Новини за недвижими имоти

На заем или под наем - кое е по-изгодно

След кризата обаче омразният хазяин някак си изчезна от рекламите. Никоя телевизия вече не излъчва клипа, в който дама, натруфена с бижута, ходи да се кара на банката, че отпуска евтини заеми, поради което всичките  наематели са се разбягали. И никой не рисува по билбордовете хазяин с издути от пачки джобове.
А ако гледаме движението на лихвите по ипотечните и жилищните кредити, днес те са по-благоприятни от времето, когато бе по-изгодно да си купиш жилището, отколкото да плащаш наем. В края на август според данните на БНБ те са средно 8%, срещу 8,7% година по-рано. Да не говорим за промоциите, които смъкват лихвата и до 7 на сто.

Числата говорят

Да вземем за пример средно голям апартамент от 65 кв. метра в столицата със средна цена от 46 500 евро според данни на един от водещите сайтове за недвижими имоти. Средният наем на подобно жилище в столицата е между 200 и 230 евро месечно според статистиката на същия сайт.

Ако се тегли кредит за цялата сума с лихва 7%, със срок на изплащане 20 години и се приеме план за погасяване с анюитетни вноски, то в продължение на 240 месеца всеки месец получателят на кредита ще плаща по 360 евро.

Самоучастие с 20% от стойността на кредита намалява месечната вноска на 300 евро. Но все пак остават едни 70-100 евро месечно, с които цената на придобиване на жилището е по-висока, отколкото ако то се ползва под наем. Но плащането на наем в продължение на 15 години струва общо 41 400 евро, приблизително равно на стойността на жилището.
 
Числата не са всичко

Все пак крайното решение дали да се живее под наем, или да се изтегли кредит, зависи и от много други обстоятелства. “Числата далеч не са всичко. Когато седне семейството да смята дали е изгодно да се тегли кредит, излиза нещо съвсем друго”, казва кредитният консултант Тихомир Тошев.

Според него опитът за пресмятане на предимствата или недостатъците на кредита пред плащането на наем граничи с невъзможното заради твърде големите периоди от време. “Вие не можете да кажете дали тези 360 евро месечна вноска ще имат същата покупателна сила, както в момента. Твърде е възможно инфлацията дотогава да ги е стопила и вие изобщо да не усещате, че изплащате кредит”, казва Тошев.

Несигурно е и дали наемите ще продължават да бъдат същите, както в момента. През последните 4-5 години те се запазиха като цяло на нивата от навечерието на икономическата криза. В същото време банките имат възможността да увеличават или намаляват лихвените проценти по вече изтеглените кредити, защото заемите с фиксирана лихва за целия период са незначителен процент от общо изтеглените кредити.

Именно вдигането на лихвения процент и оттам - увеличаването на вноските, е плашещата неизвестна, която кара повечето потребители да не желаят ипотечен кредит. Другото обстоятелство, което кара мнозинството потенциални новодомци да се въздържат от заеми, са големите първоначални разходи, свързани с ипотечния кредит. Те идват най-вече от таксите по кредита и различни други плащания.

Неслучайно тази година ръстът на ипотечните кредити се задържа на ниво под 1% на годишна база. Според Тошев много хора, особено когато имат част от парите за жилището и им трябва съвсем малка сума, предпочитат да теглят не ипотечен, а потребителски кредит.

Тихомир Тошев: Новите заеми ще са с още по-ниски лихви

- Господин Тошев, от какво според вас зависи решението на човек да си купи ли жилище, вместо да живее под наем?

- Истината е, че това решение е индивидуално. Една голяма част от клиентите, които идват при нас, особено през последните 2 години, са изправени точно пред този избор. Задават въпроса дали при спадналите цени на имотите не е по-добре да си купят жилището. Ние правим калкулации и накрая излиза, че горе-долу 8 на всеки 10 клиенти избират да купят.

Онези, които не се решават, се плашат най-вече от големите първоначални разходи, които предстоят при ипотечния кредит. Но все пак цифрите са едно, а как семейството ще седне и ще сметне дали е изгодно за личния му бюджет, е нещо съвсем друго. Забелязал съм, че хората, които имат спестени към 30% и повече от сумата, необходима за купуване на жилище, се решават много бързо да изтеглят заем. На тях месечната им вноска излиза равна или дори по-малка от наема. Пък и след 20 години жилището ще е тяхно и ще могат да го оставят на наследниците си.

- Според вас какви есенни промоции могат да се очакват на пазара на ипотечни кредити?

- Всяка година есенните промоции са най-атрактивни, защото наближава краят на годината. Очаквам през следващите една-две седмици на пазара да излязат нови оферти. Характерното за тях е, че те няма да залагат на драстично по-ниски лихви от досегашните. Може би единствено банките, чиито лихви за ипотечни кредити са все още над 7%, ще се опитат да ги намалят с между 0,25 и 0,5 процентни пункта. По-важното е обаче, че ще има множество отстъпки по отношение на различните такси - за управление на кредита, за обслужване на клиента и т.н. Отстъпките ще засегнат и застраховките, и дори процента на финансиране. Очаквам, че повечето банки ще финансират вече над 80% от стойността на купуваното жилище.

- От началото на годината има лек ръст на пазара на жилища. Но в същото време нарастването на ипотечното кредитиране е почти незабележимо? На какво се дължи това разминаване?

- Първо, като цяло хората гледат да не задлъжняват. И ако имат спестени пари или просто продават един имот, за да купят друг, се стремят да не теглят кредит. В редки случаи, ако примерно живеят в двустайно жилище и искат да си купят тристайно, могат да прибягнат до кредит. Но предпочитат потребителски, защото лихвите при тях намаляха най-много. Има вече потребителски кредити с лихви между 7 и 9%, което ги доближава до ипотечните. Така че когато ти трябва малка сума, по-добре е да теглиш потребителски кредит.