Новини за недвижими имоти

Какво ще стане, ако имотният балон се спука

Еуфорията на пазара на недвижими имоти /поне доскоро/ не провокираше такива страхове може би заради наивната вяра, че къщата е сигурна инвестиция. За десетки хиляди българи внезапната готовност на банките да финансират покупката на недвижими имоти се оказа не само шанс да имат свой дом, но и възможност за спекулация, един вид опция, която позволява да се осребри бъдещото присъединяване на България към ЕС. Повлия и търсенето на имоти от чужбина. Така банковото кредитиране и приливът на пари отвън бяха горивото, а слуховете за европейски цени на имотите - моторът, които заедно докараха двукратното поскъпване на жилищата от края на 2002 г. досега.

Този процес е интересен не само защото засяга практически всички българи, а и защото е генерална репетиция за трудностите и възможностите, които носи равнението по страните от ЕС.

Прекомерният ръст...
Също толкова прословути са сравненията с цените на имотите в Централна Европа, където според различните оценки цените са нараствали с по 20% годишно преди присъединяването към ЕС. Ще спестя статистиката за цените на имотите в Прага или Варшава /отчасти поради тяхната несъпоставимост с тукашните - дори апартаментите в Белград, които струват по-скъпо от софийските, са далеч по-сносни от това, което се предлага масово у нас/. Но е важно да се знае, че непосредствено при присъединяването към ЕС цените в тези страни се успокоиха и дори претърпяха корекция към понижение /Унгария като че ли е единственото значимо изключение/. В това няма изненада - падежът на горещите пари явно е настъпил на 1 май 2004 г.

Така или иначе сега цените на имотите в новоевропейските страни като цяло са по-ниски, отколкото в Стара Европа. Словакия - една близка до нас страна, поддържа цени от 400 до 1000 EUR на кв. м, които не са много по-ниски от софийските. Разбира се, и у нас, и в Централна Европа имотите ще продължат да поскъпват през следващите десетилетия.

Но нима е възможно достигането на нивата в Германия, и то само за няколко години? Отговорът изглежда ясен, стига да знаем, че прогнозите за изравняването на цялата икономика /ниво на БВП и на доходите/ с европейската се простират в близките 50 години. Откъде тогава се взе убедеността, че точно недвижимите имоти - най-неликвидният и неподлежащ на износ актив - ще поскъпнат изпреварващо? Изглежда, началният тласък, залюлял махалото, беше голямата разлика в цените на имотите /само преди две години повечето сделки с жилища в София се сключваха на цени 250-300 EUR за кв. м/. Все още ниските цени на земята в някои райони продължиха да поддържат този процес през лятото на тази година; вероятно следващият сектор, който ще бъде обхванат от повишението, но по-слабо, ще бъдат бизнессградите.

...и неговите ограничения
Макар да е движение в неизбежната посока, поскъпването на жилищните имоти не може да продължи от само себе си. Обуздаването на кредитната активност е само един от факторите, които ще забавят ръста на цените. Другите две ограничения следват от самата логика на имотния бум /по-точно липсата на такава/. Те са свързани с по-слабия ръст на доходите и намаляващата възвръщаемост на инвестициите в имоти. Два примера илюстрират това:

Изплащането на 20-годишен кредит от 30 хил. ЕUR /колкото е средната цена за малък и стар апартамент без екстри/ означава месечна погасителна вноска от 651 лв. според условията на Банка ДСК. Това ще рече около две средни работни заплати. Колкото и да надценяваме големината на необявените доходи, очевидно е, че подобни вноски не са по силите на много семейства.

