Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Купувачи движат имотния пазар от месец
Рубрика: Интервю Източник: Георги Палпурин е консултант към Алмарк - дружество, специализирало се в сферата на публичните продажби на имоти. Според него е неправилно когато началната цена в един търг се определя според дълга, който дадена институция има да взема. В интервю за DarikFinance.bg той споделя как протичат търговете, какъв е интересът към тях в момента и какво може да се очаква на имотния фронт в близките месеци.Напоследък правят впечатление офертите за публична продан на имоти при цени в пъти по-ниски от пазарните. Сключват ли се и реални сделки на такива цени?
Не бих използвал термина в пъти, по–скоро видимо атрактивни. В момента купувачът търси най–евтините предложения. Положението е такова, че финансовият ресурс първо е оскъден, второ е скъп. Много от потенциалните купувачи се отказват да купуват поради съвкупността от тези две причини и редица други, разбира се. Напоследък се случва често да няма кандидати за даден търг и основната причина е високата начална цена. Има едно правило, което е доказано работещо при продажбата чрез търг - един търг е толкова по-успешен колкото по–атрактивна е началната цена.
Как се определя цената на един имот, изложен за публична продан?
Оценката се извършва от вещо лице или от съдебния изпълнител.
А какво е впечатлението Ви за разликата между средните начални цени на търговете и пазарните равнища?
Личното ми виждане е, че оценката на имотите се прави в зависимост от размера на дълга. Целта е взискателят да бъде удовлетворен изцяло или в максимална степен. За съжаление това в много от случаите е невъзможно. Имот, купен през 2008 година с 90% заемен ресурс и предложен днес на публична продан с начална цена равна на тези 90%, е обречен на неуспех като доказателствата за това твърдение са множеството повторни търгове.
Ето един пример: на 17.07.2009 година във Варна ще се състои продажба на офис на три нива с право на строеж. Началната цена е 4 230 лева за кв. метър. Обезпечението е в размер на 10 571 лв. на кв.м. За мен е несериозна заложената начална цена. А в случай, че като обезпечение по кредита служи само този имот, не знам ... това е очевадно завишена оценка. Как ви звучи на Вас оценка приблизително 5 000 евро на кв.м? За мен е абсурдно, а банките използват лицензирани оценители!
Какво спира хората от участие в търгове? Колко голяма е разликата между комисионата, която биха платили на нормален пазар и таксите и разноските по участие в публична продан?
Има такси към съдебното изпълнение, 1.5% без ДДС за изготвяне на постановление за възлагане, 1% без ДДС за въвод във владение, ако се наложи такъв, 2.5% местен данък за София, има и други присъщо необходими разходи, като използване услугите на ключар, такси за вписване на документа за собственост, такси за заличаване на искови молби, възбрани и други. Важно е да се знае, че новият собственик не дължи и стотинка за натрупаните разходи към разпределителните дружества. В много от случаите се опитват да го „накарат” да плати старите задължения, но те не са негов проблем.
Нашите такси са твърди, хората знаят точно какво вършим за тях и точно колко ще им струва.
Хората трябва да са наясно, че ако едно нещо струва 100 000 лв., не може да искаш да го купиш за 70 000 - 80 000 лв., без да има някакви процедури и усложнения. Но имайте предвид, че сигурността тук е по-голяма. Аз не съм виждал човек, който да е участвал на търг, да е закупил имот, след което да се е оказало, че си е изгубил парите и е останал на улицата.
Понякога обаче има случаи, при които минава време докато влезеш в имота. Има го и усещането, че някой излиза от този имот принудително и тогава човек решава, че не иска да си причинява това.
Тук има едно много погрешно мислене - да търсиш някакво съжаление към хората, чиито имоти излизат на търг. Аз не го приемам, защото човекът си е направил сметката - живял е преди това под наем, изтеглил е кредит, купил е жилище. Това, че не си е направил добре сметката и не се е подсигурил за извънредни случаи, като например да изгуби работата си, не би трябвало да ощетява този, който е отпуснал кредита или пък купувача. Но да, така е, хората, които направиха високите ипотеки в пика на пазара - края на 2007 и през 2008 година и теглиха тогава по 90% и над този процент заеми, в момента дължат повече пари на банката, отколкото им струва имота. Но това е пазарът, избрали са такъв момент да влязат.
