Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Георги Павлов: В дългосрочен план комисионите на агенциите ще намаляват

Георги Павлов работи в сферата на недвижимите имоти от 2006 г. като член на съвета на директорите и изпълнителен директор на AG Capital. От 2011 г. е изпълнителен директор и акционер в агенцията от групата Адрес недвижими имоти, а от началото на 2019 г. работи в т.нар. proptech сфера. През годините е работил в различни бизнес сфери - недвижими имоти, промишленост, управленско консултиране, финансов анализ и планиране. Заемал е поста директор "Развитие" в "Стара планина холд" и в машиностроителното предприятие "Спартак". Бил е и председател на съвета на директорите на "Лизингова компания" и изпълнителен директор на "Инком". Георги Павлов има магистърски степени по математика от Софийски университет "Св. Климент Охридски" и по бизнес администрация от City University of Seattle. Асоцииран член е на Chartered Management Institute, Великобритания. Има множество квалификации, сред които и сертификат по международна финансова отчетност на АССА.

"Апартаментгейт" отново напомни колко голям е сивият сектор при сделките с имоти в България. Мислите ли, че основната причина за това са високите такси при изповядването им?

- Смятам, че общинските такси при изповядване на сделка са много високи. Те трябва да се отменят. Данъците за притежаване на имот са много ниски. Данък сгради трябва да се вдигне четири-пет пъти. А таксите за разрешение за строеж са изключително ниски. Те трябва да се увеличат десет пъти. ДДС върху жилищата трябва да се намали. Казано по-простичко, сега купувачите финансират или субсидират по невидим начин хората, които най-малко се нуждаят от субсидия - собствениците на имоти и предприемачите.

Да започнем с таксите за разрешение на строеж. Какъв е проблемът?

- Предприемачите в София плащат такса за разрешение за строеж средно, да кажем, 7 евро на квадратен метър разгъната застроена площ (РЗП). Срещу това искат от общината да построи големи улици. Което означава да обезщети частните собственици на земята под тях, да построи път с по две ленти и тротоари. Да финансира навлизането на градския транспорт, да построи детски градини, училища, а някъде и болници. Това няма как да се случи срещу 7 евро на квадрат. На практика сега общината не взема никакви пари от предприемачите и не прави нищо. Разумният начин е тя да увеличи разрешителните до 70 евро на квадрат. И когато предприемачът започне да строи, да има широка улица, а не индианска нишка като в "Манастирски ливади", където градски транспорт никога няма да влезе. Боя се, че някъде не може да влезе и пожарна кола. Та ние построихме съвременното гето!

Предприемачите ли са строили улиците в случая?

- Улиците са построени от общината, върху чужда земя, която общината не е платила. Положението е трагично. Общината е натрупала невидим дълг вероятно от около 1 млрд. лева към собственици под формата на неплатени земи – под улиците в този и други квартали и частни земи в парковете. На това място може да се направи само улица и само парк. Собственикът няма право да строи нищо друго там. Затова законът задължава общината да плати земята, а тя не го прави. Десетгодишният срок за това изтича или изтече. Законът не казва какво ще стане, ако общината не плати, само удължава срока. А общината се извинява, че не може да ремонтира улицата, защото земята отдолу не е нейна. По-лошото е, че общината, понеже знае за това свое задължение, прави малки улички, за да може един ден, ако трябва да плати, да плати малката уличка.

Защо според вас общината не вдига цената на разрешителните за строеж?

- Моето обяснение е – защото ще трябва да оправят квартала, а те не могат да подредят едни плочки. Общината искрено има желание "Графа" да бъде добре подреден и красив, но не може. А как да искаме не само "Графа", но и още поредица квартали да подреди. Знаят, че не могат. И се върнахме в Средновековието в определени квартали на София. И в същото време сме много горди, че данъците ни са много ниски. На същото ниво са и публичните ни услуги. Колкото по-ниски данъци, толкова по-лоши публични услуги.

Каква е идеята ви за данък сгради?

- Голямата тема е данък сгради, а не такса смет. Данък сгради трябва да бъде увеличен пет пъти. За общините в цял свят той е основен източник на приходи. Презумпцията е, че когато притежаваш собственост в града, ти си заинтересуван този град да функционира добре. И данъците са свързани с това колко собственост имаш.

Вижте още:  Има ясни сигнали, че настоящият цикъл на пазара на жилищни имоти е към края си

Нашата данъчна система, която произхожда от социализма, работи по логиката "никой тук не е богат и затова никой няма да плаща някакви особени данъци". Навремето собствеността беше ограничена – жилище до 120 кв.м и една виличка до 60 кв.м. Но това се промени. Постепенно някои хора започнахме да забогатяваме, но продължаваме да плащаме малък данък. В нормалните страни данък сгради е около половин до един процент от пазарната стойност на имота. Това е класическото положение и то е логично. Доходността на жилищните имоти е около 5%. Ако човек отдава жилището си под наем, тъй ще плати половин процент от стойността му – 10% данък върху дохода, който е 5% от стойността на имота. Тоест в България би трябвало данък сгради да е половин процент, т.е. пет промила от пазарната стойност. А в момента в София той е 1.3 промила.

