Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Купувачи на хоризонта
Рубрика: Цените Източник: Капитал Според брокери и кредитни консултанти на пазара се връщат изчакващите – хора, които повече от година са следили движението на цените, но не са се решавали на покупка. Фактът, че най-после го правят, е сигнал, че жилищният пазар вече загърбва резките спадове. И макар че промените в цените и в броя на сделките все още са с отрицателен знак, дъното явно не е далеч.Топенето на ледовете
Хората се завръщат към нормалния си ритъм на живот. Така управителят на агенция "Лукс имоти" Никола Стоянов обяснява оживлението в търсенето на жилища, което статистиката още не улавя. Според официалните данни спадът на пазара в столицата продължава - през първото тримесечие цените са се понижили с 4.5%, а броят на сделките – с близо 9%.
Никола Стоянов обаче определя тези показатели като инерционни и очаква задържане на цените през второто тримесечие. "Жилищният пазар определено наближава дъното, стресът сред купувачите изчезва, цените паднаха до разумни нива и интересът към сделки се връща. В същото време страхът от растяща инфлация става все по-осезаем и кара хората да търсят повече сигурност за парите си", обяснява той.
Съсобственикът в строителна компания "Идея билдингс" Ивайло Митев също смята, че на жилищния пазар в столицата се връща задържаното с месеци търсене. "Хората не купуват имоти, ако перспективата е цените да падат", коментира предприемачът. А по негови наблюдения на софийския пазар от половин година насам те са стабилни с леки колебания.
Повишен интерес към сделки с жилища наблюдават и големите агенции като "Адрес" и "Явлена". Изпълнителният директор на "Адрес недвижими имоти" Георги Павлов смята, че принос за това имат самите продавачи, които напоследък са свалили осезаемо цените.
От агенцията дори отбелязват 10% ръст на продажбите на жилища спрямо миналата година, макар и данните на службата по вписвания да показват обратното (според нея през първото тримесечие в София са продадени 3644 имота при 4002 година по-рано). Георги Павлов отдава това разминаване на липсата на детайлна справка в данните на Агенцията по вписванията за сделките по видове имоти – апартаменти, земя, търговски обекти. "При продажбите на жилища ние определено отчитаме ръст спрямо 2010 г. и очакваме тази тенденция да се запази", коментира той.
Пазар, но не съвсем
Броят на сделките е важен индикатор за имотния пазар, тъй като е предвестник на ценови промени. За да се стигне до тях обаче, първо трябва да се натрупат критична маса продажби, а това по оценки на брокерите надали ще се случи тази година.
Според Младен Митов от агенция "Явлена" пазарът сега работи на ниски обороти, движен предимно от жилищните потребности на купувачите. Плаща се основно със спестени средства, а масовото търсене е в рамките на 50 000 - 60 000 евро. В този бюджет се вместват маломерни двустайни жилища в добрите райони на София или тристайни апартаменти в крайните квартали. От "Адрес" поставят горната граница още по-ниско – до 45 000 - 50 000 евро, като отбелязват и силен интерес към панелните апартаменти. Ако се налага доплащане, обикновено се търсят заеми от роднини и приятели.
От пазара през последните години изчезна средният клас купувачи, които търсеха имоти в рамките на 80 000 - 120 000 евро и финансираха голяма част от цената с ипотечни кредити, сочат наблюденията на Младен Митов. Причината до известна степен е по-трудният достъп до банков ресурс. "В момента ипотечните кредити са по силите на работещи с месечен доход над 1500 лв.", смята той.
Това, както и продължаващата несигурност по отношение на доходите, прави хората предпазливи при поемане на дългосрочни финансови ангажименти и пряко рефлектира върху ценовите граници на търсенето.
Добрата новина е, че жилищата са по-достъпни спрямо годините на имотния бум, когато ръстът на цените значително изпреварваше този на доходите. Според Георги Павлов като покупателна способност пазарът сега се доближава до състоянието си отпреди 7-8 години, когато поскъпването на имотите и кредитната експанзия бяха още в зародиш.
Различен поглед към жилищния пазар дават кредитните консултанти, според които купувачите със собствени спестявания са ограничен брой и може да са само краткосрочен двигател на сделките с жилища. По данни на "Кредит център" новите клиенти на ипотечния пазар през първите четири месеца са с 15% повече спрямо година назад. Статистиката на БНБ също показва ръст в броя и обема на жилищните кредити през първото тримесечие, макар и в рамките на 2-3%.
Подобни са наблюденията и на строителните предприемачи – от "Идея билдингс" отчитат завръщане на купувачите с ипотеки, докато през последните две години 80% от сделките им са били със спестявания. От "Флоримонт", която завърши 180 апартамента в жк "Младост", посочват, че 70% от продажбите са с ипотечни заеми.
