Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Грешка ще бъде, ако смятаме, че кризата ще отмине строителството до месеци
Рубрика: Прогнози Източник: 1. За дългосрочни проекти в областта на имотите се взимаше краткосрочно финансиране. Например за инвестиция на зелено, която изисква по-дълъг хоризонт от време, доскоро се теглеше само 3-годишен заем. В този случай инвеститорът разчита, че след завършването му проектът веднага ще бъде продаден с добра печалба. При жилищните проекти спасението бе, че имотите се продаваха още на зелено. Но при офис сграда, логистичен или търговски център по-работеща е схемата да се отдават дългосрочно под наем, а не да се продават на парче по време на строежа. При тези проекти нуждата от дългосрочно финансиране е изключително голяма, а това сега е трудно постижимо.Изход: За тези предприемачи единствен вариант е да намерят дългосрочно финансиране, което да отговаря на живота на проекта им и на планираната възвръщаемост на инвестицията. Възможно е и да се договорят с банката временно да не обслужват главниците по заемите си, а само лихвите.
2. Разчиташе се изключително на стабилността на нашия пазар на имоти и на това, че той има да догонва Западна Европа като цени и като наситеност с площи. “Наваксването” масово се използваше като аргумент, че поне още 10-15 години ще вървим нагоре. Това беше една от причините да се търси краткосрочно финансиране, което не бе подсигурено срещу някои естествени пазарни рискове. Например масово се теглеха заеми при плаваща лихва, без да се отчита рискът от рязкото й покачване. А такова можеше да се очаква, защото при бум на икономиката най-голямата заплаха е нейното прегряване и появата на инфлация. Основна мярка на централните банки срещу тези явления е вдигането на лихвите.
Изход: Предприемачите можеха да предвидят това и да теглят заеми при фиксирани лихви. Но дори да са договорили плаващ процент, има подходящи трежъри инструменти, в които могат да инвестират и да компенсират ръста на лихвите, без да се налага предоговаряне на кредита.
3. Имотите имат много важна характеристика, която обикновено се подценява - факторът време. В повечето индустрии пазарни анализи се правят за обозрим период - например няколко месеца, защото цикълът на производство е кратък. Строителната продукция обаче е готова в най-добрия случай след 12-18 месеца. Това означава, че анализът трябва да е фокусиран не върху пазара сега, а върху състоянието му след 12-18 месеца. Например, ако сега има глад за офиси, дали след този период ситуацията ще е същата? Повечето предприемачи подцениха времевия фактор и се изправиха пред свръхпредлагане. Ярък пример е жилищният сегмент в София. Много е важно, когато започваш проект, да направиш всичко възможно, за да спазиш сроковете. Всяка забава води до непланирано и необосновано оскъпяване на продукта и увеличава риска, когато продуктът излезе на пазара, потребността от него да се е променила значително.
Изход: Всички срокове, свързани с проекта, да се спазват стриктно, дори това да е свързано с повишаване цената на крайния продукт.
4. Илюзията, че кризата ще отшуми след няколко месеца. В България много хора смятат, че кризата ще отмине от само себе си, като дойде лятото. Според мен промяна на тренда на пазара на имоти можем да очакваме най-рано през 2010 г. Тази година ще сме свидетели на задълбочаваща се криза. Грешка на повечето строителни предприемачи е, че се надяват цените бързо да се върнат на старите си нива и изразходват цялата си ликвидна позиция към настоящия момент, за да обслужват кредитите си към банките, вместо да ги предоговорят навреме. А тази ликвидност тепърва ще им е необходима.
Изход: Вариант е да потърсят начини да намалят задлъжнялостта си към банките. Тези, които имат възможност, нека се опитат да продадат продукта си максимално бързо, дори с минимална печалба, за да намалят задълженията си.
5. Голямата задлъжнялост към банките. Страхът на предприемачите, че ще останат без проекти, ги подтикваше да вкарват печалбите си плюс допълнителен заемен капитал в нови строителни начинания. Някои дори работеха едновременно по 2 и повече проекта и в същото време държаха по 10 парцела, купени на високи цени, които в момента са абсолютно неоправдани. Именно бързото разрастване и опи-тите на предприемачите да осигурят растежа си за следващите 10-15 години им замразиха значителни средства. Така в момента значителен капитал е блокиран в имоти, които не носят доход, и в проекти, които няма да бъдат реализирани заради липсата на финансиране.
Изход: Най-добрата подготовка за сегашната криза беше да се поддържа добра ликвидна позиция. Вариантът за предприемачите сега е да увеличат ликвидната си позиция, като продават. И да свикнат с идеята, че кризата няма да е толкова краткосрочна.
Изложение
България продължава да е привлекателна дестинация за чуждите инвеститори, посочиха от Прайм Пропърти БГ АДСИЦ - една от 6-те компании, представили нашата страна на изложението за имоти MIPIM във френския град Кан. Интерес към проектите на българския щанд (на снимката) са проявили инвеститори от Русия, Гърция, Белгия, Италия и САЩ.
Според Прайм Пропърти БГ АДСИЦ ще се появят нови възможности за развитие на нашия пазар, тъй като някои фирми, които доскоро са имали планове за строителство в България, се оттеглят. Положително влияние на кризата е възможността да се договарят по-добри условия с изпълнителите поради ограниченото строителство.
Откриване
Първият търговски парк в България - Ритейл парк Пловдив, бе открит тази седмица в града на тепетата. С вложените в изграждането му 21 млн. EUR проектът се нарежда сред най-големите инвестиции в региона. Той има разгъната застроена площ от 26 400 кв. м и обединява две сгради плюс паркинг за 450 автомобила. Инвеститор е Лендмарк.
При откриването Таня Косева-Бошова, изпълнителен директор на Ленд-марк, и Александър Константинов, зам.-кмет на Пловдив, откриха тотема на търговския парк - колона с имената на всички магазини в него (на снимката). Проектът успя да привлече за първи път в България хипермаркетите от типа направи си сам bauMax, германската верига за обувки Deichmann и дрогериите dm.
Светослав Делчев, ИМОРЕНТ България