При това от данъчната оценка, а не от пазарната стойност...

- Точно. И въпросът е колко често данъчната оценка се актуализира, за да се доближи до пазарната стойност. Последните данъчни оценки в София са правени през 2009 г. Общинските служители ги актуализират на десет години, защото те също нямат нужната им информация. НСИ публикува как се променят цените на жилищните имоти в България и в шестте най-големи града. Но няма данни по квартали в тях и няма данни за по-малките градове.

Вижте още:  Ниски лихви и растящо население повишават цените на имотите

Това, което трябва да направи Агенцията по вписванията, е да отвори цялата информация за имотните сделки към обществото, да я направи наистина публична. Тоест да е достъпна във вид, удобен за обработка от машини, както е информацията на Търговския регистър и от Държавен вестник. Тогава ще се появят частни фирми, които ще обработват тази информация. Едни - за да следят какво правят политиците с имотите си. Други – за да знаят как се развива имотният пазар. Трети - Министерството на финансите, ще я използват, за да разберат кой продава на необичайни за района цени. Освен това, когато имаме информация за всички сделки от Агенцията по вписванията, с помощта на технологиите данъчните оценки ще може автоматично да се актуализират всяка година - квартал по квартал, улица по улица, апартамент по апартамент. Но за да се случи това, трябва сериозна политическа воля.

Част от сделките, за които има информация в Агенцията по вписванията, са на данъчна оценка. Тоест не казват нещо ново.

- Но над половината са на действителна стойност, което е голяма разлика с положението преди 15 години в България. Заради банковото кредитиране, защото доходите на хората вече станаха официални, манталитетът на новите купувачи е различен. И смятам, че ако Агенцията по вписванията отвори информацията си, частните фирми веднага ще направят приложения. Ще сложат данните в Гаусовата крива (която описва нормалното разпределение - бел. ред.) и изключенията ще изскочат. Веднага ще се види коя цена е извън Гаусовата крива на квартал "Докторска градина". Отклонява се с 5% от данъчната оценка на имота, а другите в района обикновено са обявени на двойно по-висока цена от нея. След това системата веднага би могла да изпрати автоматичен мейл до Владислав Горанов. Смятам, че човекът, който ще отвори базите данни за имоти, се казва Горанов. Ако някой му представи проекта и му каже тук виждам едни 300 милиона лева от несъбран ДДС и от такси. Достатъчно е хората да получават имейл от типа: "Може би трябва да направите корекция на вашия нотариален акт, защото той е засечен в нашата система за откриване на съмнителни сделки."

И купувачите на имоти ще трябва да платят още 300 млн. лева годишно?

- Данъците трябва да се плащат. Но моето мнение е, че общинската такса върху прехвърлянето на имота трябва да отпадне. Възможно е например за първата година да се плаща малко повече данък сгради заради услугите, предложени от общината. Но таксата не трябва да се дължи за прехвърлянето. Данъци трябва да плащат богатите като мен, а това, че купуваш, не означава, че си богат - много често си продал преди това. Сегашната такса намалява ликвидността. Тя казва на хората "ние ще те накажем, ако искаш да си купиш имот". А покупката на имот най-често е, за да приведеш материалното си състояние в съответствие с имота, който имаш. Ако имаш две деца, купуваш по-голям имот, при определени обстоятелства отиваш към по-малък. Сегашната такса при прехвърлянето на имота е остатък от някогашния данък оборот, какъвто имаше преди въвеждането на ДДС, и трябва да бъде премахната. Данък оборот се дължеше само за последния етап от сделката, когато се продаваше на физическо лице краен потребител. Данъците за прехвърляне на имотите трябва или да са минимални, или най-добре да се премахнат и ДДС за жилищата трябва да бъде намален.

Не изглежда много реалистично да отпаднат данъците изцяло, а и да се въведе диференцирана ставка на ДДС за имотите.

- В случай че радикалното предложение да се отмени този данък не се приеме, има и друг вариант. Данъкът да се определя само върху данъчната оценка, а не, както е сега, да се дължи върху по-голямото – данъчната оценка или цената на сделката. Щом като цената, на която продавате апартамента, не влияе върху данъка ви – защо да я криете. Сега, да кажем, данъчната оценка е 60 хил. евро, а вие продавате за 80 хил. евро. Купувачът иска да изповядате на 60 хил. евро, за да спести някой лев, и вие се съгласявате. Докато ако данък се дължи върху данъчната оценка, отпада стимулът да се крие цената на сделката, защото това не го променя. В подобен случай процентът на таксата може да се вдигне малко за компенсация и общината да запази нивото на приходите си. Ако данъкът започне да се плаща върху данъчната оценка, ще отпаднат хората, които правят дребнички сметки. И ще останат само мошениците, които перат пари или искат да спестят ДДС.

А що се отнася до ДДС - не може в много държави да има различни ставки и ние да казваме, че останалият свят греши. Един от аргументите да не се въведе е, че администрирането би било сложно. Ако нашата данъчна администрация не се е научила за толкова години да събира ДДС както трябва...

