Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Жилищният пазар - анализи и прогнози

Жилищният пазар в България изпраща най-силната си година по брой сделки от финансовата криза насам. От началото на годината до края на септември изповяданите сделки у нас са близо 173 хил., показаха данни на Агенцията по вписванията към края на третото тримесечие. Ръстове през деветмесечието, в повечето случаи двуцифрени не само в сравнение с пандемичната 2020 г., но и със силната за пазара 2019 г., постигаха и четирите най-големи града в страната – София, Пловдив, Варна и Бургас, а през второто тримесечие сделките в София достигнаха най-високото си ниво от съответно 2008 г. и от 2005 г. насам, когато започва воденето на статистика.

Силният интерес към жилищата за покупка логично повиши и цените им. Данни на Националния статистически институт (НСИ) за второто тримесечие (последното, за което е налична информация) показаха ръст на цените в цялата страна с 9,1% на годишна база. В София той е още по-голям – почти 12%, а в Пловдив достига 8,1%. Малко по-бавно са нараснали цените в двата големи града по Черноморието Варна и Бургас – съответно със 7,5% и 4,3% на годишна база.

Нарушаването на веригите за доставка в строителството обаче подложи на натиск строителните предприемачи у нас. Рязкото поскъпване на строителните материали увеличи разходите им за строителство, възникна и недостиг на основни материали като желязо, тухли, арматура, хидроизолация. В резултат на това в медиите се появиха съобщения за строителни компании, които са на ръба на фалита, защото са побързали да продадат имоти „на зелено“, без да вземат предвид поскъпването на материалите. Имаше и предприемачи, които решиха да отложат стартирането на нови жилищни проекти в очакване на по-добри времена.

2021 беше година, в която и ипотечното кредитиране растеше с ускорени темпове наред със сделките. Данни на БНБ показаха, че през октомври у нас са отпуснати ипотечни кредити на обща стойност 13,7 млрд. лв., което е нарастване с 16,5% на годишна база. Бързите темпове на жилищното кредитиране разтревожиха БНБ, която през декември вдигна нивото на антицикличния капиталов буфер до 1,5% от началото на 2023 г., след като само три месеца по-рано го увеличи на 1% от началото на октомври догодина.

В мотивите си централната банка посочи, че високите нива на кредитна активност при жилищните заеми създават потенциален кредитен риск и предпоставка за увеличаване на задлъжнялостта. Това може да се отрази негативно на способността на кредитополучателите да обслужват задълженията си и да увеличи лошите заеми, предупреди БНБ.

Така обобщено изглеждаше жилищният пазар у нас през изминалата година. А какъв беше той през погледа на консултант, предприемач, банкер, специализирания сайт за имотни обяви Imoti.net и читател на Investor.bg, кои фактори ще оказват най-силно влияние на пазара тази година и ще продължат ли да растат цените на жилищата, вижте в годишната ни анкета.
Най-силната година за жилищния пазар от финансовата криза

Вижте още: НАСП: И през 2022-ра година търсенето на жилища ще надвишава предлагането

Добромир Ганев, председател на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) и управител на агенцията за недвижими имоти „Форос“:

2021 г. беше най-силната за жилищния пазар през последните 10-12 години. Една от годините с изключителна динамика в унисон с тенденциите на повечето развити пазари в света. Причината за тази динамика е големият брой фактори, които влияят положително на пазара през тази година, а това логично доведе и до силен ръст на обема от сделки. Сред тях са ниските лихви по ипотечните кредити и нулевите лихви по депозитите.

Освен това за първи път българите започнаха масово да купуват втори дом – парцели или къщи в близост до големите градове, без да продават основното си жилище. Тази тенденция започна през миналата година, но се доразви и през тази. Засиленият интерес към закупуването на втори дом у нас не се е случвал от 2005-2006 г., когато чужденци купуваха подобни имоти, въпреки че някои от тях придобиваха жилище с цел препродажба. Очакванията за ускоряване на инфлацията също повлияха в посока на увеличаване на търсенето от купувачите.

