Новини за недвижими имоти

К. Джигов: Трябва да се търси баланс при лихвите и риска от кредитирането

- Г-н Джигов, преди време внесохте предложения за промени в Закона за кредитните институции. Разкажете повече за тях.

Промените, които съм предложил, целят да оптимизират поведението на самите длъжници и да подпомогнат работата на банките по управлението на проблемни дългове. Когато един човек има проблемен дълг, особено ипотечен, той започва да отлага продажбата на обезпечението (имота) дълго време. Това води до следните проблеми: първо - дългът нараства много, второ – цените на имотите падат постоянно и в един момент, когато се стигне до реализация, длъжникът от една страна няма жилище, а от друга продължава да дължи голяма част от главницата.

Реших да предложа промени, които да балансират ситуацията, защото тя в момента е изкривена в полза на банките. Ако длъжникът знае, че не може да си разреши проблемите, съдейства на банката и продаде имота си, предлагам той да не дължи повече пари на кредитора. Така банката поема част от риска при самата сделка. Ако обаче длъжникът не съдейства на банката и тя прави големи разходи по събирането на дълга, тя да има правото да си събира остатъка от дълга след продажбата на имота през следващите няколко години.

Събирането на дългове е доста натоварващо – трябва кредиторите да имат добре обучен персонал, да се плащат държавни такси за всички съдебни процедури и т. н. Затова трябва да има баланс – ако съдействаш, да имаш правото да получиш тази отстъпка, ако не – не я получаваш. Така повечето хора, които се двоумят дали да инвестират в имот, ще го направят спокойно, с ясното съзнание, че ако нещо се случи и не могат да достигнат доходите, които са имали, когато са теглили дълга, те няма да плащат доживот остатъци по кредити. Това е по-добрият вариант, отколкото да се търси абсолютна давност по договори.

- Каква трябва според Вас да бъде давността?

Тя трябва да бъде обвързана с крайния срок по последния анекс на договора за кредит и да бъде 3 години след този краен срок. Т. е. - ако имаме ипотечен кредит, който изтича 2030 г., давността да бъде до 2033 г. Логиката в случая е следната: когато банката разрешава един дълг, тя обследва доходите на кредитополучателя и прави прогнозен паричен поток за погасяването на заема.

Трудно е при разчетен паричен поток за 10 години например длъжникът да успее да върне дълга само за две – това е нереалистично. Дори и банката да обяви дълга за предсрочно изискуем, нормално е да има давностен срок и той да не се измества по-рано, а да зависи от крайния срок на договора. А ако това се обвърже и с плавно намаляване на лихвените нива, ще се получи траен ефект за самата система.

Какъв би бил този ефект?

Бумът тръгна много сериозно през 2003 – 2004 г., когато банките бяха продадени на чужди инвеститори. Те оцениха потенциала на нашия кредитен пазар и буквално се изсипаха кредити, включително и дългосрочни. Получи се едно предоверяване и свръхкредитиране, което изигра лоша шега в последствие. Хората си мислеха, че когато имат нужда от пари, могат да отидат в банка и да получат буквално за часове. Засили се потреблението, което се отрази и на цените.

Според мен идването на кризата ни предпази от един още по-голям балон при цените на недвижимите имоти. Кризата ни изненада и катализира процеса, което всъщност предпази бизнеса от още по-големи загуби. Не се намери обаче баланс в лихвените нива и оттам започнаха проблемите.

По последни изследвания никой вече не иска да взима кредити, защото доверието между кредиторите и техните клиенти се скъса. Когато управляваш дългове и събираш дългове, това влияе на продажбите на кредитните институции. Ако една кредитна институция не си прецизира политиката така, че да влияе и на бъдещите си продажби, тя в последствие много трудно ще си възстанови пазара.

Хората не искат да поемат дългове, фирмите си преструктурират заемите, даже и с доста отстъпки от тяхна страна, но с идеята да си намалят кредитните задължения или дори да приключат с тях. Пред банките стои един голям проблем – да си върнат доверието на хората. Хората спестяват, не теглят заеми, затова има застой и в търговията, и в другите сектори.

