Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Георги Шопов, НАСП: Търсенето на имоти все още надвишава в пъти предлагането

В края на юли разпуснатото вече 47-о Народно събрание прие на първо четене промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ), които целят да намалят административната тежест в строителния процес и да разтоварят общини и архитекти от несвойствени функции. Окончателното приемане на промените в закона остана за следващия парламент, но все пак са показателни за нагласите на строителния бранш и на компетентните органи за това как трябва да бъде подобрен един от най-променяните през годините закони у нас. С инж. Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП), разговаряме за най-важните предлагани промени в ЗУТ и как конкретно биха облекчили те строителството у нас, ако станат факт, както и за актуалната ситуация при жилищното строителство в предизвикателна среда.

Господин Шопов, в края на работата си 47-о Народно събрание прие на първо четене промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ), които целят да намалят административната тежест и да улеснят строителството. Как конкретно се постига това?

- Ние приветстваме предложените промени в ЗУТ, те са резултат от усилията на Консултативния съвет, в който са обединени всички браншови организации като Камарата на архитектите в България, Камара на строителите в България, Съюза на консултантите в проектирането, Камарата на инженерите, Националната асоциация на строителните предприемачи. Нашите усилия се увенчаха с успех благодарение на тези промени, които бяха приети от последното Народно събрание на първо четене. Ще се спра конкретно на най-важните от тях.

С промяната на чл. 113, ал. 4, т. 2 от ЗУТ отпада необходимостта с работния устройствен план да се конкретизира покривът на сградата, което става с технически проект. Досега имаше грешно тълкувание от ДНСК, че още на етап градоустройство покривът с капандурите и всичко останало трябва да бъде напълно изяснен, което реално е невъзможно. Заради това при приемането на сградите се получаваха много колизии. С корекцията на този член еднозначно се казва, че това става с работния проект, каквато би трябвало да е нормалната практика. С тази промяна отпада едно недоразумение в закона.
С промяната на чл. 134, ал. 2, т. 1 се дава времеви срок, в който отчуждителната процедура трябва да е приключила. Нека да обясня. Нашето общество така и не успя за 30 години да реши по справедлив начин за всички участници проблема с частните имоти под улици, на площи, предназначени за озеленяване и т. н. Общината полага непрестанни усилия неконституционно да удължава тези срокове, което не решава проблема за никого – нито за собствениците, нито за обществото. Стоят пустеещи зелени площи, които не могат да бъдат облагородени от общината, обществото няма полза от тях, собствениците, които имат терени там, също нямат полза от тях. Конституционният съд отхвърли удължаването на срока за отчуждаването на тези терени, което беше съвсем нормално.

Имате предвид отменената от КС разпоредба, заради която в продължение на години в София действаха по-дълги срокове за отчуждаване на частни имоти в полза на държавата?

- По закон срокът за отчуждаване е пет години. Ако частният терен е част от инженерна инфраструктура (улица), срокът е десет години. Общината го удължи на десет, петнайсет години, опита се дори да въведе 20-годишен срок, което не е нормално и не върши работа. Отлагането на един проблем не го решава, а напротив, задълбочава го. Но докато до този момент законът казваше в какъв срок трябва да започне отчуждаването на терените, сега казва в какъв срок трябва да е приключило, а именно до една година. В противен случай се смята, че мероприятието не е реализирано и собственикът има право да урегулира терена си, както смята за добре.

За какво става въпрос? Общината е решила, например, да отреди един частен терен за озеленяване или за изграждане на улица. Тя е длъжна да го плати на собственика. Ако не го направи в предвидения с промените срок от една година, собственикът има право да го урегулира по начин, по който Общият устройствен план му позволява. Същността на тази промяна е, че задава времеви параметър за финализиране на отчуждението, за да не се проточва и то между 30 и 50 години, което би било неработещо.

Кои са другите важни предложения за промени в ЗУТ, които биха улеснили строителния процес?