Сред факторите в подкрепа на пазара можем да посочим и политическата нестабилност, която винаги създава усещане у купувачите, че е по-добре да избързат с покупката, тъй като не се знае какво предстои. Високите цени на строителните материали, които са резултат от нарушените вериги на доставка в строителството и не се възстановяват толкова бързо, колкото се очакваше, също оказваха влияние на жилищния пазар през тази година.

Ново явление, което се отрази на пазара, е и големият брой българи, които се завърнаха дългосрочно в родината и се ориентираха към покупка на дом. През миналата година напусналите България наши сънародници за постоянно, със заличаване на постоянен адрес, са около 6 хил. - 7 хил. души, а влезлите в страната българи с постоянен адрес са над 35 хил. Предполагам, че и тази година картината ще е подобна. Много българи, които не се завърнаха, също имат желание за придобиване на недвижима собственост в големите градове.

Влияние на пазара оказва и спирането на офертите на вторичния пазар, както и малкото харчене по време на блокадите, което доведе до по-високи нива на спестявания на хората, даващи им възможност да използват тези средства и за покупка на жилище. Като цяло българската икономика изненада с показателите си, възстановяването е по-бързо, отколкото се смяташе. Очакванията за влизането на България в еврозоната също оказват въздействие на жилищния пазар, макар че на този етап то е по-скоро психологическо. А желанието за покупка на по-голям дом заради работата от вкъщи и ученето онлайн е една от причините за високия брой сделки.

За 2022 г. не се очаква Европейската централна банка да промени лихвите. БНБ въведе някои нови изисквания от третото тримесечие на годината, които може да повлияят на пазара, и е възможно леко да го охладят. Мисля, че желанието за придобиване на жилище няма да намалее драстично, цените на строителните материали също не се очаква да се стабилизират и стойностите трудно ще бъдат прогнозирани от предприемачите, а това ще окаже натиск върху предлагането. Като цяло не очаквам особена разлика за пазара през 2022 г. в сравнение с 2021 г., може би ръстовете както при сделките, така и при цените ще са по-малки от втората половина на годината, но едва ли ще се стигне до спадове.

Много ще зависи и от първите сто дни на новото правителство - как ще се представи то, доколко умело ще се справи с вероятните атаки на останалите политически играчи. Политиката винаги влияе на икономиката и в тази връзка стабилността на правителството може да даде добри възможности или точно обратното – да доведе до уплах и притеснение сред купувачите и съответно да катализира забавяне на пазара.
Ако инфлацията продължи да се ускорява със същите темпове, това вероятно също ще оказва влияние, тъй като ако спестяванията на хората са в банка или в кеш, инфлацията стопява тяхната стойност. Това може да ги накара да помислят къде да вложат част или всичките си спестявания. Както видяхме миналата година, спестяванията продължават да се покачват. Проблемните кредити не се увеличават, т.е. има стабилност на ипотечния пазар. Всичко изброено ми дава основания да очаквам подобен пазар през 2022 г. като през 2021 г.

Цените ще продължат да растат и през тази година, но, както казах, вероятно с по-бавен темп в сравнение с 2021 г. Това ще зависи от началото на годината и действията на правителството през първото полугодие с техния локален ефект върху икономиката. Има някои възможности пред българската икономика с Плана за възстановяване и растеж и средствата, които трябва да получи страната ни по него. Това може да се превърне в генератор за увеличаване на ръста на брутния вътрешен продукт и наред с исторически ниското ниво на безработицата в България да продължи да оказва благотворно влияние върху жилищния пазар.

Ако трябва да направя конкретна прогноза за цените на жилищата, въпреки че не съм привърженик на подобни прогнози, тя е за ръст между 5% и 7% при 11%-12% за миналата година. Тези прогнози се базират на ситуацията, която наблюдаваме в момента, и на някои очаквания за бъдещето. Тук обаче има много неизвестни, затова прогнозите трябва да бъда коригирани всяко тримесечие на база случващото се, за да получават гражданите максимално точна информация.