Ако банковият сектор в България не започне да функционира нормално и при ясни правила, да се балансират интересите и на банките, и на длъжниците, аз лично считам, че няма да излезем бързо от тази стагнация, в която в момента сме изпаднали. Същевременно банките рекламират ниски лихви, но не намаляват лихвите по старите договори. Реално пазарът на длъжниците е при хората със старите дългове. Ако те си намалят задълженията, по-бързо ще ги изплащат и ще започнат да теглят и нови кредити.

Това увеличение на лихвите през 2008 г. лично аз не го разбрах. И в момента банките имат повече депозити, отколкото раздадени кредити. Каква лихва трябва да има, за да се обслужва тази база, защото всички тези депозити очакват доходност?

- Как оценявате предложените промени в Закона за кредитните институции? Доколко едни подобни промени биха защитили и балансирали интересите на кредиторите и кредитополучателите? Доколко са и съвместими с евродирективата за ипотечното кредитиране?

Европейските правила са по-скоро в насока да бъде ясно на длъжника какви рискове крие самото кредитиране. Това считам, че и досега с една нормална консултация всеки човек може да си го изясни. Тези промени биха довели до яснота, но има нужда банките да променят самата политика на кредитиране. Нормализацията в бизнеса ще се постигне, когато станат ясни отношенията между кредитора и кредитополучателя – те трябва да са партньори.

Ще дам и пример – през 2009 г. всички кредитни линии за малките фирми бяха спрени. Банките първоначално поискаха бизнесът да внесе минималните суми за револвиране на кредитите, а в последствие кредитните институция поискаха фирмите да си погасят цялата сума. Много фирми останаха без оборотни средства и фалираха.

От коментарите около закона усещам, че има доста голям натиск от банковия сектор. Трябва обаче да се търси баланс, защото банковата система е система, която трябва да генерира печалба за инвеститорите си. Смятам, че за момента могат да бъдат направени някои отстъпки. Основната стъпка според мен е намаляването на лихвите по старите дългове.

Като служител на банка през 2009 г. направих едно изследване  което да отрази ефекта от първите две увеличения на лихвите по ипотечните кредити. Те се случиха през 2008 г. Оказа се, че за да получи банката 1 лев допълнителен приход от лихви, тя получаваше 10 лева нов проблем. Логиката сочеше, че това не е правилният начин.

Ако банките бяха намалили лихвите по ипотечните кредити за всички клиенти, това щеше да доведе до по-бързо намаляване на главницата по дълговете, което да компенсира спада на цената на ипотеките. Така, когато банката изкара една ипотека на пазара на дългове, загубата й ще бъде минимална. Това нещо обаче не се случи.

Вместо това банките се превърнаха във фирми за проблемни кредити – те не отпускат кредити, а събират дългове, което им коства по-големи разходи. Ако бяха свалили лихвите, щяха да овладеят проблема и да намалят разхода по управление на лошия портфейл. Вярно, щеше да падне и печалбата, но пък лошите кредити щяха да са оптимизирани и банките щяха да могат спокойно да търсят нови клиенти.

Банките тръгнаха по втория път – вдигнаха лихвите, за да си покрият загубите по влошаващите се кредити, но влошиха стария портфейл. Последва увеличаване на персонала, който да събира проблемните дългове, а за тях е необходимо много по-сериозно обучение, отколкото за служителите по продажбите – т. е. това са нови разходи. И тези разходи се “покриват” от увеличения на таксите, защото приходите от лихви са затормозени.

Абсолютната давност също няма да има ефект и държавата трябва да знае, че ако това се приеме – сивият сектор в икономиката ще се увеличи. Длъжниците, които имат да доплащат дългове, започват да работят „на черно“, за да не им се правят удръжки от доходите. Те стоят в “сивия” сектор, докато не си изплатят дълга, докато не изтече абсолютната му давност или докато не видят промяна в правилата. Увеличаването на “сивия” сектор обаче ще намали приходите в осигурителната система, данъчните постъпления и т. н.

Що се отнася до формирането на лихвените нива... Всички се оправдават, че сме рисков пазар, но България е във валутен борд. За мен оправданията, че пазарът е рисков, нямат място. Банките трябва да осъществяват печалба и за мен нагласите на западните инвеститори в банковия сектор е, че тук може да се правят по-високи печалби. Те задават на банките едни очаквани резултати, които са непосилни за изпълнение. И мога да попитам всеки инвеститор дали политиката му е същата, каквато е в Гърция, в Австрия или в Унгария? За мен лично рискът е покрит.

