Новини за недвижими имоти

Иван Семков: Доверието в строителите на жилища се връща

Г-н Семков, какво се случи на пазара на имоти в София през първото тримесечие на годината от гледна точка на Вашата агенция, предвид че и данните на Агенцията по вписванията още не са публикувани?

В момента особено много върви новото строителство. Според мен данните на Агенцията по вписванията няма да отразяват много точно ситуацията на пазара, тъй като там са само реализираните сделки. В момента обаче по-голямата част от сделките са с ново строителство, на предварителни договори, които ще се финализират след една или две години – в зависимост от това за колко време ще бъдат довършени сградите.

В момента доста се е свил пазарът на готовите жилища – говоря за нови, тухлени апартаменти, готови за ползване. Предлагането е доста ограничено и това доведе до повишаване на цените. Голяма част от купувачите, особено инвеститорите, се насочиха към новото строителство. Това е добре, защото означава, че се връща и доверието в сектора. Когато дойде кризата, никой не искаше да купува ново строителство от страх да не фалират строителните фирми. Сега доверието се връща, доста сделки се сключват директно от строителните фирми. Според мен тенденцията е положителна за пазара.

В последно време предлагането беше толкова ограничено, че дори и цените на панелните жилища, които считахме, че нямат голям потенциал за увеличение, се повишиха значително. За “Люлин” например цените бяха достигнали абсолютното дъно, но вече се наблюдава силен ръст. Ако един двустаен апартамент в квартала можеше да се купи за около 32-33 хил. евро, колкото струваха най-евтините варианти, сега цената е минимум 40 хил. евро.

В крайна сметка обаче предлагането на панелни жилища в София е доста сериозна част от пазара, те няма как да изчезнат за сметка на сградите ново строителство…

Опасенията са по-скоро, че в един момент ще има принудителни мерки от държавата за тяхното саниране. Не говорим само за топлоизолиране, а и за презаваряване на връзките. В Германия, например, са решили този проблем с много нисколихвени или дори безлихвени кредити от страна на държавата. Тук въпросът е дали хората биха могли да си позволят саниране, но в един момент ще се наложи.

По отношение на предлагането забелязвате ли тенденция продавачи да задържат оферти с цел изчакване на още по-силен ръст на цените?

По-скоро имаше такова задържане през миналата година. Една част от продавачите се отказаха да продават и изчакаха вдигането на цените. В момента те обявяват имотите за продажба, но на значително по-високи цени. Това е и двигателят на пазара нагоре – по-малко предлагане и голямо търсене.

Доколко смятате обаче, че очакванията за тези цени са реалистични?

Цените бяха паднали на доста ниски нива в един момент. Сега е много опасно, ако наберат бързо скорост, както преди кризата, за да не се получи отново балон. Според мен пазарът лека-полека ще се уравновеси и това може би ще стане до една-две години. Тогава ще са готови новите сгради, които в момента се започват. Ще има много нови жилища и по-голям избор за купувачите. Съответно и хора, които са купували, ще започнат да препродават. Реално пазарът ще се насити с предлагане на готови жилища и тогава вероятно ще се балансира, а цените ще се задържат.

Предвид и данните за разрешителните за строеж – в един момент в София имаше почти двоен ръст, пазарът може ли изобщо да усвои това предлагане, което се задава?

И към момента според мен пазарът ги усвоява. Имахме един случай със сграда в “Надежда-1” с учредено право на строеж, без дори да е издадено разрешение за строеж, в която имаше свободен само един двустаен апартамент. Фирмите, които са имена в бранша и работят качествено, успяват да си продадат продукцията на много ранен етап от строителството. Най-хубавите апартаменти се продават бързо, остават по-компромисните жилища на първите и последни етажи, а строителите не срещат никакъв проблем да си реализират обектите.

Започнаха и няколко по-мащабни проекти, някои райони доста се застрояват, а цените са високи. В района на “Дианабад” например има цени от 1 100 до 1 500 евро за кв.м в етап на строителство.

Наблюдавате ли появата на нови играчи в строителния сектор, които се опитват отново да “яхнат вълната” на пазара?

Честно казано, нямам такива наблюдения. Ние работим с фирми с история. Прави ми впечатление обаче, че фирми, които са работили в други градове, идват в София. Има такива случаи, но все пак говорим за фирми, които имат реализирани проекти и история.

Купувачите се притесняват най-вече, когато строителят ползва кредит за изграждането на обекта. Такива случаи са рядкост. Повечето строители, с които ние работим в момента, строят със собствени средства. Това позволява и по-либерални схеми на плащане в сравнение с 2007-2008 г. Тогава на практика нищо не оставаше след Акт 16 или се гледаше поне 70% от цената да се вземе до грубия строеж. Сега строителите са по-свободни и остават по-голям процент от цената за плащане при Акт 16.

Дайте една примерна схема за плащане!

Схемите зависят в голяма степен и от договорката между строителните фирми и купувачите. Реално обаче, по мои наблюдения, строителите искат да получат около половината пари до грубия строеж, друга част на завършени шпакловки, замазки и изградени инсталации, друга част на Акт 15 и останалото – на Акт 16, около 10 или 20%. За клиентите, които ползват ипотечен кредит, винаги се прави изключение обаче, защото те не могат да си позволят такава схема. При тях по-голямата част от сумата се изплаща при разрешението за ползване.

В момента ниските лихви по депозитите на банките изключително много благоприятстват развитието на пазара. Доходността от депозитите сега е минимална и като се отчете инфлацията реално се търпят загуби. При инвестиция в имот може да се постигне годишна доходност от около 4-5%.

Предвид ръста на инвестициите в имоти с цел отдаване под наем и очакваното засилено предлагане как смятате, че ще се развие този пазар?

По мои наблюдения има голямо търсене за жилища под наем. Когато излезе едно жилище, веднага има кандидати, цените също се повишиха. В момента двустайно жилище ново строителство може да се отдаде и за около 300 евро. Преди цените достигаха 200-250 евро.

Според мен пазарът на наеми ще продължи да се развива добре, защото към София има постоянен поток от хора и има увеличаваща се нужда от имоти под наем. Повечето млади и работещи хора искат да живеят в хубаво жилище – ново, ремонтирано, обзаведено добре, като цяло да е в добро състояние. Това означава, че собствениците на по-стари жилища в един момент ще се наложи да се съобразят с нарастващите изисквания на наемателите и да направят хубав ремонт, за да могат да реализират жилищата си.

Какви са най-търсените жилища за собствено ползване и най-търсените с цел отдаване под наем?

За отдаване под наем най-търсеният тип е двустайно жилище ново строителство – дневна с кухненски бокс и една спалня. Тези жилища са по-конвертируеми – реално и цената им е по-ниска, а и човек по-лесно може да се освободи от тях при нужда. След това и по-лесно се отдават под наем. Постига се и по-добра възвръщаемост на инвестицията. Още повече, че и по-голямата част от инвеститорите са с бюджет, който им позволява да купят двустайно жилище.

Що се отнася до лично ползване, най-търсени са тристайните апартаменти. Търсят основно семейства, които с ниските нива на лихвите вече могат да си позволят да изтеглят кредит. Новото строителство също е най-търсено.

Каква е Вашата прогноза за пазара през следващата година?

Според мен цените ще продължат да се увеличават с умерени темпове, без резки движения. Тъй като сградите, които в момента се строят, няма да бъдат завършени през следващата година, ситуацията с предлагането и търсенето ще остане идентична с тази в момента. Накратко казано, прогнозата ми е положителна, ще има повече сделки и ръст на цените.

По статията работиха: автор Миглена Иванова, редактор Бойчо Попов