Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

На пазара на жилища има баланс на интереси

Ръстът на цените на нови жилища е съвсем естествен и неизбежен. Още повече, че той няколко години беше изкуствено задържан, защото нямаше търсене. Колегите спряха да работят, в част от тези години нямаше строителство.

Твърдя, че в момента съществува баланс между интересите на търсещите и на предлагащите жилища.


Матеева: Г-н Бенински, защо има толкова противоречиви анализи за цените на новите жилища? Някои твърдят, че при ценообразуването най-важно е местоположението, други упрекват предприемачите, че гонят 200-300% печалба.

Бенински: Това са манипулации, да не ги наричам глупости. Нека разгледаме как се формират цените на новите жилища. Местоположението въобще не е никакъв ценообразуващ фактор. Ценообразуващите фактори са няколко. Първо, себестойност на строителните работи. Второ, цена на обезщетението на собствениците на парцела. Трето, цена на проектирането. Четвърто, като част от първото - цена на труда. Пето, цена на външните комуникации - канализация, вода, ток, които нашите общини и държава неправомерно изнудват предприемачите да ги правят. Шесто, една допълнителна съставка, чиято стойност е много трудно да се определи предварително. Тя се казва корупция и не е точен процент 3, 5 или 20, но я има в себестойността.

Матеева: Каква е себестойността на строителните работи в момента?

Бенински: Ако говорим само за цените на строителните работи, те в момента са от порядъка на 200-250 евро на кв. м. Като се добавят останалите фактори, за които говорихме, себестойността на строителния продукт излиза между 320 и 350 евро на кв. м. По-ниска цена от тази не може да се дава, защото строителят ще бъде на загуба. Има още едно важно събираемо - цена на финансовия ресурс. Ако ползваш банков кредит за строителството с 12-13% лихва за година-две, това вдига цената с 10-15%.

Матеева: Означава ли това, че всичките индекси, които се правят за средни цени на строителството, са далеч от истината?

Бенински: Не искам да коментирам колко са верни те, но според мен продажните цени са между 550-600 евро. Има много малко на брой квартали, в които жилищата са на мода, и там се правят добри печалби. Лошото е, че когато се прави сравнение на цените на жилища в София с други градове на Европа, не се казва, че строителните материали, които използваме в последните години, особено в довършителните работи, почти изцяло са вносни. Технологиите се промениха, използват се много скъпи кофражни екипировки, фирмите започнаха да работят с кранове, което по-рано не правеха.

Матеева: Каква информация дава на строителите поведението на търсачите на нови жилища?

Бенински: В град като София, където живеят около 1 500 000 души, е нормално 1% от тях да си сменят всяка година жилището. Това се налага поради естественото нарастване на техните семейства, събрали са повече пари и т. н. При съвсем нормална ситуация жилищата трябва да нарастват с 1 до 2% годишно. В момента има изоставане на предлагането спрямо търсенето, защото преди няколко години жилища почти не се строяха, в момента в София се изграждат не повече от 4000 жилища годишно. Причините са няколко - производственият цикъл за създаване на продукта жилище трае дълго, не са много добрите парцели, където може веднага да се строи, общините не инвестират в инфраструктура.Има и някои допълнителни фактори. София като столица е подложена на много силен миграционен натиск на хора от страната, а напоследък и от чужбина. Твърде много хора от Гърция, Македония и дори от Румъния си купуват жилища в София. Според мен реалното търсене за София е 8-10 хил. жилища годишно, а се строят по-малко от половината. При тази ситуация няма никаква причина цените да падат, те ще растат. Плавно, но ще растат.

Матеева: Дори след мерките, които БНБ наложи, за да затегне ипотечното кредитиране.

Бенински: Дори след тях.

Матеева: Но има твърдения, че доходите на българите няма да могат да догонят цените на жилищата.

Бенински: Цените на жилищата нямат нищо общо с нивото на заплатите в страната и никога не са имали. По-неплатежоспособните хора си купуват жилища, след като продадат друг имот или обединят доходите на фамилията. Нови жилища си купуват тези, които имат доходи извън заплатите. Никой не разчита само на заплата, за да си изплаща кредита. Винаги има помощ отнякъде. Никъде по света не се свързват цените на жилищата със заплатите. И да се твърди, че доходите са ниски, а цените на новото строителство са високи, е пълна глупост.

Матеева: Щом пазарът търси двойно повече жилища, отколкото се строят в момента, защо строителите не вдигат повече сгради?

Бенински: Това е капацитетът на нашите строители, който трудно би се увеличил, защото липсва достатъчно квалифицирана работна ръка. Тя може и още да намалее, защото голяма част от специалистите вече са в чужбина и нямат намерение да се върнат.

Матеева: Появиха се чужди инвеститори, които строят жилища в България. Сериозна конкуренция ли се задава за българските предприемачи?

Бенински: В момента в Люлин до мен строят двама арабски инвеститори. Чувал съм, че строят и италиански, и австрийски компании. Нашият жилищен пазар е твърде интересен за чуждите предприемачи. Те строят в цяла Европа, където цените за последните 10 години се вдигнаха двойно, и това им донесе добри печалби. Но им харесва да играят и на нови рискови пазари, където могат още повече да спечелят.

Матеева: А дали ще стане?

Бенински: Ще видим.