Така че платежоспособното търсене на жилищни заеми вероятно вече е на изчерпване

Същият този стандартен апартамент може да се отдаде под наем за около 370 лв. според статистиката на imot.bg. Ако прибавим и съпътстващите разходи /такси, данъци и поддръжка/, излиза, че периодът на възвръщаемост на инвестицията е два пъти по-дълъг от срока на заема. А ако отчетем и амортизирането, както и факта, че голяма част от жилищата имат ограничен остатъчен живот, може да се окаже, че периодът, в който подобна инвестиция ще носи чист доход, всъщност не е никак дълъг. Дори ако елиминираме кредитните утежнения, чистият доход от наеми за подобен апартамент е от порядъка на 5% годишно - което в никакъв случай не е конкуренция на финансовите инструменти. Остава да се разчита на печалбата от бъдещото поскъпване на имота. Но перспективите за това намаляват с увеличаването на цената.

Дали границата на възможната спекулация вече е надмината? Ще цитирам по памет Джоузеф Стиглиц: Когато цената днес расте само заради очакванията, че утре ще бъде по-висока, това е сапунен мехур.

Прогнозата

Увеличеното предлагане на нови апартаменти, което ще бъде по-силно изразено през 2005 г., е една от причините, които ще смъкнат цените надолу. Въведените в експлоатация жилища през миналата година бяха 6296 - слаб ръст в сравнение с 2002 г. /2.3%/. Това число е доста по-малко от броя на обектите, пуснати през 1999 г., когато те бяха 10 хил. Започнатите жилища през миналата година са 7.5 хил. /ръст 53% спрямо 2002 г./. Точно толкова са те само през първото полугодие на тази година /ръст 67% спрямо първите шест месеца на 2003 г./, което означава, че ръстът на предлагането предстои.

Не на последно място преминаването на психологическата бариера от 1000 EUR за кв. м също ще стресне спекулантите. Ако приемем, че някаква част от поскъпването на имотите се подклажда именно от търсачи на бързи печалби, нека не забравяме, че те реагират светкавично на всеки сигнал за спад на цените. Така че през следващата година не е изключена дори слаба корекция на бурния ръст на пазара на имоти.

За щастие има достатъчно причини, които ще попречат този спад да е много голям. За разлика от пазара на акции ръстът на търсенето на имоти не може да създаде ново предлагане току-така. За целта е необходимо да се направят разходи, а също и време. Този факт ограничава пирамидалния ефект. Освен това поскъпването на имотите вече предизвика ръст на цените на земята, а вероятно ще повиши и разходите за строителство /макар засега НСИ да отчита осезаемо поскъпване само при металите/, което означава, че предприемачите ще настояват на по-висока цена. И най-накрая пазарът на имоти е по-неликвиден и по-инерционен от останалите поради редица причини - от психологията на участниците до високите разходи, свързани със сделките. Така че едва ли много собственици ще се впечатлят от първия сигнал за спад на цените и ще започнат да продават със скоростта, с която правят това дилърите, усилвайки паниката.

Данните на статистиката

СДЕЛКИТЕ с недвижими имоти през миналата година са 151 хил., около една пета от тях са с кредити. Ако вземем за база средната цена на имотите, отчетена от НСИ, и средната жилищна площ, излиза, че обемът на пазара през 2003 г. е бил 4.2 млрд. лв. До подобен резултат се достига и ако се отчете средният размер на жилищните заеми /20 хил. лв./, както и фактът, че банките кредитират около 70% от цената на сделките.

Ръстът на сделките с имоти през миналата година е 14%, което по постоянни цени означава нови покупко-продажби за 576 млн. лв.

В края на 2003 г. раздадените жилищни кредити са били на стойност 399 млн. лв., сега те вече са 658 млн. лв.! Така увеличаването на ипотечното кредитиране през миналата година е било едва с 165.4 млн. лв. Разбира се, има и потребителски заеми, които доплащат придобиването на жилища, както и покупки, извършени от името на предприятия.

Не са толкова много и прословутите емигрантски пари. През миналата година т. нар. трансфери нарастват с около 100 млн. EUR /иначе регулярният поток е около 1 млрд. EUR годишно, но е по-логично тези постъпления да са запазили старото си предназначение - подпомагане на близки и роднини/.

Чуждестранните инвестиции в недвижими имоти у нас през 2003 г. са били 98 млн. EUR, но само през първите шест месеца на тази година те вече надхвърлят 216 млн. EUR.