Жилищното строителство не може да догони търсенето

Георги Шопов, председател на Управителния съвет на Националната асоциация на строителните предприемачи (НСНИ):

През 2021 г. в сектора на жилищното строителство се наблюдава динамика и продължаващо изграждане на нови проекти, които все още не могат да догонят търсенето. Интересът е много голям и сделките са активни. Породената от здравната криза несигурност и икономическите сътресения карат хората да търсят сигурно вложение за парите си. Сделките в България през първото полугодие на 2021 г. са с 14% повече спрямо същия период на 2019 г., а ръстът на цените е с 6%, главно поради по-голямото търсене от предлагането.

Сред ключовите фактори, които ще окажат най-силно влияние в строителния сектор тази година, е вътрешната миграция. Хората търсят опции за живот в големите градове поради по-добрите условия там. През 2022 г. този процес постепенно ще продължи.

Наблюдава се и положителна тенденция много български граждани, които са работили в чужбина, да се завръщат в България. Независимо от разликите в семейния статус и професионалното направление на тези купувачи, техният избор за покупка на жилище се очаква да бъде фокусиран преди всичко отново към големите градове. И през 2022 г. предлагането няма да съумее да задоволи търсенето.

Според НАСП цените през тази година ще се повишат с около 17%. Основната причина за това е ускоряването на инфлацията. Налице е сериозна парична маса, която е пусната в обращение. В момента при строителството поскъпването на материалите е с 27% за 2021 г., което неминуемо ще рефлектира в ръст на ценовите нива.

София, Пловдив и Варна доминират ипотечния пазар у нас

Борислав Гостев, ръководител отдел „Управление на търговски партньори“ в ОББ:

Изпратихме рекордна година за ипотечното кредитиране в България. Според данните на Българската народна банка между януари и октомври 2021 г. общата стойност на отпуснатите ипотечни кредити е 4,3 млрд. лв., което е с 37% повече спрямо същия период на предходната година и с 49% повече от същия период на 2008 г. Това прави изминалата година най-силната за ипотечното кредитиране преди предишната финансова криза.

В Обединена българска банка също отчитаме рекордна година в ипотечното кредитиране. Пазарът беше изключително доминиран от ипотечни кредити в трите най-големи града в страната - София, Пловдив и Варна. Наблюдавахме основно два типа клиенти - първите купуваха жилище за първи път в живота си и търсеха максимално финансиране, а вторите разполагаха с жилище, бяха заделили известни спестявания и се нуждаеха от частично финансиране от около 60-70% с цел покупка на по-просторни апартаменти или къща. И през 2021 г. средният размер на ипотечния кредит на ОББ продължи да нараства и достигна 124 хил. лв.

И през 2022 г. ръстът на ипотечните кредити ще продължи, а водещ фактор за него отново ще бъдат лихвите, които в момента са почти четири пъти по-ниски спрямо 2009 г. Високата ликвидност, породена от рекордния брой депозити на гражданите, съчетана със сериозния интерес от банките в областта на жилищното кредитиране, е много вероятно да доведе до поредната рекордна година. БНБ предупреждава, че нарастването на кредитите е сериозно и увеличи антицикличния капиталов буфер, но дори тази мярка едва ли ще спре банките по отношение на тяхната кредитна експанзия.

Вероятно част от българите ще продължат да търсят убежище от инфлацията чрез покупка на втори имот с цел инвестиция чрез ипотечен кредит, но препоръчваме подобно решение да бъде добре обмислено и да се търси консултация с експерти по темата. Важен фактор е и финансовата достъпност, която поради повишаването на заплатите през последните години, съчетана с ниските лихви, доведе до рекорд и по този показател.

