Imoti.net
Новини за недвижими имоти
И на германците няма да им се размине
Рубрика: От света Източник: А в Германия тревата изглежда доста по-зелена – Grüner. В процъфтяващите градове като Хамбург, Кьолн и Мюнхен, над половината заплата на наемателите може да отива за плащане на наема. И при това перспективата, че ще трябва да плащат на наемодател и на стари години притеснява възрастните германци не по-малко, отколкото британците.Но младите германци имат доста по-различно отношение от връстниците им в другите европейски страни. Разликата в отношението води до разлика в жилищния пазар - през последните 10 години във Великобритания цените на жилищата са нараснали почти двойно, докато в Германия те са се увеличили само с 2-3%.
За това допринасят най-вече добрите условия за отдаване под наем в Германия. Жилищни асоциации и общински власти контролират около 12% от пазара на жилища в страната, частните фирми са с дял от около 10%, а инвестиционните фондове около 1%. Останалата част от пазара се държи от частни индивидуални инвеститори. Т.е. докато повечето от германците нямат собствени жилища, то малка част от тях имат множество имоти.
Регионалните различия в страната са огромни - в Берлин, под наем живеят невероятните 90% от домакинствата, което очевидно ограничава ръста на цените. Дори в развити пазари като Хамбург делът на жилищата под наем е почти 80% от всички. Но в други провинции като Саарланд и Райнланд-Пфалц, 60% от гражданите имат собствени жилища.
Важен факт е и, че германците са пестеливи. А те са пестеливи, защото банките доста трудно отпускат ипотечни кредити и обикновено изискват собствени средства над 20% или значителни обезпечения, както и доказателства за добри доходи в продължение на няколко години, което за много от потенциалните купувачи е невъзможно.
В Германия данъците не са особено благоприятни за собствениците на имоти. Много е вероятно Grunderwerbsteuer (данъкът върху смяна на собствеността) скоро да се покачи до около 5% в много провинции, а Grundsteuer (годишният поземлен данък) също се очаква да нарасне, като в момента е около 1.3% от оценката на имота. А Eigenheimzulage (ипотечните облекчения) на стойност от около 1 600 евро на година бяха спрени през 2006 г.
Въпреки наличието на население от едва 1.3 милиона души, в Мюнхен са базирани водещи компании като Siemens, Allianz и BMW, няколко водещи университети и институти, както и много хай-тек фирми.
Реално наемите в града са сред най-високите в Германия, като въпреки че често половината или повечето от доходите на гражданите отиват за плащане на наем, то тези разходи са по-ниски от еквивалентните в Лондон например.
В Мюнхен, тристаен апартамент разположен в центъра струва около 600 000 евро. Ако покупката се извършва с 25% собствени средства, за изплащане на ипотека за период от 20 години при предполагаема лихва от 4%, месечните разходи ще бъдат около 2 700 евро на месец, плюс 300 евро за различни сметки. При такъв вариант наемателят си спестява около 2 000 евро на месец.
Така или иначе на днешния пазари на недвижими имоти, дали в Мюнхен или в Лондон, повечето млади хора не могат да си купят жилище без родителска помощ.
Наемите в Германия са строго контролирани и обикновено не могат да бъдат увеличавани с повече от 20% номинално за три години. Безсрочните договори са стандартни. Депозитите са обикновено за три месеца и трябва да бъде изплатени с лихвите при напускане на наемателя. Обикновено имотите се ремонтират преди влизане на нов наемател, а той има право да внася промени в тях, стига да върне първоначалния вид, когато напусне жилището.
Една от причините, поради които германците не са толкова обсебени от собствеността като другите европейци е, че в Германия са минали много години от последния балон на цените на жилищата. Цените на недвижимите имоти в страната падат от средата на 1990-те години, според данните на Rics от официалното годишното проучване на пазарите на имоти в Европа за 2011 г.
Но нещата се променят: цените на германските жилищата са се покачили с 4% през 2010 г., в сравнение със спад от 2% за предходната година, а отделно проучване от сайта Rightmove показва, че Германия се издига в класацията на най-популярните страни за британците, които искат да купуват жилище в чужбина.
Така, дори самите германци да запазят спестовността си, скоро имотният пазар в страната ще бъде колонизиран от британски и руски инвеститори, търсещи по-голяма сигурност на вложенията си, след спукването на балоните на пазара. А според данните на Rics, въпреки че е сравнително нисък, делът от 42% собствени жилища в Германия е стабилен във времето.
* Не е препоръка за вземането на инвестиционно решение!
