Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Каква беше 2018-та за ипотечния пазар?

Анализ на Поля Христова

Когато говорим за пазар на имоти по отношения на България и особено по отношение на София, абсолютно наложително е да се анализира и още един пазар – този на ипотеките.

Едва ли някой е пропуснал оживеният пазар на кредитите през близките няколко години.

Падащи лихви, щедри кредитори, истински ипотечен купон.

Ако сега ви попитам каква прогноза бихте дали – дали 2018 г. се е представила по-силно или по-слабо в сравнение с 2017 г. – с риск да ме сметнете за арогантна, позволявам си да предположа, че смело ще заложите на уверен ръст нагоре. Най-вероятно вече сте предположили, че ипотеките са нараснали. А ако ви кажа, че статистиката на БНБ по отношение на жилищните кредити за 2018 г. спрямо 2017 г. е с 11.4 % ръст, вие най-вероятно вече утвърдително клатите глави, казвайки си: „Знаех си!“.

И аз така си знаех. Докато не започнах да броя статистиката на Агенция по вписванията – Имотен регистър по отношение на броя ипотеки.

И прогнозите ми се оказаха не толкова точни, а сметките ми – направо криви.

Ето каква се оказа ситуацията – в точни цифри:

Ако трябва да поясня в проценти – с 1.06 % е спаднал броят на ипотеките в София през 2018 г. спрямо 2017 г.

За страната – спадът е с 2 %.

Странно ли ви се струва това?

На мен ми се стори много странно, докато не намерих логичното обяснение /поне за мен логично/ на този феномен. Но за това обяснение – в следваща статия.

Напомням, че е наивно да смятаме, че сме направили сериозен анализ, ако сравняваме годината, която ни интересува, само с предходната на нея година.

Моят метод на сравнение е следният: сравнявам въпросната година с времето на големия купон /преди кризата/ и с времето, когато по неволя разбрахме колко е дълбоко дъното.

Но преди това – нека видим цялата картинка – от 2005 г. до 2018 г.:

За ипотеките времето на най-големия купон беше недотам далечната 2007 г:

Изразено в проценти: 25.08 % делят страната през 2018 г. от бума на кредитирането от 2007 г., а София – както винаги – е олимпийски шампион – само с някакви си 18.17 % назад.

Вижте още:  Накъде ще върви пазарът на имоти през 2019 г. - анализ на Поля Христова

Защо казвам „само“? Защото пазарът на ипотечното кредитиране наваксва точно два пъти по-бързо спрямо пазара на покупко-продажбите, що се отнася до времето на бума на сделките с имоти.

А ако погледнете колко сме добри в наваксването с кредитирането по отношение на дъното през 2012 г., убедена съм, че някои от вас ще се запитат дали днешните българи са все още такива пословични спестовници, колкото са били нашите родители, а да не говорим – за техните родители.

И ако броят ипотеки не са ви впечатлили, то процентното им изражение е доста по-внушително:

С 242.97 % се е повишил броят ипотеки в София през 2018 г. спрямо 2012 г.

С 226.84 % се е повишил броят ипотеки в страната през 2018 г. спрямо 2012 г.

Бавно напредвали българите, а?

Винаги съм си знаела, че все в някое отношение ще ги стигнем американците… Не ми се искаше да е точно в това, но е факт, че в някои отношения вървим доста уверено.

И извън иронията, а тя е и към мен самата /все пак и аз съм част от цялата тази система, консултирайки българина как по-успешно да се обвърже с родните банки/, стои главният въпрос:

Как така хем обяснявам, че наваксваме юнашки броя ипотеки от времето на 2007 г., хем сме с грандиозен ръст спрямо 2012 г., хем сме със спад за 2018 г.?

И направо ще задам онзи, паникьосващия ни въпрос, преди вие да сте си го задали: „Абе, това да не е началото на нова криза?“.

Не, не е!

Това е несъвършенството на статистиката. Това е невъзможността да отразим реалната ситуация на пазара.

Какво имам предвид? С две думи: ипотеки се вписват /що се отнася до покупката на имота/ чак, когато сградата достигне етап „груб строеж“. Може да ви е по-познат този етап като Акт 14. През изминалите 2 години и особено през 2018 г. изключително много купувачи се насочиха към покупка на ново строителство. И то на доста ранен етап.

Защо го направиха? Защо избраха една по-рискована инвестиция е една много голяма тема, която ще разгледам отделно. За целите на тази статия трябва да се знае само, че това е факт.

И откъде съм толкова арогантно сигурна, след като дори няма статистика по въпроса? Никой никъде не отразява, а съответно не може и да преброи предварителните договори, които са сключили строителите и инвеститорите.

Няма статистика на предварителните договори, но има статистика на разрешенията за строеж.

И, повярвайте ми, тя е още по-изненадваща от тази на покупко-продажбите и на ипотеките за 2018 г.

Но за това – в следващата статия.

Поля Христова е специалист в сферата на недвижимите имоти със 19-годишен опит и с 15-годишен опит в кредитното консултиране. Един от първите български блогъри в света на сделките с имоти и тяхното финансиране и създател на сайта www.sdelkisimoti.bg. Управител на агенция Тенкомс.

За повече актуални новини и полезна информация харесайте нашата Facebook страница и се абонирайте за канала ни в Youtube