Данъкът върху дохода, който се дължи, ако продадеш имот по-рано от определен срок, след като си го купил, също ли трябва да отпадне?

- Идеята е да не дължиш данък, когато имаш жилищен имот и по някаква причина го продадеш след 20 - 30 години. Да кажем, че в нея има смисъл. Само че зад този благовиден предлог стои хубава вратичка за пране на пари. България е евтино място за много неща, включително и за пране на пари. Купувате един парцел с пазарна цена 5 млн. евро, давате половината в брой - те са от наркотрафик, и след пет години го продавате за 5 млн. евро. Парите са легализирани и дори данък не дължите. Ако имате по-малки суми, да кажем 50 хил. евро, купувате жилище, давате парите в брой, давате го под наем за няколко години, продавате го в подходящ момент и отново дори данък не плащате. Така може да продавате по един или по два имота годишно. В рамките на активния си живот може да продадете 40 апартамента и да не дължите данък върху печалбите от тях. Което вече е прекалено. Би трябвало в живота си да имате право един-два пъти да ползвате тази преференция, а за другите да плащате данък.

Защо според вас не се получава този преход от данъци върху прехвърлянето към данъци за притежанието на имот?

- Защото всяка година 30 000 души се прецакват да плащат голям данък върху сделките, а 500 000 души плащат по-малко за имотите си. Ако някой промени това положение, ще загуби изборите. И така в името на краткосрочни интереси пазарът се изкривява и не е ефективен. И би трябвало да има лидери, които да мислят дългосрочно как обществото да се подреди по правилния начин.

Какви биха били плюсовете, извън финансовите, ако се повиши данък сгради?

- Ще увеличи гражданското участие. Ако плащате 100 лева за панелката , искате услуга за 100 лева. Ако трябва да плащате 1000 лева, ще искате много повече от общината. Сега даваме по 20 лева за входа на месец и реално по 5 лева на месец за всичко извън входа. Ами като за 5 лева, мисля, добре чистят и добре са направили улиците.

Може би ще намалеят и пустеещите жилища?

Сега пустеят, защото е по-изгодно да пустеят. Плащате някакъв минимален данък сгради и не се занимавате да ги ремонтирате, обзаведете, дадете под наем и да получавате доход. Но да погледнем голямата картинка. Ние заедно като общество сме инвестирали 70 - 80 млрд. евро в едно начинание, наречено строеж на жилища. И тъй като сме страшно много богати, сме оставили 25% от тях да не се използват, да се амортизират и разрушават, защото времето разяжда имотите. Изключително тъпа идея за общество, което е вложило 20 - 30 млрд. и не ги използва за нищо. Начинът да бъдат използвани имотите е да има данък върху тях, не само върху неизползваните, върху всички имоти, реален данък, болезнен данък.

Особено болезнен ще е за хората на възраст, които живеят в апартаменти от социализма и са с ниски пенсии.

- Хората на възраст не са граждани и нямат граждански задължения ли? Това, че не носим отговорност, е причината нашите сгради да изглеждат толкова зле. Трябва да има висок данък и високи такси за поддържане. Хората, за които говорите, печелят малко, но притежават доста. Нямат ипотеки. В "Докторска градина" например има една сграда, в която хората са си сложили шперплат на прозорците и не палят лампи. И аз не ги съдя. Но беден ли е човек, който притежава капитал за 150 000 евро. Тези хора могат да живеят в жилище за 80 000 евро и да имат 80 000 евро в банка. Ние трябва да помогнем. Но вместо това ги наказваме с данък, когато сменят собствеността си.

За комисионите на агенциите нещо да кажем? Хората веднъж плащат почти 3% на общината, и втори път плащат 3% на агенциите.

- Данъци, големи или малки, плащат всички, които правят сделка и държат имот. Но комисиони плащат само хората, които са решили да ползват услугата на агенция за недвижими имоти. В България това не е задължително. Иначе в дългосрочен план комисионите на агенциите ще намаляват. Благодарение на технологиите така се случва с комисионите на всяко нещо в съвременния свят.

Ако се обживеят пустеещите жилища, вероятно ще се овладее и строителството на нови.

- Демографията е тази, която ще овладее най-лесно темпа на строителството. Това, което виждате днес да се случва в София и големите градове, е последният пик на новото строителство. Не поредният, а последният. И причината за това няма да е някоя от периодичните кризи. В цял свят най-голяма част от купувачите на жилища са купуващите за пръв път. А в България младите хора са много малко. В София хората между 20 и 25 години са с 40% по-малко от тези между 45 и 50 г. Това означава, че след 5-6 години, когато поколението на Виденовата зима излезе на пазара, ще има рязко намаление на търсещите имот млади хора. И следващият строителен бум ще бъде два пъти по-малък от този. Освен това хората живеят със спомени от времената, когато София нарастваше с 15 хил. души на година. Последните години не е така - София расте съвсем леко.

Интервюто взе Боряна Генчева