Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Как се развива пазарът на индустриални имоти в България?

Пазарът на индустриални и логистични имоти в България се характеризира с високи наемни нива в сравнение със страните от Централна и Източна Европа и малък обем на свободните площи, който обаче не се дължи на голямо търсене, а на липса на сериозно предлагане. Недостигът на спекулативни логистични проекти отблъсква чуждите инвеститори, които не искат да инвестират в изграждане на собствена база. Това стана ясно по време на Първата международна конференция за индустриални имоти, организирана от БГСклад.

Според Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални и логистични площи“ в консултантската компания Cushman&Wakefield/Forton, недостигът на работна ръка оказва негативно влияние върху сектора на индустриалните и логистичните имоти. Той даде за пример Пловдив, като обясни, че клиентите вече не разглеждат възможности за развитие в града, тъй като са наясно, че той предлага ограничен човешки ресурс и за да се преборят за кадри, трябва да плащат по-високи заплати, а това не е тяхната цел.

Българският пазар върви с няколко крачки назад от Централна и Източна Европа, където са налице интегрирани услуги и автоматизирани складове, които у нас съставляват под 10% от общия обем на пазара, отбеляза Гюрджиев.

Той се спря конкретно на електронната търговия, която е двигател за изграждането на огромен обем от индустриални площи в Полша, Чехия, Унгария и Румъния. Само в Полша складовете на Amazon са три или четири с площ от над 100 хил. кв. м. В България електронната търговия отбелязва годишен ръст от 14%, но обемите са скромни, а компаниите в сектора не са сериозен фактор, който да кара инвеститорите да строят нови сгради или да обновяват стари.

Гюрджиев отбеляза, че индустриалният сектор в Европа постига огромен ръст от над 50% в последните години, а миналата година са построени 4 млн. кв. м. индустриални и логистични имоти. „Трябва да се стремим към този пазар, но логистиката не се създава изкуствено. На първо място е развитието на икономиката, което влече след себе си логистика“, посочи Гюрджиев.

Според него в техническо отношение складовете в България са на много високо ниво и обект в София не отстъпва по нищо на средностатистически склад във Варшава. Разликата е единствено в обемите, но според Гюрджиев комфортната среда за инвеститорите в момента от високи наеми и малък обем незаети площи ще изчезне, когато дойдат големи компании и построят огромни складове. Затова той призова да се строи повече, за да се посрещнат нуждите на клиентите и според него предлагането в определен момент ще доведе търсене в логистиката.

Гюрджиев смята, че Южна България е достигнала своя лимит и следващият ешелон от градове с голям потенциал за развитие на индустриални площи в идните години са в Северна България - Плевен, Шумен, Велико Търново, Ловеч или обединения между тях. Той е по-скептичен към възможностите за развитие в Северозападна България – Враца, Видин, Монтана, които според него имат потенциал само за малки и средни предприятия с между 100 и 200 души персонал.

Развитие на пазара на индустриални имоти в основните градове

Наемните и продажните цени на индустриални и логистични имоти в основните градове в страната се запазват стабилни спрямо миналата година, а предлагането на големи и качествени площи остава недостатъчно.

В Пловдив пазарът на индустриални имоти е достигнал пика си през 2017 г. и началото на тази година и сега се наблюдава спад от 15% при сделките за наеми и с 30% на сделките за продажба. Докато миналата година хит са били покупките на терени, тази година фокусът е изместен върху проекти за изграждане на складови бази за собствени нужди, като интересът е главно към обекти с малка площ между 150 и 300 кв. м.

Отливът от пазара на индустриални имоти в последните месеци се дължи не на липсата на инвеститори, а на недостига на подходящи кадри, които да бъдат наети в сектора на производството.

Във Варна търсенето и предлагането на индустриални и логистични площи се запазва. Новата тенденция в последните месеци е търсенето на компактни складови площи за покупка от сегашни активни наематели. В града се наблюдава увеличено строителство на нови складови бази.

Вижте още:  Български и чуждестранни експерти oчертаха тенденциите и иновациите в строителството на Building Innovation Forum 2018 

Цените в морската столица се запазват на ниво от 3,5-4,5 евро на кв. м за новопостроени складови площи и между 2 и 3 евро на кв. м при останалите складове, като при първите от основно значение е локацията, а при вторите – състоянието им. Продажната цена на готови складови бази достига между 300 хил. и 600 хил. евро, а при индустриалните терени се наблюдава увеличено търсене на по-малки формати до пет декара с уредена комуникация. Сделките с промишлени терени в градските локации се сключват на цена между 80 и 160 евро на кв. м. Търсенето се движи главно от дългогодишни наематели на складове, които инвестират с цел разработване на собствена производствено-складова база.