- Много важна е редакцията на чл. 145, ал. 2, който намалява много административната тежест. Той съществува в ЗУТ, но не се прилагаше от общините и затова инициирахме указателно писмо от министъра на регионалното развитие и благоустройството, в което им се указваше да го изпълняват. С тази корекция той се конкретизира още по-ясно и точно, а именно отпада несвойственият ангажимент на общината да проверява съответствието на проектите с нормативната база. Т.е. общината проверява единствено дали проектът отговаря на градоустройствените правила за височина, форма, отстояния. До този момент сме в положение един проект да се проверява от три инстанции и никой да не носи отговорност за тази проверка. Веднъж проектът се проверява от консултанта, втори път - от общината, трети път - от ДНСК, и в крайна сметка, ако има грешка в строителното разрешение, само предприемачът и неговите клиенти търпят негативите от това.

С този член от ЗУТ се казва, че надзорникът проверява проекта с неговите електро-, ВиК и всички останали части, а общината проверява главното и важното – градоустройствената матрица, което е голяма крачка за намаляване на административната тежест. По този начин общината ще бъде разтоварена да се занимава с по-важни неща като развитието на териториите, инфраструктурата им, застроителните планове и т. н.

С въвеждането на чл. 148, ал. 16 обаче не се решава един от големите проблеми в бранша, свързан с наличието на частни терени под улиците, които спъват развитието на огромни територии от града и са пречка за изграждането на инфраструктура. Общината инициира промяна в ЗУТ, която предвиждаше строително разрешение да се издава, само когато е приложена регулация, т.е. имотите под улиците са отчуждени. Това предложение за промяна на закона беше отхвърлено от Конституционния съд като противоконституционно. Сега за издаването на строително разрешение се въвежда понятието „осигурен транспортен достъп“. За съжаление, това е неясно понятие, което търпи тълкуване, а няма нищо по-лошо от това в един закон да има разпоредби, които търпят тълкуване. Това поражда корупция, забавяне, субективно отношение към различните субекти в процеса. Затова за пореден път настояваме обществото ни да приеме принципа на уличната тегоба, който сме представили официално до всички инстанции. Този принцип е действал от приемането на Търновската конституция до 90-те години на миналия век.

В какво се изразява този принцип?

- Това означава следното – когато имаме регулиран имот, частта под улицата става общинска, защото имотът се е превърнал в парцел и многократно се е увеличила стойността му. Това не е отчуждаване, а замяна на стойност срещу улица. Този принцип е работил в годините, разписан е точно и ясно, има времева процедура за извършване на дейностите, съобразена с Административнопроцесуалния кодекс (АПК). Крайно време е обществото да приеме тази процедура, за да може градът да се развива хармонично и планово.

Идеята за възстановяването на принципа на уличната тегоба беше ли обсъдено по време на консултациите за промени в ЗУТ и защо не среща достатъчна подкрепа на този етап?

- Предложението ни е подкрепено от всички камари и асоциации от строителния бранш.

Последната много важна предложена промяна в ЗУТ, на която искам да се спра, е чл. 222, ал.2, т.12, който задължава ДНСК да проверява и глобява общинската администрация при неспазване на изискванията на чл. 5 в от ЗУТ. Този член много точно и ясно казва, че администрацията може еднократно и писмено да дава забележки по проектната документация, а не както е сега „на час по лъжичка“. Тази промяна ще облекчи много и администрацията, защото в момента има преписки, които стоят с 15 години. Чл. 5 в предвижда също двуседмичен срок за инвеститора да отстрани забележките, а ако не го направи, администраторът прекратява преписката и връща документите по куриер на предприемача. Прилагането на тази разпоредба от закона ще разтовари администрацията и ще дисциплинира предприемачите.

Това са основните предложени промени в ЗУТ, които действително са стъпка към намаляване на административната тежест в строителния процес и ние приветстваме тази стъпка. За първи път виждаме развитие в тази посока.

Какво предстои оттук нататък?

- За съжаление, промените в ЗУТ бяха приети само на първо четене в края на 47-ото Народно събрание. За да станат факт, трябва да има нов парламент, промените трябва да минат отново през обсъждане в регионална комисия и гласуване в пленарна зала на първо и второ четене. Но след като веднъж колелото се е завъртяло и всички браншове са застанали зад тези промени, всичко ще се случи много по-лесно.

Какъв ще бъде конкретният резултат от тези промени за строителния процес?

