Imoti.net
Новини за недвижими имоти
М. Гълъбов: Очакванията ми за пазара на луксозни имоти в България са положителни
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bg- Г-н Гълъбов, повечето консултантски компании, които действат на пазара, не отчитат висок интерес към имотите от луксозния сегмент заради кризата. Какви очаквания имате Вие от пазара?
Определено положителни. В България хората обичат да инвестират в имоти, а един хубав и стойностен имот винаги остава примамлив за хората с възможности. Наблюдаваме и очакваме продължаваща тенденция за постоянен пазар на имоти с добра локация и на пазарна цена.
Нашият вътрешен анализ показва, че въпреки, че официалната статистика отчита спад в броя сделки спрямо 2011 г., настоящата година е много по-динамична и сделките във фирмената структура са повече в почти всички пазарни сегменти.
Пазарът в момента продължава да бъде диктуван от купувачите, които са изключително внимателни какво купуват и на каква цена. Сделки продължават да се сключват за имоти, които наистина заслужават исканата цена. Също така наблюдаваме търсене на имоти с добра локация, но на ниска цена, най-вече поради лошото им състояние.
В централната градска част например има доста такива жилища, които са били обитавани от възрастни хора или от хора с неголеми финансови възможности, и които имат нужда от основен ремонт, за да достигнат исканата от купувачите степен на лукс. Такива имоти представляват инвестиционен интерес както с цел обитаване, така и по отношение на реновация и препродажба в бъдещ период.
- Нека всъщност определим какво точно означава луксозен имот и каква е добавената стойност, която носи на собственика си една такава инвестиция.
Има различни критерии, по които един имот може да се класифицира като луксозен. На първо място това е местоположението. При жилищните имоти се стараем да работим с имоти в търсени райони на столицата като Докторския паметник, Иван Вазов, Лозенец, модерните южни райони, както и да се съобразяваме с други специфични изисквания на нашите клиенти в това отношение (чист въздух, тишина, големина на парцела – когато става въпрос за къща).
Другите важни критерии за лукс на имота са неговото разпределение и завършен вид. Целим да предлагаме жилища, които са функционални, светли, с добро изложение, завършени с качествени съвременни материали и по възможност – с професионален дизайн. Също така фокус са къщите с добра локация в центъра на София или популярни райони като Симеоново, Драгалевци, Бояна, Банкя и др.
Като чисто финансово изражение, в момента е трудно да се намери качествен имот, попадащ в критериите за лукс под 100-130 хил. евро. Цените са във високите граници за съответния район, а когато имат няколко уникални характеристики, които ги правят много желани за определен кръг купувачи – минават пазарната психологическа граница в момента, която се движи около 1 200 евро/кв.м.
Наемният пазар на луксозни имоти остава по-слабо активен от този на продажбите. Основните търсения са за апартаменти над 100 кв.м, в диапазона 400-600 евро месечен наем. Сделки за наем над 1000 евро на месец при жилищата остават рядкост.
- Какъв е профилът на основните играчи на пазара на луксозни имоти – и от страна на купувачите, и от страна на продавачите?
Клиентите остават основно мениджъри от средното и висше ръководство на компании, предприемачи, спортисти, търговци и всички професионалисти с висок годишен доход.
Най-търсени остават жилища с три и повече стаи на ключови локации, както и къщи, чиито собственици са достигнали пазарни ценови нива в желанията си за продажба.
За съжаление, все още има и такива, които държат офертни цени отпреди няколко години. Тези имоти обаче не само че остават непродадени, но и губят атрактивността и потенциала си заради дългия престой в рекламното пространство.
- Може ли българският луксозен сегмент да привлече устойчиви инвестиции от чужбина на фона на световната конкуренция?
Транзакциите на пазара на недвижими имоти в момента се реализират основно между местни играчи. Чуждестранните инвеститори са малко и са основно в сектора на ваканционните имоти по морето (граждани на бившите руски републики) и бизнес имотите в големите градове.
България не е известна като дестинация за туризъм или бизнес на високо ниво, поради което и инвестиции в сегмента на луксозните имоти от страна на чуждестранни граждани са по-скоро рядкост.
Интерес от чужденци се наблюдава по-скоро в сектора с наемите на луксозни жилища. Все повече чужди специалисти идват да живеят и работят в България и по време на престоя си търсят жилища, които да отговарят на международните стандарти за качество и комфорт. Предвид сравнително краткия период, за който остават в страната, повечето чужденци предпочитат да наемат, вместо да закупят скъпо жилище.
- Какъв трябва да бъде един строителен проект, за да отговаря на определенията „луксозен“ и „първокласен“?
При качественото ново строителство най-важните характеристики остават локацията и нивото на строителството, спецификацията на използваните материали и степента на завършеност, в която се предават имотите. Клиентите, които дават над 1 000 евро за кв. м за ново строителство, предпочитат да получат жилищата „до ключ“ и дори да доплатят на строителя за довършителни работи, вместо сами да организират ремонтните дейности.
Също така външната и вътрешна архитектура на сградата имат все по-голяма тежест при избора на ново жилище. Клиентите вече избягват лошо изглеждащите фасади, както и тесните, нефункционални жилища, и търсят такива, които дават повече светлина, пространство и функционалност на помещенията.
- Какво е времето за реализация на един луксозен имот и има ли някакви особености, с които се характеризират сделките?
Времето за реализация на луксозния имот, както и на всеки друг, зависи до голяма степен от това доколко пазарна е неговата цена. Все още има собственици, които предлагат имотите си на цени отпреди 4 години, които в момента понякога са два до три пъти над пазарните нива. Такива имоти понякога се продават с години и интересът към тях постепенно спада. От друга страна, когато имотът е добър и цената му е адекватна, реализацията му може да отнеме от 2 седмици до 2 месеца – като това в момента е времевата рамка за бърза продажба.
- Как очаквате да се движат търсенето и предлагането във високия сегмент на пазара на имоти?
Предлагане има, но не е лесно, от една страна, да се намери имот на правилната цена, а от друга – достатъчно качествен (с една или повече уникални характеристики), за да предизвика интерес у хората, които са готови да инвестират в момента. Това е тясното пространство, в което си проличава професионализмът на посредника за сегмента на луксозните имоти – той не просто консултира, обследва документи, преговаря, води срещи и координира подписването на договори. Той търси точното парче от пъзела, което да пасне на множеството специфични изисквания на едни много специални клиенти.
