Новини за недвижими имоти

Жилищата в Централна и Източна Европа

Интересно е, че в повечето страни от Централна и Източна Европа нивата на наемите оставаха без съществена промяна през всички тези години, докато продажните цени на същите имоти се удвоиха. Силното изоставане на наемните от продажните цени в момента се тълкува като евентуална спирачка за по-нататъшното поскъпване на жилищата, тъй като срокът на откупуване на имотите е станал нереално дълъг, т.е. обезсмисля се покупката на апартамент с инвестиционна цел.
Вече са налице първите сигнали за прегряване на пазарите на жилищни имоти, твърди международният дайджест за недвижими имоти IRED (International real estate digest). В Чехия и Румъния вече отчитат падане на цените на определени имоти и като цяло забавяне темпа на нарастване на пазара. Това се отнася най-вече за старите имоти, построени по време на социализма и разположени в предградията, които през последните години са поскъпвали с неоснователно висок темп и като резултат в момента се продават на същите цени, на които може да се купи нов апартамент или къща. Забавяне на поскъпването се наблюдава и в Унгария и Полша. Основната причина, която се изтъква за това, е несъответствието на качеството на продаваните имоти с тяхната цена, а също така и голямото задлъжняване на домакинствата към банките.
Сега в Полша, Чехия, Унгария и Кипър следва друг бум - на новото строителство. Например в Полша през 2003 г. са били въведени в експлоатация 162 686 жилища, което е с над 65 хил. повече от 2002 г. Заедно с броя на жилищата расте и тяхната големина - сега обичайната е около 130 кв.м - с 16 кв.м повече, отколкото през 2002 г. В чешката столица броят на жилищата, чието строителство е започнало през последната година, е около 40 хил., което е шест пъти повече от 1990 г. В Унгария строителният бум започва от 2002 г. и в началото на 2003 г. на пазара вече се чувства насищане с нови жилища.

Чехия

Първите новини за спад в цените на жилищата в Чехия и по-специално в столицата Прага дойдоха няколко седмици преди 1 май 2004 г., когато страната официално влезе в ЕС. Намаляване с около 5 на сто на цените се забелязва при сделките с някои стари имоти в т.нар. сателитни квартали на града, които бяха силно надценени през пос­ледните години. Според агенциите това все още не говори за ясна тенденция към спад и по-скоро трябва да се тълкува в смисъл "чешките недвижими имоти най-накрая се стабилизираха". Брокери твърдят, че е дошъл краят на резките промени в цените на жилищата и сега те са устойчиви.
Цените на недвижимите имоти в Чехия през последните години растяха с темп от 10 до 20% годишно. В Прага през 2001 г. след кратък период на застой цените на апартаментите дос­тигнаха нива на нарастване от 30-40 на сто годишно. В момента средната цена на квадратен метър жилищна площ в е около 1600 евро, тоест осреднената стойност за ЕС вече е достигната. Бурният интерес към пазара на жилищна собственост, която засегна най-вече Прага, Бърно и Карлови вари, отчасти беше предизвикан от сравнително ниските лихвени нива на ипотечните кредити (около 4.5% годишни лихви). Според "Делова прага" друг важен фактор, който е оказал влияние върху търсенето и повишаването на пазарните стойности, е широко разпрос­траненото очакване, че цените ще се вдигнат значително след присъединяването към ЕС. Не на последно място пазарът в Прага беше повлиян и от слуховете, че държавата ще се оттегли от жилищния пазар. Сега много от чехите живеят в държавни жилища с фиксиран наем. Затова и хората решиха да си купят собствен имот, преди това да се случи, коментира Симеон Митрополитски от IRED.