Ще се увеличи предлагането, по този начин цените ще се коригират и качеството ще се повиши. Пазарната икономика се основава на търсенето и предлагането. Когато предлагането е повече от търсенето, качеството се повишава и цените намаляват.

Каква е ситуацията на пазара в момента – търсенето или предлагането е по-голямо?

- Имотният пазар е може би единственият, в който търсенето изпреварва предлагането и това е така във всички над 30 години, откакто имаме пазарна икономика. Една от основните причини за това е голямата административна тежест. Дисбалансът между търсенето и предлагането води до непрекъснато покачване на цените.

Към момента има известно охлаждане на пазара заради стреса на хората от ускоряващата се инфлация, но все още търсенето е в пъти по-голямо от предлагането. Една от причините за това е, че част от предприемачите строят, но не продават заради покачването на себестойността в строителството с 27%. Няма ясна индикация и с колко ще продължи да се покачва тя, затова някои предприемачи предпочитат, когато завършат жилищата си и знаят себестойността им, да ги продадат по-скъпо, отколкото „на зелено“. Това допълнително повишава дефицита на жилища на пазара.

Как гледате на практиката предприемачи да карат клиентите си да подписват предварителни договори с клауза за индексация на цените?

- Като собственик на строителна компания гледам отрицателно на подобна практика. Смятам, че един договор трябва да е с фиксирана цена и ние спазваме тази политика. Голяма част, да не кажа всички, членове на асоциацията, са застанали зад тази търговска позиция.

Какво се случва с цените на строителните материали? Успокои ли се пазарът след голямото поскъпване на някои материали веднага след началото на войната в Украйна?

- Пазарът се успокои. Имаше спекулативно покачване специално в цената на арматурното желязо. Сега тя се нормализира и се стабилизира. Очаква се обаче ново покачване заради цената на газа, защото много от продуктите в строителството като цимент, смеси, керамика са енергоемки и цената на енергията им влияе пряко. Очакваме допълнително повишаване на себестойността в строителството, а оттам и ръст на цените на жилищата.

С колко поскъпнаха жилищата в последната една година?

- Цените се повишиха с между 12% и 14%.

Как се отразява това на достъпността на жилищата?

- Изключително негативно. Отражението е негативно и върху целия бранш, защото няма нищо по-лошо за един производител от това стоката му да стане скъпа. Населението не може да си я позволи и въпреки че има нужда от нея, няма пари да си я купи. Затова въпреки че цената на жилищата се покачва, ние сме притеснени от този процес и не смятаме, че той е плюс за бранша, дори напротив, защото стоката трябва да е достъпна, за да имаме работа. Иначе няма кой да купува.

Но дори в тази ситуация на силно поскъпване на жилищата все още търсенето изпреварва предлагането?

- Да, така е, защото София е градът с най-достъпни жилища сред столиците на страните членки на ЕС. ООН има показател, който измерва достъпността на жилищата в даден град. Това е средната заплата в града върху цената на квадратен метър жилищна площ. За София коефициентът беше 0,8, а сега е 0,7. т.е. с една средна работна заплата за града може да се купят 0,7 кв. м жилищна площ. В западноевропейските градове този показател е под 0,1. Там достъпността на жилищата е седем пъти по-ниска, отколкото в София и затова огромна част от хората в тези градове не могат да си позволят собствено жилище и живеят под наем. Да се надяваме, че няма да стигнем до такава ситуация.

За да се предотврати подобно развитие, е необходимо да се улеснят процедурите за издаване на строително разрешение и за построяване на сгради и да се урегулират нови територии в пределите на София, за да се увеличи предлагането и цените да се нормализират. По отношение на политики на местните власти за урегулиране на цените на жилищата като най-добър пример се дава Виена. Градът има огромна банка от жилища, които е придобил, като е позволил на общински терени да се строят кооперации срещу обезщетение. Когато се стигне до рязко вдигане на цените на жилищата, местните власти пускат част от тези жилища на пазара. След като цените намалеят и се нормализират, те изкупуват жилища. По този начин се постига социален ефект, т.е. осигуряват се достъпни жилища под наем, и в същото време се регулира пазарът.