Новини за недвижими имоти

Жилищните сгради ще се управляват от асоциации на собствениците

Законопроектът засяга над 4 млн. българи, които живеят в режим на етажна собственост. По данни на статистиката около 80 на сто от населението в градовете обитават жилища в блокове и кооперации. В момента тази материя е уредена в главата "Етажна собственост" в Закона за собствеността и в Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост, който е от 1951 г.

Новият закон ще бъде обсъден в сряда на кръгла маса на тема "Защита на собствениците на жилища в сгради в режим на етажна собственост срещу незаконни преустройства". Проявата е организирана от Гражданското сдружение срещу корупцията и незаконното строителство с финансовата подкрепа на Демократичната комисия към посолството на САЩ у нас.

За приемането на такъв нормативен акт отдавна настояват и кметовете на големите градове, както и енергийното министерство. Според тях чрез регистрацията на юридически лица по-лесно ще се събират дълговете към топлофикациите и ВиК и ще могат по-лесно да се решават градските проблеми, защото ще се знае кой е отговорен да контактува с общината. Според неправителствени организации обаче предлаганият вариант е доста противоречив и неясен и не защитава интересите на отделните собственици.

Законопроектът за етажната собственост урежда правата, задълженията и отговорностите на собствениците на апартаменти, офиси, магазини, кабинети и други спрямо общите части на жилищните сгради, както и формите на управлението им. Тези части включват всички пространства и съоръжения за общо ползване. Според Закона за собствеността това са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните и носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, комините, външните входни врати на сградата и централните уредби на всички видове инсталации, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера. Общите части не може да се делят.

За да се поддържат сградите в добро състояние, законопроектът предвижда за управлението им да се създадат асоциации на собствениците. Учредители могат да бъдат "един или няколко различни собственици на обекти в сградата". Налага се принципът "един за всички, всички за един", коментираха от гражданските организации. Според техни представители е недомислие възможността един човек да учреди асоциация, а също така не е ясно и какво става със сградите без такива асоциации.

Проектът не казва дали тези структури са задължителни, но предвижда стимули за регистрацията им. Най-големият е, че земята под сградата се подарява на собствениците, но това ще стане само при изпълнени две условия - да учредят асоциацията в едногодишен срок от приемането на закона и до юли 1991 г. да са придобили правото на строеж върху държавна или общинска земя, върху която е издигната сградата.

Според проектозакона асоциацията на собствениците е юридическо лице. Тя се регистрира в общината по местонахождение на сградата. Ако някой от собствениците продаде жилището си, членството в асоциацията автоматично се прехвърля на новия собственик, предвижда проектът.

Общото събрание на асоциацията на собствениците ще е най-висшият орган на управление на сградата и ще има право на последно решение по всеки въпрос. Предвижда се общото събрание да се свиква най-малко веднъж годишно. То ще избира управителен съвет за срок от 2 години, ще решава за формата на управление на жилищната сграда и ще приема вътрешен правилник за ползването и поддържането на общите части. Общото събрание също така ще приема годишен бюджет на сградата и план за извършване на ремонтите. То ще може да взема решения за прехвърляне на собствеността върху общите части, ипотекиране или залагане на част от общата собственост, безвъзмездно предоставяне на общите части, надстрояване на сградата, поставянето на реклами и т.н.. Събранието ще определя и месечните такси за покриване на разходите. То може да реши да опрости или да подпомагане от бюджета на асоциацията финансово затруднени собственици.

Управителният съвет на асоциациите представлява и защитава интересите на собствениците пред националните и местните организации по въпросите, отнасящи се за подобрения на тяхната сграда и околните пространства, предвижда документът. Той дава право на управителния съвет да изразява мнение или заключения от името на собствениците при публични дискусии за развитието на гражданското строителство или околната среда. Гражданските организации обаче са против това право, тъй като не е гарантирано, че изразяваното от УС мнение ще отразява позициите на всички собственици.

Проектът предвижда също общите разходи за осветление, вода, почистване, както и за портиер да се разпределят поравно според броя на обитателите. От такса са освободени децата до 3 години. С решение на общото събрание собствениците, които използват имотите си за кантори, лекарски кабинети и друга дейност, изискваща достъп на външни лица, да плащат по-големи суми за общите части и портиер. Тези собственици пък, които не могат да си платят таксите, могат да участват с материали или труд при извършване на работи по поддържане и възстановяване на общите части, като стойността им се приспада от дължимата от тях сума. За отстраняването на аварии и повреди в общите части на сградата асоциациите трябва да поддържат фонд "Резервен" чрез задължителни месечни вноски. Ако собственик на жилище повече от два месеца не плаща таксите, управителният орган на сградата може да се обърне към съда за принудително събиране на задълженията. Най-тежката санкция, предвидена в законопроекта, е прогонване от сградата на собственик, който системно нарушава правилника за вътрешния ред и добрите нрави или излага сградата на опасност от пожар. Това става с решение на общото събрание, като са необходими гласовете на повече от 75 на сто от всички членове на асоциацията. Тази възможност съществува и в действащия Закон за собствеността, но няма публично известен случай мярката да е приложена досега.

ЛИЛИ ГРАНИЦКА