Новини за недвижими имоти

Финансирането на строителни предприемачи – гъвкави ли са достатъчно институциите?

Проектното финансиране е подходящо в случаи, когато инвестиционният проект може да бъде обособен като отделна единица от гледна точка на паричния поток, който генерира. Финансиращата институция разчита, че след завършването си проектът ще бъде достатъчно добър, за да генерира паричен поток, който да обслужва дълга. Проектното финансиране се ползва за строителството на различни видове сгради – жилища, търговски и туристически комплекси, офис сгради и др. Въпреки бурното развитие на пазара на имоти, в България проектното финансиране все още прохожда.
Обикновено кредитът за ново строителство е вид проектно финансиране и има краткосрочен характер. По принцип строителните кредити изискват плащания само на лихвата, докато тече строителството, и погасяването им започва след завършване на строителния процес. Често кредитополучателят и заемодателят определят схема, базирана на етапите на строителство или продажбите “на зелено”. Собственото участие на предприемача обикновено е в рамките на 25-30% от общия бюджет на проекта. Ако той вече притежава земята, тя може да се счита за дял в общата стойност на проекта.
Структурното финансиране е форма на финансиране, при която има малки или никакви допълнителни гаранции за изплащането на кредита, освен наличието на стабилни финансови потоци преди или по време на периода на заема, които да послужат като обезпечение към финансовата институция. Терминът “структурно финансиране” се използва също за всяка форма на специфично финансиране, когато стандартното е или недостъпно, или неатрактивно, или прекалено скъпо.

Сред банките, които осигуряват, както проектно така и структурно финансиране в България са Българо-американската кредитна банка, Банка ДСК, Булбанк и други.
Мецанинът (mezzanine) е специфичен заем, който обикновено е необезпечен или има подчинена структура на обезпечаване чрез същите активи като първичния заем, но е втори по ред при ликвидация. Мецанинът е хибрид между банковия заем и дяловото участие и включва разнообразие от схеми на изплащане и обезпечения. Той има подвижна схема на погасяване или друг механизъм, който позволява на заемодателя да участва в бъдещия успех на проекта. Мецанинът, съчетан с основният заем, позволява на кредитополучателя да финансира до 95% от стойността на проекта. Мецанин заемодателите могат да бъдат както банки, така и небанкови институции – инвестиционни фондове, застрахователни компании и др. 
 Листването (емитиране на акции или дългови инструменти ) на международни борси като алтернативния сегмент на Лондонската фондова борса (AIM) се използва напоследък все по-често от строителни предприемачи и фондове, които целят привличането на финансов ресурс за експанзия в по-рискови пазари. Вариант за експанзия в рамките на даден национален пазар е и листването на местна фондова борса, каквато е например Софийската.     

Финансирането чрез дялов капитал (Equity finance) се използва от финансиращата институция, когато тя желае да участва с дял в проекта и да придобие известен контрол върху него. Приходите на инвеститорите с дялов капитал зависят от растежа и печалбата на проекта. 

С развитието на пазара на имоти у нас неминуемо ще се разшири и пазарът на финансовите продукти. При положение че имат добра концепция и добър проект, строителните предприемачи ще могат да разчитат на все по-богат набор от източници на капитал.

Темата за финансирането на проекти в недвижимата собственост ще бъде разгледана по-подробно по време на предстоящия Строително-инвестиционен форум (RINFOR) в Шератон София, чийто медиен партньор е www.imoti.net. Схеми за финансиране на проекти, както и тенденциите в региона ще представят Citigroup Property Investors (Великобритания), BEM-FCIC (Белгия), Енемона Холдинг (България) и други.