Унгария

"дребните западни инвеститори, дошли в Унгария в пос­ледно време, са открили, че всъщност тук не е толкова евтино", твърди Симеон Митрополитски. Причината е, че цените на недвижимите имоти в страната през последните години непрекъснато са се покачвали с ръст между 10 и 20 на сто годишно. И в момента пазарът отбелязва нарастване, но темпът на покачване на цените чувствително се е забавил от този преди година или две. Единствено в Будапеща цените на имотите и сега не спират да растат. В различните части на унгарската столица ценовите нива, на които се продават жилищата, варират от 900 до 1400 евро/кв.м при цени от края на миналата година между 800 и 1300 евро/кв.м и регистрирани стойности от 500 до 1000 долара през 2000 г.

Полша

Полският пазар на недвижими имоти се присъедини към групата на страните от Централна и Източна Европа в тяхното положително развитие, показват публикувани в медиите пазарни анализи. Те отбелязват, че след влизането в ЕС не са се оправдали очакванията за спад на цените на местните имоти.
До миналата година тенденциите на пазара на недвижими имоти в Полша бяха противоположни на общите за държавите от Централна и Източна Европа. След години оживление в жилищния сектор през 90-те между 2001 г. и 2003 г. цените паднаха рязко и това рефлектира в драстичен спад на новото строителство. От началото на 2004 г. ситуацията на пазара е коренно различна. В столицата Варшава цените отново скочиха с 25%. Сега средната цена на жилища там е между 1000 и 1200 евро/кв.м. В центъра на града луксозните апартаменти достигат нива от 2700 евро/кв.м. От друга страна, доходите от инвестиции в недвижима собственост за миналата година са намалели с 9-10% в Полша, което е най-ниското ниво от 1990 г. насам.
Добрата новина за собствениците на недвижими имоти в Полша е повишението на наемите. Наемните нива във Варшава са се покачили с 25% от януари до юни, а икономиката е в по-добро състояние, отколкото миналата година. В момента по данни на варшавската борса за недвижими имоти WGLIN средната възвращаемост на инвестициите в жилищна собственост е 19 години. През 90-те години възвращаемостта е била между 7 и 8 години. Според световните стандарти за добра възвращаемост се приема срок на откупуване между 8 и 10 години.

Румъния

Ситуацията на румънския пазар на недвижими имоти се намира между пазарната лудост и политическата несигурност, отбелязва Симеон Митрополитски. Прекалено оптимистичните пазарни и политически въжделения са главната причина за повишения интерес към недвижимата собственост в Румъния. Другата причина е доскоро ниската цена на банковите кредити - между 5 и 7%, към които се отчита особено голям интерес. Кредитната експанзия крие опасност от прегряване на икономиката, но правителството няма намерение да я охлажда, коментира експертът.
В момента обаче лихвите по кредити в Румъния са около 20% и се наблюдава свиване на пазара на жилищни имоти. Цените на апартаментите в румънската столица се движат между 700 и 1200 евро/кв.м, а при определени имоти и до 1400 евро. Според доклад на Института за консултантски услуги на пазара на недвижими имоти SGA някои имоти сменят своите собственици на всеки два-три месеца, а това е сигнал, че единствената мотивация за много купувачи е бързата възвращаемост на вложеното. В резултат от това през миналата година е било регистрирано нарастване на броя на сделките.
Обикновено купувачите се сблъскват с неоправдано високи цени на жилищата и затова започват да търсят алтернативи. За разлика от останалите градове в Букурещ се разчита особено много на ипотечни кредити. Вече се появяват първите случаи на неспособност за изплащането им, но за момента те се споменават като изключения. Специалистите от SGA предвиждат голям спад на пазарните цени през това полугодие. В някои райони в Букурещ - сателитните квартали "Берцени", "Милитари", "Панталеймон", "Балта Алба", спадът вече е налице и е повече от десет процента. От друга страна, в определени престижни райони (като "Херастау скуул" и "Банеаса") имотите ще запазят високите си цени. Дори е възможно във втората половина на тази година те да се повишат от 8 до 12%. Рязък спад на цените се очаква в градския център - площада "Алба-лула", Децебала и булеварда "Буребиста". Цените там са неоправдано високи - 70 хил. евро за тристаен апартамент изглеждат твърде много пред алтернативата да се наеме къща в същия квартал. Причината е, че за разлика от продажните цени нивата на наемите се понижават. Според годишните доклади на агенцията за недвижими имоти Colliers например през 2002 г. наемите са намалели между 10 и 15%, а през 2003 г. - 5 на сто. Според изследването на SGA спадът в цените на апартаментите се обяснява и с пренасочването на интереса към покупката на къщи, чиито цени все още са чувствително по-ниски.