Тенденцията в града е за модернизиране на складовите бази, тъй като нараства търсенето на нови площи от страна на наемателите.

В Бургас наемните нива остават непроменени, а квадратурите се увеличават. Предлаганите имоти са малко, няма много нови бази, а търсенето е голямо. Най-голям интерес предизвикват обекти с площ между 300 и 500 кв. м, като тя нараства спрямо 2017 г., когато най-популярни са били имотите с площ между 100 и 300 кв. м. Наемните ценови нива в града остават непроменени – между 2,5 и 3,5 евро на кв. м.

Най-голямо развитие се наблюдава при имотите за продажба и парцелите, като продажните цени варират между 30 и 150 евро на кв. м в зависимост от локацията на индустриалния имот.

В Стара Загора през изминалата година се забелязва усилено търсене на индустриални складови площи. Предлагането обаче не може да задоволи търсенето.

То е съсредоточено главно върху имоти за отдаване под наем и не толкова с цел покупка, включително от чуждестранни компании. Най-активни в търсенето на нови площи са търговците на селскостопански машини и техника, шоурумовете и спедиторските фирми като Еконт, Спиди и Рапидо. Търсят се складови площи и от компании за електронна търговия. В Стара Загора се наблюдава и усилен интерес към парцели за индустриално застрояване за собствени цели от компании, които искат да позиционират бизнеса си в региона.

Наемите на обикновени складови площи в града варират между 2,5 и 3 лв. на кв. м, като при обектите от клас А достигат до 5 лв. на кв. м. При парцелите за застрояване цените варират между 25-30 евро на кв. м.

През 2017 г. в Стара Загора и региона е регистриран ръст от 15% на продажбите на парцели, но няма интерес за закупуване или строителство на складови площи за производствени нужди.

Сред предимствата на града са местоположението му близо до гръцката и турската граница и Коридор номер 9. По-ниската цена на парцелите за закупуване и строителство и на работната ръка също привличат интереса на инвеститорите.

В Русе тенденциите от 2017 г. се запазват и през деветте месеца на 2018 г. В града има инвеститорски интерес за придобиване на имоти и парцели с цел оформянето им в складови площи от клас А и отдаването им под наем. В Русе също се усеща недостиг на складови площи клас А и дефицит на предлаганите малки складове от 300 до 500 кв. м. Има интерес от инвеститорите за закупуване на терени, на които да изградят предпочитаните от тях складови площи с цел отдаване под наем. Най-голямо е търсенето на урегулирани парцели в Източната и Западната промишлена зона, Индустриален парк Русе и по изходните магистрали на града.

Наемните цени на складовите площи в града се движат между 3 и 5 лв. на кв. Продажните цени в урегулирани парцели в Източната и Западната зона достигат между 15 и 25 евро на кв. в, а в зоните, граничещи с изходните магистрали на града – до 50 евро за кв. м. При тези имоти се усеща известно надценяване, тъй като се задържат по-дълго на пазара.

Бъдещето на Русе като логистичен център е свързано с бъдещата магистрала Русе-Велико Търново, евентуален втори мост над река Дунав с Румъния и възстановяването на гражданското летище.

Вижте още:  

В Шумен в последните три години се наблюдава раздвижване на пазара на индустриални имоти, като най-голяма е динамиката при складовете за наемане и в по-малка степен за придобиване. В града също се усеща голям дефицит на модерни складови площи между 300 и 600 кв. м. В Индустриален парк Шумен са изградени два нови завода, а трети е пред завършване. 80% от изградените обекти в първия етап на развитие на парка са разпродадени.

Наемните цени на складовете клас А в града се запазват на ниво от 5 лв. за кв. м, а за клас Б – остават на ниво между 2 и 3 лв. на кв. м. Продажните цени на складовите и промишлените помещения варират сериозно между 50 и 350 евро на кв. м, като все повече купувачи са склонни да платят по-висока цена за обекти с високо качество, които отговарят на нуждите им.

Сделките с индустриални имоти в града не са много, като преобладават тези за покупка на складове или на терени за строителство на производствени бази.

Във Велико Търново пазарът на бизнес имоти продължава да се развива динамично, като сделките отбелязват ръст с 12% на годишна база, а наемните цени се повишават с 10% и достигат между 3 и 7 лв. на кв. м в зависимост от местоположението и състоянието на имотите. Продажните цени са на ниво между 400 и 700 евро за кв. м, но и тук предлагането е ограничено.

Силното търсене на складови и търговски площи е дало увереност на инвеститорите да започнат нови проекти, които трябва да бъдат реализирани в идните години.

По статията работиха: автор Божидарка Чобалигова, редактор Бойчо Попов