Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Какво се случи на пазарът на бизнес имоти през 2024-та?

2024 година донесе промени – някои очаквани, други изненадващи, в политиката и икономиката по света и в България. Investor.bg подбра най-важните събития от изминалата година в специалната си секция „Икономиката през 2024".

Пазарът на бизнес имоти в България завършва 2024 г. с привлечени инвестиции за над 360 млн. евро, което е ръст с повече от 60% спрямо предходната година, по данни на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. Ръстът на инвестиционния обем в страната ни е в унисон с тенденциите в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) след забавянето на пазара през 2023 г.

Според прогнози на консултантската компания CBRE обемът от инвестиции в бизнес имоти в региона ще достигне около 9,3 млрд. евро през 2024 г., което е с 36% повече спрямо предходната година. Анализатори отдават съживяването на пазара на подобрените условия по кредитирането, след като Европейската централна банка (ЕЦБ) пристъпи към четири понижения на лихвите тази година, и сближаването на очакванията между продавачите и купувачите за цените.

В България по данни на Forton най-активни остават купувачите в офис сегмента, където са сключени над 50% от сделките, а негов двигател продължават да бъдат местните играчи. Малкият и слабо ликвиден пазар в страната ни е основната причина той да остава извън полезрението на големи чуждестранни инвеститори.

В същото време инвестиционната активност в ЦИЕ набра скорост към края на годината с няколко големи сделки. През ноември продажбата на небостъргача Warsaw UNIT на компанията Ghelamco в центъра на полската столица Варшава, придобит от шведска компания за сумата от 280 млн. евро, се превърна в най-голямата офис сделка в Европа за 2024 г. В средата на декември гигантът Blackstone купи портфейл с 12 логистични парка в Чехия за 470 млн. евро, една от най-големите имотни сделки на Стария континент тази година. А собственикът на софийските молове Paradise Center и Serdika Center NEPI Rockcastle придоби търговски център в полския град Катовице за сумата от 405 млн. евро в една от най-големите сделки с търговски площи в ЦИЕ през последните години.

Големите инвеститори

В България според Forton във всички сегменти на пазара се оформят ключови големи инвеститори в лицето на компании и групи, опериращи на местния пазар.

При индустриалните имоти такива са CTP и Lion’s Head Investments. Нидерландско-чешката компания CTP е в България от 2020 г., тя развива индустриалните паркове CTPark Sofia East и CTPark Sofia West и има общо седем локации в София и Пловдив. Българско-южноафриканската компания Lion’s Head Investments, която е собственик на две офис сгради в София и на три в Букурещ, обяви в началото на октомври, че е придобила три логистични парка в София, Варна и Русе от инвестиционната компания BPD за сумата от 71,4 млн. евро, най-голямата сделка за бизнес имоти в страната ни тази година. С това придобиване съвместната инвестиционна компания на българския холдинг AG Capital и южноафриканския фонд Old Mutual стана вторият по големина собственик на индустриални имоти в България.

Вижте още:  Каква беше 2024-та за пазара на имоти?

При търговските площи доминират „Тринити кепитъл“ и „Видеолукс“. Инвестиционната компания „Тринити кепитъл“ управлява ритейл парка Jumbo Plaza на бул. „Ботевградско шосе“ в София и тази година обяви разширяването и ребрандирането му от следващата пролет на XOPark Sofia. „Тринити кепитъл“ притежава ритейл паркове в четири града в България – София, Пловдив, Ямбол и Хасково. Миналата година инвестиционната компания придоби Mega Mall в столичния квартал „Люлин“, а през декември тази година Комисията за защита на конкуренцията (КЗК) ѝ разреши в сътрудничество с „Хъс Инвест“ да придобие собствеността върху мола Park Center срещу хотел „Хемус“. За целта купувачите създадоха ново съвместно дружество „Ти Ес Ейч Инвестмънт“. През лятото „Тринити кепитъл“ влезе като инвеститор и във веригата магазини за хранителни стоки Minimart, която вече има 150 обекта в страната.