Ще дам и пример. Българи, които работят в Германия, се консултираха за покупка на второ жилище в България. Те обмисляха откъде да вземат кредит – дали от България, или от Германия. Лихвата по ипотечен кредит, която им дават в Германия, е 3,99% при положение, че те са във високите прагове на лихвените нива, защото са чужденци. Логично те решиха да вземат кредит от Германия, след като разбраха какви са условията в България.
Въпросът е колко дълго банките могат да правят по-високи печалби. Според мен нивата трябва да се свалят и системата да се балансира.

Друг проблем, който трябва да адресират законодателите, но не знам дали ще стане, е свързан със събирането на фирмени дългове. Фирмите много лесно се препродават на лица, които нямат възможност да плащат. Трябва да се въведат регулации – например, една фирма да може да бъде продадена само със съгласието на кредиторите. В момента ние оценяваме един дълг на компания – подизпълнител по един от инфраструктурните проекти. Дългът за нея е много голям, тъй като компанията е малка, а е поела голяма поръчка. Новият й собственик обаче е от гр. Девня и на неговото име има още поне 30 фирми. Схемата вече е ясна и този дълг е несъбираем.

Фирмите в България не умеят и да оценяват риска. Те трябва да поемат такива рискове, че да могат да ги преглътнат и да поемат загубите от тях. Освен това в балансите „токсични дългове“ не трябва да има и ако са минали три месеца след крайния срок за плащане, по-добре тези дългове да се обявяват за продажба. Събирането на този дълг коства разходи, които бизнесът вади от оборотния капитал.

- Освен, че много фирми не умеят да оценяват риска, много от тях, въпреки че са притеснени за бъдещето си, са оптимистично настроени, че все някога ще си съберат дълговете. Защо се получава този парадокс според Вас?

Защото в нашата държава бизнесът се прави с дългогодишни партньори и повечето фирми се опитват да запазят добрите взаимоотношения. Много фирми предпочитат да си понесат загубите, отколкото да продадат дълга, но в един момент опират до тези пари, а не успяват да ги съберат. Много е трудно да се промени мисленето на бизнеса и фирмите да започнат да продават навреме дълговете, за да търпят минимални загуби.

При нас са идвали представители на дъщерни дружества на чужди компании с молба веднага да продадем дългове, защото самите компании-майки не им позволяват да държат в балансите си неплатени задължения. Балансите им трябва да са абсолютно чисти, за да не им се свалят рейтингите и да не им се увеличават разходите по кредитите заради неправилна политика по оценка на риска.

Тук обаче бизнесът се учи в движение и все още фирмите не могат да оценяват риска. Предприемачите допреди кризата се движиха от крайност в крайност и всеки правеше това, което не разбира, но от което можеше да има печалба. Кризата отрезви малко нещата, но не можахме на сто процента да извлечем ползите от нея.

При нашите консултанти продължават да идват хора, които искат да им дадем съвет как да намерят още пари при положение, че те не могат да поемат нови дългове и рисковете стават прекомерни. Много от тези хора отиват и в заложни къщи или пък се насочват към високолихвени кредити, които много скоро след това спират да обслужват и загубват имуществото и бизнеса си. Има още много работа по подобряването на финансовата култура на българите.

Какво е търсенето и какво – предлагането на дългове на българския пазар?

Търсене в момента има на дългове на общински и държавни предприятия. Цените, които ни оферират купувачите, са около 30-50 на сто от стойността на дълга. Смятам, че е възможно да се постигне и цена от порядъка на 60-70% от стойността на такъв дълг. Дълговете на фирми в момента се оферират от продавачите на цена 50-70% от дълга, докато продавачите предлагат цена 3-5%. Голямото разминаване се дължи на това, че дълговете обикновено са много стари – 3-4-5-годишни. Ако се появят дългове на 6-8 месеца на работещи компании, там цената би могла да стигне 30-40% от стойността им. Пазарът е много труден. Това обаче е единственият правилен път за търговия с дългове – публичен пазар, който се следи от бизнеса, от медиите, да се вижда какво се случва на него. Трябва бизнесът да се научи, че дълговете са актив, който трябва да се управлява. Ако ги трупаш, в един момент те се превръщат в пасив, защото генерират огромни разходи.