Новини за недвижими имоти

"Горещите" пари за имоти се оттеглят

След като цените на някои терени скочиха двойно за година, маржът на печалбата от офис и търговски площи например вече е под 10%, коментираха за "Дневник" управители на чужди и български фондове и анализатори.

Първите сигнали за обрат дойдоха от Лондон, където спада интересът към фондове, набиращи средства за България и Румъния на AIM - алтернативния сегмент на лондонската борса (на този пазар се листват компании, които отговарят на по-ниски критерии). Те или изчакват с пускане на акции, или започнаха да отчитат растяща загуба - фондът "Блек сий пропъртис" например обяви увеличаване на загубата си до 1.4 млн. паунда от дейността си у нас за миналата година. Президентът на компанията Мелвил Тримбъл посочи като основна причина нарасналата конкуренция сред фондовете, която оказва значителен натиск на цените на имотите нагоре.

За миналата година загуба за около 1.1 млн. евро (или с 23.3 на сто повече от 2004 г.) отчете и друг голям фонд, инвестиращ у нас - "Оркид дивелопмънтс". Основната причина за повишението на загубата е нарастването на разходите заради покупката на терени и строителството на обектите, каза Емилиян Лашов, маркетинг мениджър на "Оркид". Той обаче се надява още тази година дружеството да излезе на печалба.

Подобна тенденция отчетоха и от българския офис на британската верига за недвижими имоти "Колиърс". По данни на компанията годишната доходност от офисни и търговски центрове вече пада под 10 на сто. Ако преди две-три години възвращаемостта беше около 14-15% годишно, сега инвеститорите могат да се надяват най-много на 9-10%, смятат от компанията. Чуждите фондове привличат акционери с обещания за доходност между 7.5% и 30%. Загубите от дейността им в момента се обяснява с това, че са отскоро на пазара и в момента инвестират набрания капитал, като приходите от дейността идват след известно време.

Според Емилиян Лашов нормално е за един пазар, на който влизат сериозни инвестиции, да има ограничение на доходността. На практика това може да означава спад на маржа на печалбата (отношението между печалба и приходи) не само за чуждите играчи в бранша, но и за българските им еквиваленти - акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ).

Друго "охлаждащо" пазара явление е изчерпването на привлекателните имоти. Битката за тях се ожесточава заедно и съответно увеличава цената им. На пазара по принцип се търсят имоти, които генерират доходи. Това са готови офисни, търговски и логистични центрове, както и ваканционни хотели, посочи арх. Валери Левиев, представител на американската агенция за недвижими имоти CBRE и управител на "Елта консулт".

Такива обекти обаче почти няма. Това е причината фондове всъщност да се превърнат в предприемачи, които купуват подходящия терен, строят обекта и след това го отдават под наем или продават, обясни и Таня Босева, председател на комитета за недвижими имоти на Американската търговска камара и управител на дружеството за инвестиции "Лендмарк" (Landmark).

Заради голямата конкуренция между фондовете и многото пари, които те трябва да инвестират, собствениците на парцели в момента са заели изчаквателна позиция в търсене на възможно най-висока печалба, коментира Георги Киров, мениджър на отдел "Инвестиционни консултации" в българския офис на "Колиърс". Според него обаче, ако допреди една-две години от решаващо значение е било местоположението на имота,  сега критичен фактор е управлението на самия проект и кога той ще бъде изкаран на пазара.

Значителна промяна в профила на привлекателните парцели няма - търсят се терени в централните части за офис сгради и площи над 10 дка в периферията за логистика и търговия. Липсата точно на такива имоти обаче доведе до поскъпването им през последната година от 20% до 50% в зависимост от местоположението им и площта. Тази тенденция едва ли ще се промени, защото фондовете вече управляват над 700 млн. евро за инвестиции в недвижими имоти, като повече от една трета от сумата вече е вложена у нас, показва проучване на "Дневник".

Ограничаването на доходността вече кара някои фондове да заобикалят България. "Блухаус аксешън пропърти" например отложи за неопределено време набирането на капитала си на лондонската борса. Една от причините според Джонатан Райт, финансов директор на "Сеймор Пиърс" (компанията, която посредничи при набиране на средства от лондонската борса), е все по-ограничените възможности за инвестиции в българския пазар на имоти. Ако през март България беше в инвеститорския фокус, сега той постепенно се измества към други страни от региона, както и към Индия, каза Райт пред агенция "Блумбърг".

Въпреки нарастващата конкуренция фондовете са оптимисти за бъдещето си. Изпълнителният директор на  "Бългериън ленд дивелопмънт" (последния фонд, който стъпи у нас) заяви, че не е притеснен от навлизането на големи капитали на пазара, тъй като търсенето все още изпреварва предлагането.

Сега на българския пазар действат малки фондове, които подготвят почвата за навлизането на големите институционални инвеститори като "Дженерал електрик", "Хайтман", "Ленд юръпиън пропърти" и други, коментира арх. Левиев от CBRE. Според него у нас пазарът все още се развива. В момента сме на фазата на създаването на проекти и тяхната реализация, тепърва предстои да се продават цели портфейли от имоти, както и готови сгради заедно с техните наематели, каза Левиев.

По мнение на анализатори подобна функция могат да изпълняват и българските АДСИЦ, но лондонските фондове засега отклоняват към себе си вниманието на външни инвеститори. Българските дружества са привлекателни за компаниите, защото по закон са задължени да разпределят минимум 90% от печалбата си под формата на дивидент, което ги прави атрактивни. Другото предимство е, че те са освободени от данък печалба. За разлика от тях при фондовете, набиращи капитали на лондонската борса, няма такива облекчения.

Там обаче чуждите инвеститори стават все по-предпазливи при работа се такива играчи в Източна Европа, защото те все по-често излизат с бизнес планове, сякаш печатани на копирна машина, съобщи "Ситиуайър" - информационният канал на лондонското Сити.

Миналата седмица "Файненшъл таймс" описа растящото раздразнение на фондовите мениджъри в Лондон от появата на нови и нови кандидати за листване на AIM, които идват с дълъг списък с предупреждения за висок риск. Банкер, занимаващ се с тези листвания, дори посочва случай, в който инвеститор напуснал среща посред поредната презентация, изпъстрена с условности, а други направо говорят, че пазарът изпитва "проблем с храносмилането" на такива фондове.