Кипър

Пазарът на недвижими имоти в Кипър през последните години отчиташе годишен ръст от 10-15%, сочат анализите на международните компании за недвижими имоти. Въпреки малкия си обем и възможности в сравнение с големите европейски държави местният пазар на недвижими имоти реагира бързо и адекватно на промените. Реалната доходност в момента от инвестициите в собственост е между 7 и 15% бруто годишно. Възходящото движение на цените на жилищните имоти в Кипър обхваща както покупко-продажбите, така и наемите като резултат на постоянния туристически поток в страната.
Средната цена на един квадратен метър жилищна площ на острова в момента варира от 1300 евро до 2200 евро в зависимост от местонахождението на имота, годината на неговото завършване, обзавеждане, наличието на басейн, поддръжка и т.н.
Основните чуждестранни купувачи на пазара на недвижими имоти в Кипър са англичани, следват ги ирландци, германци, швейцарци, холандци и руснаци.

Латвия

Статистическото бюро на Латвия отчете за миналата година ръст в броя на сделките с недвижими имоти от 38%. Най-голям е бил процентът на продадените големи жилища - почти 45 на сто от всички, и на двустайните апартаменти, които държат 28% от пазара. Близо два пъти се е повишила цената на жилищните имоти в центъра на латвийската столица Рига за малко повече от година. По данни на Realti.lv, ако през януари 2003 г. едностайните апартаменти в града са се продавали на цени между 28 хил. и 40 хил. долара, то през май тяхната цена е между 50 хил. и 65 хил. долара. Средната цена на жилищните имоти в момента варира от 600 долара/кв.м. за панелно жилище в кварталите до 1100 долара/кв.м за централните райони на града и старата част на Рига. За определени "ексклузивни" имоти цената достига и до 4000 долара/кв.м "Цените на някои имоти могат да шокират даже чужденците", коментира латвийският вестник "Деловой час" по повод тези цени. Ръстът на цените продължава и сега. По оценка на компанията Ober-Haus през юни в най-търсените райони цените на апартаментите са повишили цената си средно с 5 на сто.
Повишаването на цените на недвижимата собственост в Рига започна още през 2001 г. - в началото то се обясняваше с дос­тъпните банкови кредити, после с ръста на търсенето, последваха падането на курса на долара, войната в Ирак, членството в ЕС, а сега идва ред на преминаването на пазара от долари в евро. В същото време нивата на наемите в латвийската столица не са се променили със същите темпове. Ако сега наемът на двустайно жилище в центъра на града е между 600 и 900 долара, година по-рано той е бил между 400 и 800 долара.

Словакия

Бързото икономическо и политическо развитие на страната доведе до истински бум на цените на недвижимата собственост, пише в доклад на международната компания за недвижими имоти CBRE. По данни на фирмата Slovakia Investment Property през последните години се наблюдава тенденция на постоянно нарастване на цените на жилища в Братислава. В момента продажните цени на апартаментите в Братислава варират от 450 до 1000 евро/кв.м.
През 2004 г. поскъпването на жилищната собственост в града е с 20%. Специалистите прогнозират, че темпът на покачване ще се запази между 15 и 20% през следващите от три до пет години. Голяма част от търговските и жилищните площи в Братислава вече са собственост на чужденци - предимно граждани на Германия, Ирландия, Италия и Австрия.
Интересът на местните хора също стимулира развитието на жилищния пазар, отбелязват от консултантската агенция за недвижими имоти Slovakia Investment Property. Според компанията в Словакия на хиляда жители само 309 имат свое жилище, докато средно за ЕС този показател е 450 на хиляда.

Източник: "Евростат"