Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Купуват имоти почти като преди кризата

62 млн. лв. ипотечни заеми са отпускали банките средно на месец през 2017 г. Общата сума е малко над 700 млн. лв., отчете наскоро БНБ. Средният лихвен процент по ипотеките вече е твърдо под 4%, а някои банки предлагат и 3,8% и дори по-малко.

Общата сума на отпуснатите заеми е 53,2 млрд. лв., а годишният ръст на ипотечните е средно 6,8%, но в някои сегменти достига и до 37%, т.е. средният е към 20%. 101 млн. лв. средно на месец са отпускали банките през 2008 г., показа проверка на “24 часа”. Лихвеният процент тогава е бил средно 9,03% в лв., а годишният ръст на новите кредити - 7,1%. Според Имотния регистър през цялата 2008 година броят на регистрираните ипотечни договори е бил 73 375. Десет години по-късно - през 2017 г., той е бил почти наполовина по-нисък - 37 219, но без данните за последното тримесечие, които още не са публикувани. Данните категорично показват, че темповете на увеличение на кредитите в момента се доближават до предкризисните си равнища от 2005 - 2008 г., когато БНБ бе принудена да вземе мерки срещу кредитната експанзия.

Общата причина за бума на ипотеките и тогава, и сега са рекордно ниските лихви. Има ли разлики между двете силни за кредитирането години, може ли да се очаква нов имотен балон, кога лихвите ще тръгнат нагоре? Финансисти изброиха за “24 часа” няколко важни разлики, които минимизират тези опасности. За 2017 г. към ниските лихви по заемите се добавят близо 10% ръст на доходите и 4% ръст на икономиката, 4,2% на потреблението и спад на безработицата до исторически ниските нива от 5%. Тази комбинация внася успокоение както сред кредитополучателите, така и при банките, които отпускат заемите. През 2008 г. ръстът на икономиката е бил 6,8%, а на реалните доходи - с 1,4% спрямо 2007 г., а безработицата е била 6,1%. През 2017 г. бе отбелязано и поскъпване на имотите в комбинация с ограничени инвестиционни алтернативи. Реално това означава, че оскъпяването на актива, който се придобива със заем, е по-високо от оскъпяването на самия заем, ако и когато лихвите тръгнат нагоре. През 2017 г. имотите поскъпнаха средно с 10%, а в големи градове дори с 15-18%. През 2008 г. поскъпването им беше достигнало 40%. В края на 2007 г. средната цена на 1 квадратен метър жилищна площ в столицата например беше 843 евро, а през 2008 г. стигна 1182 евро. През 2017 г. годишният ръст на цените в столицата е 17%, но към края на годината 1 квадратен метър струваше средно 1060 евро срещу 900 евро в края на 2016 г. Ограничеността на алтернативните инвестиционни възможности, каквато е имало и през 2008, и през 2017 г., превръща имота в доходоносна инвестиция, чието придобиване не само ще покрие изплащането на заема, но и ще донесе печалба. Като нов фактор за ипотечния бум анализаторите сочат атрактивните кредитни продукти на банките. Все повече се налагат заеми, които са съобразени като срокове, вноски и гаранции с възможностите на конкретните клиенти.

Сроковете за отпускане са се удължили, тъй като банките са склонни да поемат по-високи рискове. Това означава, че размерът на вноските се свива. Увеличава се делът на финансиране, като в някои случаи достига и до 90% от стойността на жилището, а в масовите случаи - до 85%. През 2008 г. най-дългият срок за погасяване на заемите е бил 28-30 г.,а през 2017 г. времето за издължаване вече е 35 години. Данните показват, че почти 80% от кредитите са за над 15 години Принос в ръста на кредитирането през миналата година имат и предлаганите нецелеви ипотечни заеми, при които се учредява залог върху имот на клиента, без той да бъде ограничаван за какво ще харчи парите. Това означава, че със заем, получен срещу ипотека, може да се започне бизнес или да се доразвие такъв, или парите да бъдат инвестирани в ремонти на имоти, които повишават цената им при продажба. Има и възможности за рефинансиране и обединяване на заеми, които спестяват до 30% от общата дължима сума. И докато през 2008 г. процентът на предоговаряне е бил под 5%, през 2017 г. всеки трети ипотечен заем е променян Анализите показват, че при рефинансиране от друга банка може да се получи лихва по-ниска с до 1,5% от първоначално договорената. Банкери и финансисти прогнозират лихвите да тръгнат нагоре от края на 2018-а и по-осезателно през 2019 г. Те обаче избягват да се обвързват с конкретни прогнози за размера на поскъпването - повечето да е с 0,2-0,3%.

Тихомир Тошев: Средният размер на заема ще е 100 000 лв. , казва председателят на Асоциацията на кредитните консултанти 

- Господин Тошев, миналата година очаквахте, че годишният ръст на новоотпуснатите ипотечни кредити през 2017-а ще е към 20%. Сбъдна ли се тази прогноза?

- Можем вече да потвърдим този ръст, даже по мои изчисления е над 20 процента - някъде към 23- 24%. 2017 е доста добра година по отношение на новоотпуснатите ипотечни кредити.

- Имаше ли масово отпускане на ипотечни кредити през последните месеци на годината, както обикновено става, когато банките започнат да правят коледно-новогодишни промоции?

- По-различното от други години беше, че точно в тези последни два месеца на 2017 г. нямаше
промоционални оферти с по-ниски лихви. Едва две банки свалиха леко лихвения процент в края на годината. Това според мен е знак, че лихвите вече не могат да паднат по-ниско от нивата, които достигнаха
към средата на 2017 г. Тогава те бяха масово между 3,3 и 3,8% и такива си останаха до края на
годината. Има банки с лихви по ипотеките над 4%, но масово изтеглените бяха с лихви между 3,3 и 3,8% в зависимост от големината на кредита, процента на финансиране и други обстоятелства.

- Могат ли наистина да потеглят нагоре лихвите по ипотечните кредити през 2018 г.?

- Вече излязоха прогнози, че най-вероятно през втората половина на 2018 г. лихвите ще започнат да се качват. Моите очаквания обаче са, че няма да видим такова повишаване през цялата 2018 г. По-скоро лихвите ще се задържат на сегашните нива или около тях. Естествено, ще има отделни банки, които е възможно леко да ги увеличат, но също така е
възможно да има и отделни банки, които се държат по-агресивно на пазара и още повече да ги
понижат. Нищо чудно през годината да видим оферти за кредити с между 2,8 и 3,5% лихва. Така
че в крайна сметка средното ниво на ипотечните лихви по кредитите ще се запази на сегашните
3,3-3,8%.

- Скоро ще отбележим 10 години от началото на световната финансова криза, която помете и имотния пазар. Има ли условия случилото се да се повтори?

- Аз не мога да правя паралел с 2008 г., защото тя беше начало на една дълбока криза. 2008
година всъщност вървеше добре докъм края на лятото, въпреки че тогава в САЩ фалираха
няколко ипотечни банки с местно значение. На 15 септември 2008 г., ако си спомняте, фалира обаче четвъртата по големина щатска банка  “Лемън Брадърс” и това разтърси целия финансов свят.