили повече.
Дали цените на имотите са ниски или високи в условията на неефективен пазар (поради ограниченост на средата) може да преценим от това доколко са достъпни имотите въз основа на стандарта на живот у нас.
При средни цени на двустайните жилища в София от 908 евро за кв. м въз основа на офертите продава от сайта imoti.net и среден доход на домакинство от двама души от около 1500 лева на месец в столицата, то едно двустайно жилище от 65 кв. м се изплаща за 6.6 години.
И макар съотношението да бележи леко понижение спрямо края на миналата година, откогато цените на имотите са паднали с около 20% (при запазване на доходите в най-добрия случай), съотношението все още е изключително високо.
Нека да припомним, че според световните възприятия за достъпни се считат имотите в градските части, които са със съотношение цена на имота-годишни доходи на домакинството под 3. При съотношение над 5, имотите се смятат за изключително недостъпни.
Друг ъгъл, от който можем да разгледаме евтини или скъпи са имотите (и който в известна степен застъпва и интересите на строителите) е въз основа на себестойността на жилищата.
Много се спекулира по този въпрос, като тук варирането може да е в големи граници, в зависимост от големината на сградата (респективно цената на парцела), качеството на използваните материали и т.н.
При един среден вариант обаче, цитираната, дори от предприемачи себестойност, е 400-450 евро за кв. м (тук отново може да се има предвид, че цената може да е леко завишена, тъй като се предоставя от инвеститорите, които имат изгода да надуват цифрата).
Дори и себестойността обаче наистина да е при ниво от 450 евро за кв. м, то обявена продажна цена от 900 евро, означава, че търсената от предприемача доходност е 100%. Едно неразумно високо ниво и то в момент, когато парите са изключително ценни и липсват на пазара, а голяма част от по-малките предприемачи без подсигурено финансиране рискуват да не завършат проектите си и да дължат огромни неустойки (което автоматично значи фалит).
Неразумността на този маржин на печалба ще става все по-ясно открит с излизането на пазара на нови проекти от големи инвеститори, търсещи разумни нива на печалба или дори оставане в бизнеса на този етап.
Какво се случва междувременно? Макар и голяма част от новостартиралите проекти да са замразени, с течение на времето голяма част от тях най-вероятно ще бъдат закупени на по-ниски цени. Цените на парцелите падат от достигналите по времето на бума неразумно високи нива.
Падат и цените на суровините и труда, което автоматично означава, че след четири-пет години най-вероятно ще видим на пазара излизането на нови проекти, чиято себестойност е била значително по-ниска от тази на излизащите на пазара в момента.
Това ще е една конкуренция, която освен избор на купувачите е доста възможно да окаже по-нататъшен низходящ натиск върху маржина на печалба в сегмента и съответно на цените.
Друга гледна точка, за да преценим до колко евтини или скъпи са имотите у нас, това е доходността от наем или доходът, който може да се извлече при покупка на имот и отдаването му под наем.
И тук обаче ситуацията е по-скоро в полза на скъпи имоти, като доходността от наем в рамките на 5-5.5% е изключително ниска и дори по-малка от лихвите по депозити, без да изисква усилия и допълнителни средства (търсене на наематели, поддръжка, данъци, комисиони за брокери и т.н.).
Срещу всичко това продавачите, надяващи се за по-високи цени могат да се надяват на няколко неща. Бързо излизане от кризата, което да доведе до стабилизиране на цените и инфлация на актива.
Дори и при този оптимистичен сценарии обаче, едва ли ще станем свидетели на наблюдаваното поскъпване на имотите от предходните години, като банките след кризата най-вероятно ще са си научили урока, а също така и спекулантите, които ще започнат в по-голяма степен да ценят своите инвестиции.