Холдингът „Видеолукс“, който притежава веригите Praktiker и Technopolis, както и ритейл парковете Holiday Park, откри през април третия си магазин Praktiker в София на бул. „Никола Мушанов“. Той е първият обект от изграждащия се търговски комплекс Holiday Park с обща площ от над 31 хил. кв. м. В процес на строителство е и Holiday Park Витоша до Ring Mall, който ще бъде с площ от 50 хил. кв. м и трябва да бъде завършен през четвъртото тримесечие на следващата година.

Тази година на пазара на бизнес имоти в България се утвърдиха и няколко високотехнологични компании. През август компанията за космически технологии EnduroSat и софтуерната компания Chaos съобщиха, че са придобили сградата, в която се помещаваше някогашната централа на „Алфа Банк“ на бул. „Цариградско шосе“ в София. Тя е с площ от малко над 17 хил. кв. м и ще бъде предназначена за собствено ползване.

Българската IT компания SiteGround, която вече има интереси на имотния пазар у нас, обяви в началото на декември, че е купила емблематичната „Къща с ягодите“ в центъра на София от Валентин Златев в най-значимата сделка с жилищен имот през 2024 г. По-рано през годината стана ясно, че SiteGround, чрез дружеството си „Еко Камп“, ще инвестира във ваканционно селище с къмпинг зона върху сто декара до Царево. Проектът включва 33 вили, 68 мобилни къщи, 15 палатки и спортни площадки.

Пазарът по сегменти

Офис пазарът в София, който е най-активният в страната, завършва годината с около 15% свободни площи, по данни на Forton. Той обаче остава движен основно от подновявания на договори и премествания и расте слабо, сочат наблюденията на консултантската компания. По нейни данни предлагането през 2024 г. няма да надхвърли 60 хил. кв. м и това води до равновесие на пазара. През 2025 г. обаче трябва да бъдат завършени няколко знакови обекта в централната част на София и по големите булеварди.

По данни на консултантската компания CBRE над 260 хил. кв. м офис площи са в етап на строителство към края на третото тримесечие. В централните части се изграждат 113-метровата ITower срещу Министерството на земеделието и FPI City Tower на бул. „Янко Сакъзов“. Широкият център остава особено активна зона за офис строителство с множество нови проекти. Сред тях са Avalon Tower на бул. „Тодор Александров“, многофункционалният комплекс „Изток Плаза“ до кръговото кръстовище на „Цариградско шосе“ и трета и четвърта сграда от мащабния офис комплекс Business Garden Office X близо до Paradise Center в квартал „Хладилника“. В същия район Aya Business Center ще добави още 13 400 кв. м офис площи, а сред другите значими проекти са Smart Tower с включваща офиси и жилища в „Хладилника“, Oxia, бутикова офис сграда на бул. „Цариградско шосе“, офис и жилищната сграда Aura на бул. „Черни връх“ и NV Tower 2 на бул. „Г.М. Димитров“.

Вижте още:  АДРЕС: Пазарът на жилища през 2025 г. ще е трудно предвидим

Поради липсата на терени в централната част на София офис пазарът се разширява и към покрайнините на града. Сред по-значимите проекти в тази част са Sky Fort, бъдещата най-висока сграда в България, на бул. „Цариградско шосе“, и M Tower на бул. „Александър Малинов“. Очаква се и двете сгради да излязат на пазара през 2025 г. По данни на CBRE през следващите две години на пазара в София ще се добавят над 105 хил. кв. м офис площи.

Според Forton очертаващият се сериозен обем предлагане на модерни офис площи през следващите години ще създаде предизвикателна пазарна среда за по-старите проекти, ако търсенето на офис площи не се възстанови. През 2024 г. наемните нива на офис площите клас А достигат 17 евро на кв. м на месец, докато при офисите клас Б те са на равнище от 12 евро на кв. м на месец, по данни на CBRE.

При търговските площи активното строителство на ритейл паркове продължи и през тази година и по данни на Forton ще бъдат завършени над 81 хил. кв. м. Още 103 хил. кв. м се очакват през следващата година. Според консултантската компания ръстът на тези площи се дължи на стабилното потребление и желанието на търговците за разрастване, както и на плавното нарастване на наемните нива.

Сред по-значимите проекти извън София тази година бяха новият ритейл парк в Несебър с площ от 6000 кв. м, ритейл паркът във Велинград на площ от 12 хил. кв. м и първият за Видин "Ритейл парк Видин Плаза" с площ от 46 950 кв. м.

