Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Кое е по-страшно от вдигането на лихвите по кредитите

Знам, че повечето от вас се притесняват от вдигане на лихвите. Какво ще се случи, ако лихвите по кредитите се вдигнат. 

Има, обаче, други – доста по-притеснителни неща, които банките може да сътворят и те ще се отразят на кредитоискателите повече дори от размера на лихвите. 

Какво имам предвид? 

Макар и всички толкова да треперят от това прословуто вдигане на лихвите по кредитите, наясно ли сте точно какво означава това за вас? Наясно ли сте с колко точно ще се увеличи месечната ви вноска, ако ви увеличат лихвата? Обзалагам се, че съвсем малък процент от вас са си правили труда да направят конкретни изчисления. Затова ще ви дам малко конкретика. 

Вече знаете, че вноската ви ще се покачи, ако лихвата ви се вдигне дори двойно, но самата вноска няма да се удвои. Не, че е приятно, но не е чак толкова страшно. 

Кое може да е по-страшно тогава? 

По-неприятно ще е не за онези, които вече са изтеглили кредит, а за онези, които тепърва искат да купят имот или просто се нуждаят от пари. 

Защо? 

Защото дори лихвите да не мръднат нагоре, решат ли за „затегнат коланите“ и да ограничат кредитирането, банките първо предприемат някое от следните 3 действия /или и 3-те накуп/: 

Процентът самоучастие се увеличава 
Много често, когато задавам този въпрос на клиент: „Какво е самоучастието Ви?“, се сблъсквам с неразбиращи погледи. Самоучастие ще рече собствените ви средства. Личните ви пари, с които ще влезете в сделката. 

Процентът самоучастие е сред първите параметри, които банките ще увеличат, ако решат да „затягат коланите“. Какво ще означава това за кредитоискателите? На първо място – ще забравят за стопроцентовите кредити. Схемата „жилищен кредит + потребителски кредит за капарото“ ще стане абсолютно неработима. Там, където сега банките отпускат до 80-85 %, финансирането би се намалило поне с 10 % надолу. Колко надолу – ще определи всяка банка за себе си. 

Съотношението „дълг/доходи“ рязко намалява 
Това е процентът, който може да представлява вноската от нетния /чистия/ ви доход. И имайте предвид, че става дума не конкретно за вноската по новоотпуснатия кредит, а за всички задължения, които имате. И ако към днешна дата има банки, които позволяват този процент за определени клиенти да достига до 60 %, в годините на затягане на коланите, този процент може рязко да падне на 40 %, дори на 30 %. Така, ако получавате 1 000 лева нетен доход и допустимият процент дълг/доходи и примерно 35 %, общата вноска по всички кредити, които имате, не няма да може да превишава 350 лева. Примерът е съвсем опростен и се отнася за едночленно семейство. Това рязко ще ограничи както възможностите за вземане на по-големи размери ипотечни кредити, така и на потребителски. А всички знаем, че в години на криза, потребителските кредити цъфтят. И къде е изходът тогава за тези, които не са си направили добре сметката или просто са го закъсали? В бързите кредити. А там филмът е още по-драматичен. 

Вижте още:  Има ли недостиг на имоти на жилищния пазар?

Ограничава се финансирането на определени видове строителство или незавършените етапи на строителство 
Панелките започват да изпадат от борда. Някои банки спират финансирането им, други намаляват процента финансиране, трети слагат и допълнителни ограничения за срока на кредита. 

Някои стари сгради – особено гредоредите, също биват дискредитирани. 

Ограничаване или спиране на финансирането на незавършени сгради. Няма ли Акт 16, няма кредит. В най-добрия случай се финансира на етап Акт 15 или се кредитират покупките в сгради само на определени строители, които са изключително добре проучени от банките, а най-често – просто строежът на конкретната сграда е кредитиран от самата банка. 

Докъде води всичко това? 

До факта, че в един момент ще ви потрябват пари, но няма да може да ги вземете. Или заплатата ще ви е прекалено ниска, или няма да имате достатъчно събрани лични средства, или ще сте си харесали имот, но той ще е в панелна или в незавършена сграда. А може и да сте от късметлиите, които са взели по няколко потребителски кредита и кредитни карти, а защо не и нещо на изплащане. И понеже вноските по тези кредити обикновено са високи, кредитната ви задлъжнялост ще е свръхвисока и за нов кредит няма да може и да си помислите. Разбира се, тогава сигурно ще се замислите дали да не обедините всичките си кредити в един – с по-малка месечна вноска, но е много възможно да се натъкнете на следващия проблем. Многото потребителски кредити обикновено се обединяват в ипотечен. И не се знае какви пък ще бъдат към онзи момент оценките на имотите. Т.е. какъв ще е пазарът на имотите чисто ценово и дали оценката, която ще приеме банката за „справедлива пазарна стойност“, няма да се окаже изненадващо по-ниска от очакваното. Защото затегне ли се кредитирането, свиват се и цените на имотите. 

Защо ви разказвам всичко това? 

Не, за да ви плаша. Трябва да знаете, че всеки пазар е синусоида и има както пикове, така и спадове. Затова вместо да се стряскаме, по-разумно е да очакваме промяната в пазара както на кредитите, така и на имотите. И това, че никой не може да каже кога би настъпила такава промяна, няма толкова голямо значение. Важното е какво може да направите вие, за да ограничите пораженията, ако такива настъпят. 

Но за това – в следваща статия.

Поля Христова е специалист в сферата на недвижимите имоти със 17-годишен опит и с 12-годишен опит в кредитното консултиране. Един от първите български блогъри в света на сделките с имоти и тяхното финансиране и създател на сайта www.sdelkisimoti.bg. Управител на агенция Тенкомс.

Вижте още:  Възможно ли е пазарът на имоти да върви нагоре, а ипотеките – надолу