Новини за недвижими имоти

Не идваме. Нищо, че е пролет. Руските купувачи на имоти по Черноморието оредяват, а пазарът няма ясна алтернатива.

Тенденцията за отлив на руските купувачи е видима и от данните на регистъра БУЛСТАТ, според които регистрираните собственици на имоти с руско гражданство през 2014 г. в областите Бургас и Варна са намалели съответно с 12.4% и 14% спрямо предходната година. В унисон, мрачни са и очакванията за туристическия сезон на морето.

Докато прогнозата за отлив на руснаците е категорична, в имотния сектор още няма ясна стратегия откъде да се привлекат нови купувачи. За момента няма пазар, който дори донякъде да компенсира руския, а агенциите реагират, като търсят различни малки групи клиенти - англичани, украинци, казахстанци, беларуси, а напоследък - и все повече българи. Ако опитът за диверсификация завърши успешно, дори спадът в продажбите на ваканционни имоти да продължи, пазарът ще бъде по-защитен от резки трусове. Но това не е сигурно.

Чашата е наполовина пълна...

Факторите, предизвикали отлива на руските купувачи и почиващи, до голяма степен сa еднакви. Обезценяването на рублата засегна най-силно руската средна класа, а именно хората от тази прослойка търсят ваканционни жилища и идват като туристи в България и съответно отложиха почивки и покупки. В същото време и други пазари опитват да привлекат руски капитал. Въпреки че България е номер 1 по интерес за покупки на имоти от 2012 г. досега, според проучване на най-големия рускоезичен сайт за имоти в чужбина prian.ru, тя вече има и силни конкуренти.

"На местата, където се предлагат имоти с потенциал за поскъпване и доходност от наеми, интересът се запазва, дори расте. Такива дестинации са Германия и Турция, където жилищата в някои курорти стабилно поскъпват през последните години, освен това има възможност за жителство при покупка на имот. Разбира се, руските граждани все по-активно ще започнат да купуват и в Крим. Въпреки това предимствата на България – близка култура, достъпни цени, умерен климат, няма как да изчезнат. Даже и в момента по брой заявки (не реални сделки) страната надминава Турция 4-5 пъти", коментира главният редактор на prian.ru Филип Березин.

...или все повече се изпразва

Една от най-мрачните прогнози в сектора е, че руснаците не само не купуват, но и се превръщат в обичайни продавачи. Като основна причина за това управителят на агенция New Estate Горян Върбанов посочва високите такси за поддръжка на имотите. Според него сравнения с англичаните, които разпродаваха имотите си през 2008 г., са възможни. А фразата "продавай, цената не е от значение", вече се чува и от по-привързаните към собствеността си руснаци. По данни на New Estate тенденцията се е задълбочила след януари тази година, а очакванията й са за 60 - 70% по-малко сделки в сравнение с 2014 г.

Директорът на агенция Bulgarian Properties Полина Стойкова пък посочва, че след подписването на примирието, както и закрепването на рублата през януари, чашата изглежда по-скоро пълна. Според нея профилът на купувачите не се е променил сериозно, но все по-голяма част от тях търсят място, където да пребивават дългосрочно и интересът към Бургас, Варна и Созопол се засилва. Агенцията не отчита масови продажби от страна на руснаците.

От prian.ru обаче регистрират силно повишение на броя заявки за продажби. "Истината е, че този ръст в значителна степен е свързан с ниските показатели от предишни години, като даже миналата година почти не е имало продавачи от Русия. Но не очаквам масово изтегляне. От имотите си се отказват тези, които не могат да си позволят да ги поддържат или са уморени от това. Има и хора, които продават с цел печалба, защото в момента в рубли могат да се получат доста добри пари", смята главният редактор на сайта.

Моят дом - крепостта на моите пари

Търсенето със сигурност е намаляло, но пък обяснимо руснаците имат силно желание да спасят спестяванията си. "Засилва се търсенето на покупки с цел инвестиция и при руснаци, и при украинци. За руските граждани цената все още не е определяща, търсят апартаменти, които след това лесно да отдадат под наем, да продадат или в които да пребивават постоянно", коментира Теофил Петров, изпълнителен директор на Green Life. Подобни са и наблюденията на Филип Березин: "Дълги години основната причина за руските граждани да придобиват недвижимо имущество зад граница бе желанието им да имат място за отдих – обикновено на море. Всъщност и в момента това желание го има, но не то е водещо при покупката на имот. Сега клиентите подхождат по-внимателно към избора на обект, често се интересуват дали ще може да се отдаде под наем, дали ще намали или повиши цената си", обяснява той.