"Банките определено имат желание да се върнат на жилищния пазар", смята изпълнителният директор на "Кредит център" Тихомир Тошев. Според него в близките години той отново ще разчита на кредитирането. Това обаче далеч не означава нов бум в цените на имотите главно заради очакваното бавно възстановяване на икономиката и доходите на купувачите.
В ролята на продавачи
След трусовете от последните години пазарът на имоти определено не е същият и това личи от нагласите на предприемачите. Приключилото преди седмица изложение за имоти BalPex показа завръщане на строителите към малките проекти, стремеж да работят предимно със собствен капитал и да поддържат гъвкава политика на продажби.
Главният изпълнителен директор на естонската Arco Vara Group Лембит Тампере дава за пример решението на компанията да раздели на етапи проекта си L!VD Apartments за 319 жилища и търговски обекта в квартал "Манастирски ливади". Първите 72 апартамента трябва да са готови догодина и вече се предлагат на средни цени 750 - 780 евро/кв. м.
Противно на схващането, че в криза вървят най-евтините и най-скъпите имоти, от Arco залагат на средния клас купувачи. "Знаете ли кой е най-продаваният автомобил в Германия?", пита Лембит Тампере и отговаря "Фолксваген Голф". Според него в трудни години купувачите търсят не евтини като цена, а евтини като поддръжка жилища и Arco ще им предложи точно това.
Коста Андреев, мениджър продажби във "Флоримонт", също смята, че не се търси непременно най-евтиното. "Дори на покупката на жилище се гледа като на инвестиция. Така че стремежът на хората е да вложат парите си в имот с перспектива, чиято цена има потенциал за растеж", обяснява той. Като пример дава проекта на компанията в жк "Младост", който печели от близостта си до "Бизнес парк София", уредената инфраструктура и метрото. До приключването на строителството са продадени 155 апартамента от общо 180 при средни цени 720 - 760 евро/кв. метър. В момента "Флоримонт" завършва луксозна жилищна сграда на бул. "България" (виж втория текст), но следващият проект отново ще е в средния ценови клас.
Собствениците на друга компания, която успешно строи и продава жилища в кризата - "Идея билдингс", обаче имат по-различно виждане. "Жилищният пазар се промени и търсенето вече е при нива между 600 и 700 евро/кв.м. Изключение правят престижните райони като "Лозенец" и "Изток", където може да се търсят по-високи цени", смята Ивайло Митев. Според него при добро планиране цената на един проект може да се намали с до 20%, без това да е за сметка на качеството. Като пример за такова решение предприемачът дава сградата, която започва да строи в старата част на кв. "Овча купел" при средна цена на жилищата 580 евро/кв.м. "Теренът е голям и позволява да разположим местата за парикране над земята, което ни спестява скъпото подземно строителство. Приземният етаж също ще е с гаражи, тъй като мястото не е търговско и ако направим офиси и магазини, ще стоят празни", обяснява Ивайло Митев.
Според него обаче цените на новото жилищно строителство в София няма как да паднат под 550 - 600 евро/кв.м, защото под тези нива инвеститорите губят мотивация да започват ново строителство или да размразяват спрени обекти. Така след няколко години, когато търсенето на жилища се нормализира, може да се появи дефицит и спекулативно покачване на цените.
"Моите очаквания са в близките 5-6 години средните цени на жилищата в София да се задържат около 600 - 700 евро/кв.м", посочва Ивайло Митев.
Нагоре-надолу
Естествено на пазара на ново строителство не липсват надценени проекти, чиято скъпа реализация ги прави непродаваеми в кризата. Имотите, които почти сигурно ги чака спад на цените, обаче са в друг сегмент – панелното строителство. Брокерите уточняват, че става въпрос за неподдържани сгради в крайните квартали, които са на ръба на експлоатационния си срок. "Повечето панелни блокове са строени през 70-те години с експлоатационен срок 50 - 60 години. От тях 40 години вече са изтекли и без сериозен ремонт и поддръжка на тези сгради не им остава много живот", обяснява Младен Митов. Георги Павлов също смята, че ножицата между цените на стария запуснат сграден фонд и добре поддържаните имоти тепърва ще се отваря.
Като цяло обаче брокерите са единодушни, че годината ще мине без резки сътресения за жилищния пазар. Донаместване на цените ще има, но при отделни видове имоти. Пазарът е свит, клиентите са предпазливи, но годината ще е по-добра от предната, убеден е и Тихомир Тошев. За пръв път от две години насам оптимистите са повече. Но не предвиждат нищо грандиозно, а говорят за края на най-страшното и леко отлепяне от дъното на търсенето.
