Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Инвеститорите в хотели трябва да са внимателни с новите площи

Пламен Бачев е част от екипа на консултантската компания Forton от 2007 г. и ръководи екипа „Консултиране и оценки“ от 2013 г. Той има магистърска степен по Финанси от УНСС и диплома по оценителска практика от университета в британския град Рединг. Член е на Кралския институт на лицензираните консултанти в областта на недвижимите имоти (RICS). С него разговаряме за ситуацията на пазара на хотели в България през първото полугодие.

Какво беше първото полугодие за хотелиерския пазар в София и какъв беше ефектът от Българското председателство на Съвета на ЕС?

Предварителните данни показват продължаващ растеж и силна промяна на динамиката от миналата година. След като много от хотелите работиха на почти пълен капацитет, навлизаме в период на силен растеж на средната цена на нощувка. Засега данните не оставят съмнение, че европейското председателство и липсата на нови стаи на пазара в този период са окуражили хотелиерите да повишат цените.

Растежът на приходите се забавя, но остава на високо ниво, движен от по-високите цени на стая, докато заетостта леко е намаляла – точно обратното на миналата година, когато наблюдавахме по-плах ръст на цените, но силно нарастване на заетостта.

В корпоративен пазар, движен от чуждестранните пътувания, какъвто е София, има силна корелация между пътникопотока на летището и търсенето на стаи. През първите пет месеца на годината броят на пътниците се е увеличил с над 7%. Този ръст идва на изключително висока база след нарастване с 20% и 30% предходните две години. Въпросните проценти са равни на 190 хиляди обслужени пътници повече.

Все пак още е твърде рано да се дават категорични оценки за този период, предвид факта, че събирането и обобщаването на информация отнема време. Според нашето проучване, което проведохме с мениджъри на висока категория хотели в София, предварителните очаквания на бранша бяха за над 10% ръст в цените на нощувките.

При тези с по-централна локация получихме и аналогични прогнози за ръст на заетостта. Това са прогнози за годината и резултатите от първото шестмесечие вероятно са значително над тях. В дните около по-значимите събития от Председателството на ЕС хотелите 4 и 5 звезди бяха буквално на 100% заети.

Има ли риск от насищане на пазара в столицата с навлизането на световни марки като Marriott, Hayatt, InterContinental, Swissotel?

Влизането на нови оператори като цяло е добра новина, защото е индикатор за това, че големи международни брандове виждат потенциал на нашия пазар. В момента София е относително слабо наситена като присъствие на международни брандове в сравнение с други пазари в Източна Европа. А и самото навлизане или разрастване на тези брандове води и до ръст на клиентската база, т.е. е допълнителна предпоставка за растеж, не само за преразпределение на пазара.

От друга страна, ако всички планирани и започнати хотелски проекти бъдат реализирани в срок, до 2021 г. предлагането в категории 4 и 5 звезди ще нарасне с над 35% и в даден момент пазарът може трудно да асимилира новите стаи. Вярно е, че част от проектите са още в ранен етап на строеж или дори в проектна фаза и всички прогнози са условни. Въпреки това инвеститорите в хотелски проекти е добре да подхождат внимателно с новите площи.

Как се представя пазарът на международни хотели в София в сравнение със столиците на други страни в региона?

София е на средно равнище като цена на нощувка на база данни на световната система за измерване на представянето на хотелите STR и изостава по отношение на заетостта. Все пак е важно да имаме предвид, че хотелската база в България е относително малка – отражение и на исторически по-ниския брой туристи. Съответно репозиционирането и разширението на хотел като Intercontinental дават своето отражение, най-вече върху цените, а то се случи точно в разглеждания период.

Това ни подсказва, че навлизането на нови международни вериги и откриването на нови хотели създава натиск за увеличението на средната цена, стига обаче предлагането да не е прекомерно спрямо нарастването на търсенето. Така че София вероятно ще запази мястото си в краткосрочен план, но е нормално да очакваме и циклично забавяне на растежа в бъдеще.


Какво е мястото на българските играчи на пазара?

Като цяло са силно представени, с добре диференцирани портфолиа от проекти и добро покритие на пазара. Независимите хотели или местните вериги имат предимството на много по-голяма гъвкавост при предлагането в сравнение с международните брандове – например по отношение на избора на локации и размера.

При положение че пазарът расте и навлизат международни брандове, е логично пазарният им дял да се свие, но това не води непременно до намаления на цените или заетостта им. Има пазарни сегменти, които не могат да бъдат добре покрити от международните вериги поради естествените им ограничения в стандартизацията на продукта или мащаба – такива са малките бутикови хотели или средноголеми луксозни имоти.

Неотдавнашни данни показаха бум на строителството и реконструкцията на хотели през 2017 г., кои са факторите, които обуславят тази активност?

Стремежът на много хотели бе да предложат обновени, а и разширени площи за Председателството на ЕС. Придобиванията на работещи хотели също предполагат инвестиции в обновяването им с цел да се максимализира потенциалът им за приходи. В допълнение доброто представяне на хотелския пазар през последните години даде увереност на много оператори, че сега е добър момент да влязат или да се разраснат на пазара.

Към споменатия тренд, който продължава и в настоящата година, уверено може да добавим и търсенето на международни оператори или ребрандирането на хотелски проекти не само във високата категория.

Какво влияние оказва конкуренцията с Airbnb върху хотелите в света и в България?

Airbnb е по-скоро допълващ продукт за специфична категория посетители. По-директна конкуренция виждам в leisure сегмента и при семейните пътувания, докато пътуващите по бизнес едва ли залагат на този канал.

Факт е, че платформи като Airbnb и Booking оказват влияние върху пазара. Свидетели сме на съдебни битки на няколко континента и вероятно бъдеща регулация на въпросните платформи.

Как се справят българските хотели с внедряването на новите технологии в работата си?

Новите технологии са ключов фактор за представянето на хотелите в глобален план. Реновирането на хотелската база неминуемо обхваща и новите технологии, благодарение на които гостите получават персонализирана услуга, която е възможна чрез събирането на критична маса от данни. Последното трябва много внимателно да адресира директивите на ЕС по GDPR, по което вече усилено се работи и в България.

Колкото по-гъвкави условия при настаняване и напускане предлага даден хотел чрез нови технологии, толкова по-доволни са клиентите. Мобилните приложения позволяват резервация на конкретна стая и check-in през мобилно устройство.

Достъпът до стаята чрез мобилен телефон и Bluetooth, NFC или QR code се внедрява предимно, но не само в лайфстайл хотелите и тези насочени към по-младите гости, т.н. millennials, като има и хотели в България, които предлагат тази услуга. Концепцията за connected room, където гостът познава хотелската стаята и стаята познава госта, е все по-близо до действителността и в България при международните брандове.

Популярните чат ботове, асистент роботите и като цяло технологиите трябва да допълват и подобряват обслужването на клиентите, но не бива напълно да изместват комуникацията лице в лице, защото тя е съществена за удовлетворението на клиента.

По статията работиха: автор Божидарка Чобалигова, редактор Бойчо Попов