Ако нямаш в наличност пълната сума за покупка, но се появи атрактивен имот за продажба, можеш ли да разчиташ на някаква алтернативна форма на кредитиране в момента?
В момента няма финансов продукт, който да подпомага купувачите. Очевидно е, че банковите институции, не се наемат да направят такъв целеви продукт. Според мен той е необходим и ще помогне на пазара да се съживи, но единствения начин към момента е когато даден имот служи като обзпечение към дадена банка, да се търси контакт директно с нея от името на лицето, желаещо да закупи имота. По този начин тя веднъж си реализира обезпечението и втори път - продава нов кредит.
Как протича един търг?
Търгът протича под формата на тайно наддаване. След като се отворят всички предложения, може да се наддава със стъпка над най-високата предложена цена, като стъпката е размерът на един зададтък. Той е 10% от началната цена на имота. Така първо търгът е таен, след което може да премине в явен. Разбира се, един участник може да прави повече от едно наддавателно предложение.
За мен в сравнение с миналата година, когато пазарът бе активен и имаше случаи, в които се явяваха по 40-50 човека на търг и едва се побираха в залата, и сегашната ситуация, не може да има. Смятам, че трябва да се популяризират търговете, да се намери механизъм за по-атрактивни продажби.
Винаги, когато цената е много атрактивна, се появяват много желаещи. Тогава обаче проданта стига добра цена. Ако примерно имаме един имот с добра локация, където свободният пазар е определил цена от 1 000 евро на квадратен метър и се пусне търг за подобен имот с начална цена 300 евро за квадрат, ще се появят много кандидати. Ако обаче началната цена е 700 евро, кандидатите ще са малко, а към днешна дата може и да няма.
Моето виждане за перфектния търг е холандският тип търг. Там се прави оценка на имота, която е пазарната. След това се започва със стъпка надолу. Така мотивацията на хората е да определят момента, в който да кажат "Да, купувам!". Това работи при един сриващ се пазар. Ето, сега пазарът е падащ, а правилата изискват от хората да наддават.
Как изглежда пазарът на недвижими имоти като цяло във вашите прогнози?
В момента има една „вълна” от купувачи, която пазарува. Това започна да се наблюдава по–осезаемо от около месец и това са хора с кеш, както и такива, които имат възможността да изтеглят кредит. Виждането ми е, че това са лица изчаквали пика 2008 година, като още от тогава са имали намерение да купят и сега реализират тези свои намерения. Просто решават, че сега е моментът да купят жилища. Тази вълна до края на годината ще привърши. Но не виждам да се заформя нова вълна.
Ако лихвите по ипотечните кредити продължават да са високи и изискванията на банките продължават да са на такова равнище, не виждам добри перспективи в близко бъдеще. Говори се за съкращения в държавния сектор, а там има много кредитополучатели, които са и купувачи, и изплащащи кредити.
В същото време има много незавършени строежи. Моята прогноза за тях е, че в един момент банките ще застанат зад строителите, ще разделят печалбата и ще приемат да бъдат гарант пред потребителя за завършването на тези обекти.
Има и такъв подход във Варна, където започва строеж, ти плащаш на зелено, но парите не отиват при инвеститора, а стоят по сметки в банката. В момента, в който има разрешение за ползване, фирмата си усвоява парите, а човекът става собственик на имота.
Големият проблем пред незавършените сгради е, че потребителят няма доверие, че сградата ще бъде завършена. Който намери механизъм да спечели доверието на потребителя, ще продава и ще си завърши обекта, естествено цената ще е от особено значение.
Това е кризата - създава нови продукти, кара хората да мислят, а не да се случват нещата по инерция, изчиства качествените продукти и с един удар отстранява посредствените проекти във всяка една област. В този ред на мисли нека гледаме позитивно.
А до възстановяването на пазара ще бъдем ли свидетели на сензационни оферти от типа 200 евро на квадрат в София?
Вижте, много хора казват, че искат цените на имотите да паднат, което няма как да е вярно. Не може един собственик, който притежава актив да иска този актив да се обезценява, освен ако не иска да купи още. Ако сметнем колко е собствеността в България на човек от населението, можем да си изградим много ясна представа за това каква част от населението иска цените да са ниски.