Това означава, че недвижимите имоти се купуват все по-често и за съхранение на средства, а ако има възможност и за получаване на гражданство. Увеличил се е и делът на тези, които търсят имоти за постоянно пребиваване. По-рано това бяха около една трета от клиентите, докато сега те са почти половината от всички, констатират от prian.ru. Според изследване на руския портал, интересът на руснаците към недвижими имоти в чужбина не е намалял, просто финансовите им възможности са се променили. Част от купувачите, разбира се, са повлияни от геополитическата ситуация. Но основната причина за спада на интереса е намаляването на доходите. "Въпреки това факт е, че България е била, е и ще бъде най-популярната дестинация за руските купувачи", казва Березин. "Лидерството й е толкова силно, че даже вероятно намаляване на търсенето (оценявам го на 15 - 20%), не би разклатило първата позиция", смята той.

Новите купувачи

И докато оттеглянето на руснаците е трудно измеримо, а данните за него - противоречиви, има някои ясно разпознаваеми тенденции. "Българите за пръв път от съществуването на ваканционния пазар са активни, купувайки имоти не само в ски курортите, но и по морето", казва Полина Стойкова. Управителят на бургаската агенция "Омега" Диана Иванова също отчита по-висока активност на българските купувачи, а като основна причина посочва факта, че банките вече финансират и ваканционните имоти. Местен интерес отчитат и от инвестиционната компания Green Life. Според тях има търсене в Созопол и Поморие, но българите все още не са определящ фактор на пазара на ваканционни имоти. Донякъде оттеглянето на част от руснаците е възможност за агенциите не само да повишат броя на тукашните, но и да привлекат нови групи чуждестранни купувачи.

"Фактът, че морски имоти в неголеми обеми купуват и белгийци, немци и французи е добра индикация за пазара. Това значи, че той е достигнал етап на зрялост и една група не е толкова определяща", смята Стойкова. Тя добавя, че интересът на англичаните към България също се връща. Ясни индикации за това са получени на изложението, на което Bulgarian Properties са участвали в Манчестър. Страната ни обаче трябва да работи в посока на това да бъде по-разпознаваема от английските купувачи. Надеждите на агенциите за нови купувачи летят и на изток. Украинците отново са фактор, заявяват от New Estate. "Около 50% от клиентите ни вече са украинци, 40% са купувачи от Латвия, Англия, Полша, Норвегия и 10% са руснаци", коментира управителят на агенцията Горян Върбанов. Според него поради създалата се политическа ситуация много украинци търсят убежище в страната или възможност да инвестират спестяванията си. Те са със сравнително по-ограничен бюджет от руските купувачи и избират имоти за около 20 хил. евро най-вече в курорти като Слънчев бряг, обяснява Върбанов.

"Украинците винаги са присъствали на пазара, но в последно време има по-сериозно търсене от тяхна страна", коментира и Теофил Петров от Green Life. Точни прогнози за броя им обаче не могат да се дадат преди предстоящото изложение в Киев, споделят агенциите. Ръстът на регистрираните собственици на имоти с украинско гражданство в Бургас и Варна определено е видим, но в числено изражение те все още не са фактор. Отново от изток, друга група купувачи, която все по-често обръща поглед към нашия пазар, са казахстанците. Според българския консул в Казахстан Стефан Гургушинов, цитиран от bulgariatoday.ru, на годишна база те купуват повече от 300 жилищни единици предимно по Черноморието.

От Green Life, които това лято ще пуснат в експлоатация комплекса "Айвазовски парк" в Поморие, споделят, че вече имат клиенти от Казахстан. Което показва, че макар и малък, този пазар има потенциал да се увеличи. Но както завършват и prian.ru в анализа си за тенденциите на пазара на ваканционни имоти в България, истината остава някъде по средата. "Като претеглим всички плюсове и минуси, се оказва, че най-очевидната прогноза за следващите няколко месеца е относителната стабилност. И от страна на купувачи, и на продавачи, а оттам и на цените. Само едни си отиват, но други идват…"