Новини за недвижими имоти

„Горещо“ лято за жилищния пазар

КТБ определено даде първоначален, силен тласък на пазара. Оживлението обаче съвпадна с възстановяването на европейската, а и на българската икономика, както и със силното понижение на лихвите по банковите депозити. Това изкара на пазара не само купувачите на имоти, които задоволяват собствените си жилищни нужди, но и хора със спестявания, които търсят по-висока доходност в сравнение с депозитите.

Така, след като 2014 г. беше определена като преломната за жилищния пазар у нас, 2015 г. се очаква да е най-силната за пазара след кризата и да постави началото на новия възходящ цикъл. И ако „ефектът КТБ” вече започва да отслабва, пазарът е стъпил на добра основа за стабилен растеж през следващите години.

Нуждата от жилище – основен двигател на пазара

През последните година-две на жилищния пазар в големите градове започнаха да излизат хора, които отлагаха покупката във времето на криза и спадащи цени. Плавно се засилва и активността на купувачите, които придобиват имоти с цел инвестиция, макар че делът им от всички сделки остава в рамките на 20 на сто от всички. Две са основните групи купувачи – тези, които придобиват първия си собствен дом, и тези, които продават по-малко и по-старо жилище, за да купят по-голямо, ново и с по-добра локация.

Това са и двете групи купувачи, които основно ползват ипотечен кредит, за да финансират сделката. Според данни на КредитЦентър от август 45% от изтеглените през лятото ипотеки са отпуснати на купувачи на първи собствен дом, а около 30% - на купувачи на ново, по-голямо и по-добро жилище, които дофинансират сделката с парите от продажбата на стария имот.

Все още рефинансиранията заемат съществен дял от пазара – 10-12% от изтеглените през лятото ипотеки.

Голяма част от купувачите на жилища обаче са успели през последните години да натрупат достатъчно пари в брой. Затова и доста сериозен дял от сделките се финансират кеш – при някои агенции той достига дори над 30 на сто.

Раздвижването на кредитния пазар обаче е далеч от истерията отпреди кризата. В по-голямата си част банковото финансиране не надвишава 70 на сто от стойността на сделката, коментира за Investor.bg Христо Георгиев, мениджър продажби на Arco Real Estate.

Доходност от отдаване под наем

Данните на консултантската компания "Адрес Недвижими имоти" сочат, че 15-20% от купувачите придобиват имоти за инвестиция, коментира Калоян Богданов, маркетинг мениджър на агенцията. Концентрирането на икономиката в София логично продължава да привлича работна ръка от цялата страна и търсенето на жилища под наем в столицата остана относително стабилно дори в кризисните времена.

Според управителя на агенция "Софконсулт" Галина Максимова вече се наблюдава раздвижване на наемния пазар и лек ръст на наемите. Така инвестицията в имот в София става по-атрактивна с доходност от около 5% в сравнение с около процент от депозитите.

Раздвижването на пазара – и на продажбите, и на наемите, Галина Максимова обяснява с възстановяването на икономиката, което пък съвпадна със затварянето на КТБ. Купувачите, които придобиват имот за инвестиция, се интересуват основно от маломерни двустайни апартаменти с площ от 48 до 58 кв.м, отчита Христо Георгиев. Немалък дял от клиентите дори предпочитат да “затворят” парите си в жилищна сграда в строеж, за да се сдобият с апартамент ново строителство.

Недостиг на качествено предлагане

Все по-осезаемо се усеща недостигът на качествено предлагане в столицата. Някои агенции наблюдават отдръпване на техни клиенти – продавачи от пазара в очакване на по-високи цени. Качественото ново строителство пък е на изчерпване, затова и се активизираха сделките “на зелено”. Така качествените нови сгради на добри локации се оказват почти разпродадени още преди получаване на разрешение за ползване.

Точно в края на тази година се очаква да получат Акт 16 сгради, в които основни купувачи са вложители от КТБ, посочва Георгиев. Според него все по-голям дял от клиентите са склонни да рискуват да се включат в сгради в строеж при конкретни поети ангажименти и при реномирани инвеститори.

Схемите за плащане обаче са доста строги в сравнение с преди кризата – купувачите обикновено плащат 10% при сключването на предварителен договор, а остатъка - при въвеждане на сградата в експлоатация, допълва той. По-този начин се минимизира риска на купувача.

Важно е да се отчете и факта, че все повече купувачи ползват посреднически агенции при договаряне на условията и оформяне на предварителните договори, което дава по-голяма сигурност при бъдещите взаимоотношения между купувач и инвеститор, казва още Христо Георгиев.

Калоян Богданов допълва, че поне засега няма признаци за нови “капани” при договарянето на сделки “на зелено”. Настоящите инвеститори са добре ориентирани в пазара, а не случайни играчи, които предприемат неразумни стъпки, вдъхновени от новата вълна търсене, заключава той.

Продавачите диктуват

Галина Максимова подчертава, че заради недостига на качествено предлагане и раздвижването на икономиката като цяло пазарът на жилища вече е пазар на продавачите, а не на купувачите, какъвто беше преди кризата. За нова “експлозия” на пазара обаче никой от експертите не говори. Богданов подчертава, че на този етап ръстът се развива плавно. Все пак това развитието е свързано с икономиката и общата картина в страната. В големите градове е възможно развитието да е значително по-динамично, посочва той. Георгиев подчертава, че купувачите са все по-информирани и в момента просто няма предпоставки, които да породят неконтролируем бум.

По статията работиха: автор Миглена Иванова, редактор Бойчо Попов