Очакванията ни са за успокояване на растежа на цените на жилищата до около 5% годишно и то основно за нови високоенергийни проекти. При панелното строителство дори очакваме спад на стойността на жилищата през следващите години. Обратната връзка, която получаваме от нашите партньори, е, че дори и при тези цени, част от клиентите размислят и се отказват от покупка на всяка цена, защото смятат, че имотите и в момента са твърде скъпи. Понастоящем търсенето особено в София изпреварва предлагането, но след завършването на по-голямата част от започнатите проекти трендът би се обърнал. Демографията на България и фактът, че страната ни е на трето място по собственост в ЕС с 82%, ни карат да сме особено внимателни, защото в един момент може да се получи свръхпредлагане, което би натиснало всички цени на жилищата в посока надолу.
Любопитно е дали тенденцията от последните две години за завръщане на част от емигрантите от чужбина ще продължи и през 2022 г., защото те също са сериозен фактор на имотния пазар в момента и тяхното завръщане повиши търсенето. Наемният пазар също е много важен, но наблюдаваме, че той все още не се е възстановил до нивата отпреди COVID кризата, което е разбираемо поради огромното предлагане. Това също показва, че дребните инвеститори няма да са склонни да купуват нови имоти при продължаващо нарастване на цените на жилищата.

Българите не купуват имот на всяка цена

Снежана Стойчева, мениджър на  Imoti.net

2021 г. беше динамична и интересна за пазара на недвижими имоти. Освен купувачи поради нужда от основно жилище на пазара доста активни бяха купувачите на втори имот – ваканционен или селски, както и купувачите на имот с инвестиционна цел – за препродаване след време или за отдаване под наем. Появиха се също и продавачи, които предлагат имоти, основно старо строителство, на цена доста над пазарната. Подобни оферти дълго стоят в реклама и показват, че колкото и да е голямо търсенето на имоти, те не се пазаруват „на всяка цена“.

И през 2022 г. пазарът ще остане под влиянието на същите фактори, които действаха през 2021 г., а именно търсене на имоти поради наличие на спестявания, желание да се живее в по-добро жилище, подсигуряване с алтернативен имот – селски или ваканционен, достъпно ипотечно кредитиране.

Няма причина ръстът на цените на жилищата да спре. Напротив, има основания да продължи и цените да нараснат средно с още 10%. Това е резултат от гореизброените фактори, както и от поскъпването на строителните материали, намаляването на предлагането на имоти старо строителство и увеличаването на търсенето.

Вижте още: 7% от българите - без тоалетна, душ или баня

Пазарът на жилища е във фаза на балон

Николай Кавръков, читател на Investor.bg, коментиращ с потребителското име nkavrakov1982

Пазарът на жилища през 2021 г. бързо навлезе във фазата на еуфорията, движен от мощната кредитна експанзия на банките, екстремно ниското предлагане на жилища на пазара спрямо високото търсене и не на последно място страха от ускоряващата се инфлация, който доведе до ръстове на цените от 20% до 30%, особено на пазара в София.

Заради двуцифрените ръстове на цените в много кратък период, които вече значително задминаха ръста и на доходите, и на икономиката, категорично мога да кажа, че пазарът на жилища е във фаза на балон. Налице са всички фактори - агресивно ниски лихви по ипотеките, огромни проценти на поскъпване за няколко месеца, ниски наеми спрямо високи вноски по ипотечните заеми, изоставащи доходи, бясно строителство, мания при купувачите, които придобиват имот от страх „да не изпуснат влака“, наддаване за имоти в определени локации. Налице е пазар, откъснат напълно от фундамента си.

Основните фактори, които ще повлияят на пазара на жилища тази година, са рискът от стагнация в икономиката, породен от високата инфлация, водеща до ерозия в доходите на домакинствата и затруднения в изплащането на кредитите им, поемането на нови дългове и всички останали разходи за живот. Инфлацията ще бъде водещ фактор и нейното влияние ще продължи да формира жилищни цени, които пазарът няма да може да поеме, като налице е и риск от повишаващи се лихвени проценти от централните банки и в частност ЕЦБ в отговор на високата инфлация въпреки уверенията, че лихвите ще са ниски. Друг фактор са предприетите от БНБ мерки за ограничаване на кредитирането, изразяващи се в по-висок антицикличен буфер към кредитните рискови експозиции на банките.

Цените на жилищните имоти в момента вече са недостъпни в много голям процент от локациите на пазара и за относително голям процент от купувачите. Очаквам жилищния пазар да достигне точката на пречупване около средата на 2022 г. и след това цените да започват да падат, защото вече се намираме във фазата, в която централните банки не могат да поддържат прекалено ниски лихвите в условията на висок глобален инфлационен натиск.