При ритейл парковете е в ход окпупняване на собствеността и с продължаващото изграждане на нови площи вече се очертават по-големи играчи, които развиват проекти под общ бранд в различни населени места. Според Forton с натрупването на критична маса от конкурентни проекти през следващите години ще се наблюдава отсяване на добрите проекти, като ключови за успеха ще са добрият мениджмънт и ефективното управление на площите.

През август на пазара у нас навлезе европейският инвеститор Mitiska REIM, който в партньорство с Park Lane Developments планира да изгради пет ритейл парка през следващите пет години. През април те придобиха първия си парцел в квартал „Хаджи Димитър“, където ще бъдат изградени магазини с обща отдаваема площ от 14 хил. кв. м.

Вижте още:  Какви жилища търсят модерните млади хора?

На фона на бурното развитие на ритейл парковете сегментът на търговските центрове в България не добави значими проекти през 2024 г., а собствениците на молове бяха съсредоточени върху обновяването на обектите си и подобряването на микса от наематели. Общият обем на моловете в страната надхвърля 800 хил. кв. м, сочат данните на CBRE. В едно от по-значимите развития в сегмента южноафриканският фонд NEPI Rockcastle обяви, че ще започне да строи търговския си център Promenada Mall в Пловдив до края на годината. Очаква се молът, който е с площ от 60 500 кв. м, да бъде готов до четвъртото тримесечие на 2026 г.

Едно от най-значимите събития на пазара на търговски площи през тази година беше отварянето през май на обновената сграда на Централни хали на бул. „Мария Луиза“ в София, която беше придобита от веригата "Кауфланд“ през 2022 г. Тя инвестира 50 млн. лв. в ремонта на сградата и той беше съобразен с препоръките на Националния институт за недвижимо културно наследство и Министерството на културата.

В сегмента на индустриалните имоти строителството във и около София остана активно. Предварителните данни на Forton сочат, че завършените площи през 2024 г. ще са около 200 хил. кв. м и това вероятно ще бъде третият по големина резултат за последните 15 години. Тази дейност се дължи до голяма степен на местни предприятия, основно заети с търговия на дребно - онлайн и чрез физически обекти, и дистрибуция, както и разнообразни производства. Консултантската компания очаква високата строителна активност в сектора да продължи и през 2025 г.

Традиционно при индустриалните площи в страната доминират обекти за собствено ползване. Такава е ситуацията и през 2024 г. и очакванията за следващата. Обекти със средни размери под 10 хил. кв. м доминират през тази година, но се очаква обръщане на тенденцията през 2025 г. и ръст на завършените площи над 10 хил. кв. м, отбелязват от Forton. Това се дължи на формирането на големи инвеститори в спекулативния сегмент на пазара, които развиват портфолиата си от логистични проекти.

Вижте още:  Явор Пердухов, Forton Homes: Купувачите предпочитат ново строителство

Сред по-значимите завършени или в процес на изграждане проекти в София и околностите ѝ са спекулативен проект край столицата, който ще добави около 22 600 кв. м, и логистичен център „Илиянци“ с 11 хил. кв. м спекулативни площи. Изгражда се и нов индустриален парк, който ще се простира на площ от 200 хил. кв. м в близост до София. Множество по-малки по размер проекти получиха разрешение за строеж в околностите на столицата.

По отношение на обектите за собствено ползване в „Модерно предградие“ се изгражда склад, който ще добави близо 12 300 кв. м, а веригата магазини за хранителни стоки „Фантастико“ разшири логистичната си база в Елин Пелин с допълнителни 16 хил. кв. м.

Извън София Пловдив остава най-привлекателният район за инвестиции в индустриални имоти. Тази година китайският инвеститор ZIES Europe започна изграждането на производствена база с обща площ от 13 хил. кв. м в индустриална зона „Марица“ в Пловдив, която ще бъде използвана за собствени нужди.

Наемните нива на индустриалните площи в София останаха стабилни през 2024 г. – 5,75 евро на кв. м по данни на CBRE. В околностите на столицата те са в диапазона от 4,50 до 5,50 евро на кв. м.

За още актуални новини и полезна информация харесайте нашата Facebook страница.

Източник на изображение: pixabay.com