Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Не само за отпуската
Рубрика: Инвестиции Източник: КапиталАко изберат първия вариант, получават добра среда, охрана и поддръжка. Недостатъците – къс сезон и високи разходи. Особено за хора с все по-изтъняващи бюджети, каквито са напоследък повечето руски клиенти на агенциите за имоти. За втората възможност – жилище в града, се заговори от година-две. Търсят я купувачи, които искат имот в България не само за отпуската. Например хора в напреднала възраст, чийто стремеж е да подсигурят старините си на място с много слънце, удобства и по-евтин живот от този, който им предлагат големите руски градове.
Броят им расте, като за миналата година само във Варна и Бургас руски говорещите купувачи са били общо малко под 1500 души (в таблицата). В малките градчета по Южното Черноморие не е по-различно – местните жители все по-слабо се изненандват от появата на поредните си руски съседи. А по всичко личи – съжителството им ще е все по-дълго.
В курорта или в града
Той е руски пенсионер, който иска да прекарва в България със сина си – ученик, месеците между април и септември. Непретенциозен е, търси малко жилище до 30 000 евро, близо до морето. В град, защото бюджетът му е ограничен и не може да си позволи 400-500 евро на година за охрана, почистване и басейн, предлагани в комплексите в курортите.
Профилът е от форум за руски говорещи купувачи на имоти, а предложенията към него варират в широк диапазон – от Бургас, Варна и Несебър до Царево. Според брокерите подобни запитвания напоследък са все по-обичайни, тъй като и самите купувачи се променят. "Руснаците, които търсят ваканционни жилища в курортите, определено са различен тип от тези, които купуват в градовете", коментира Никола Стоянов, съдружник в агенция "Бългериан пропертис".
В първия случай интерес проявяват хора, които планират да ползват имота основно за почивка през летните месеци. Масовото явление е майката с децата, а често и бабата, да прекарат цялата лятна ваканция на морето, а бащата да ги навестява на няколко седмици.
Градските имоти от своя страна попадат повече в полезрението на пенсионери и хора в по-напреднала възраст, които планират да се установят трайно в България. Обичайно в тези случаи е търсенето не само в големите градове по Черноморието, като Бургас и Варна, но и в по-малки населени места, където има живот и през зимата. Никола Стоянов изброява Поморие, Равда, Приморско, Черноморец, Созопол, Царево... "Несебър също е харесван, но е малко скъп за тази категория купувачи", обобщава той.
Интерес към градовете проявяват и хора, които често пътуват по работа до България. Мариана Даскалова, търговски директор на инвестиционната компания "Грийнлайф", дава за пример и случаи, в които цели семейства започват бизнес в страната, преместват се тук и търсят училища с руски за децата си. Според нея обаче те са относително малка част, докато масовото търсене остава насочено към имотите тип втори дом.
За разлика от Юга, Северното Черноморие в момента трудно може да привлече руснаците като ваканционен пазар, най-вече заради високите цени. Самата Варна обаче има какво да предложи. Управителят на местния офис на агенция "Явлена" Христо Цветков отбелязва ръст в търсенето именно на градски имоти. "Пикът на руските покупки на ваканционния пазар беше през 2009 г. Оттогава потокът, поне по Северното Черноморие, намалява. А интересът се измества към града", коментира той.
Руските купувачи във Варна разделя на две категории. Първата са тези с над 100 000 евро, които държат на центъра и на старите квартали до морето – Гръцката махала и "Чайка". Втората са хора с 30 000 - 40 000 евро, които често са подведени от рекламите за евтини имоти.
"Такива на морето има, но във Варна пазарът е по-различен. С 30 000 евро е трудно да намериш жилище в престижните райони. Обикновено тези купувачи правят компромис и се ориентират към покрайнините на града, къщи по пътя за Златни пясъци или в селата наоколо. В някои случаи се стига и до покупки на панелни апартаменти", обобщи Христо Цветков.
Един на десет
Думите на брокерите на имоти се потвърждават и от данните на Агенцията по вписванията. В регистъра БУЛСТАТ, където са длъжни да подават информация чужденците, придобиващи недвижима собственост като физически лица в България, има ръст на вписванията на руски граждани в Бургас и Варна.
В Бургас през 2011 г. той е двоен – от 234 година по-рано на 464 купувачи, макар и броят им да остава около 2.5 пъти по-нисък от този във Варна. В северния град ръстът е значително по-слаб, но новорегистрираните купувачи през 2011 г. за първи път надминават 1000 души (в таблицата). При общо 10 125 сделки с имоти, отчетени от Агенцията по вписванията във Варна през миналата година, излиза, че една на всеки десет продажби е била на руски гражданин. Подобно е съотношението в Бургас. Делът на тези покупки може да е и по-голям, като се има предвид, че част от тях минават през фирми, които не се вписват в БУЛСТАТ. А също така, че един регистриран купувач може да сключи неограничен брой покупко-продажби на собственост.
Успоредно с това от БУЛСТАТ отчитат, че само до края на август в Бургаска област (Южното Черноморие) са регистрирани 6245 руски купувачи на имоти. Голяма част от тях са инвестирали в собственост именно в малките градчета и села по крайбрежието. При всички положения присъствието им на жилищния пазар по морето не е за подценяване.
Нещо до 30 000 евро
Наблюденията на брокерите са, че активните сезони за сделки с руски говорещите клиенти са пролетта и есента. Лятото е време за почивка и оглеждане на пазара, зимата – за изложения. Специализираното за българския пазар - "Болгарский дом", вече мина, а най-голямото – "Дом Экспо", започва до дни в Москва.
Очаква се и то да потвърди тенденцията: на руския пазар страната ни все повече се очертава като нискобюджетна дестинация. "Допреди две години преобладаващата част от руските клиенти бяха с бюджети над 100 000 евро. В момента 90% търсят имоти до 30 000 евро. Това са хора средна ръка и не могат да си позволят повече", коментира Никола Стоянов наблюденията си от "Болгарский дом".
Описва ги като пъстра по отношение на местоживеене и социален статус група – Москва, Санкт Петербург, Екатеринбург, Новосибирск... Учители, хора с малък бизнес, пенсионирани военни... Христо Цветков от "Явлена" допълва картината с работещите в сферата на добива на петрол и газ – в Сибир, Тургут, Нижни Новгород...
В Русия много от тези хора попадат в графата "среден доход", но в България могат да си позволят и по-висок стандарт. По-младите например нерядко получават заплати от 700-1000 евро месечно, а пенсиите на военните започват от 600 евро, обобщават представители на имотния сектор.
За много от тях новината, че България влиза в групата на нискобюджетните пазари за руснаците не е добра, но е обяснима. Никола Стоянов, който е партньор и в предприемаческата компания "Чобанов и Стоянов", обяснява, че много инвеститори вече продават около себестойност. Особено в случаи, когато правят големи пакетни сделки или опитват да изчистят последните останали жилища в даден проект.
В затворения комплекс "Сънсет" край село Кошарица на "Чобанов и Стоянов", например последните оферти започват от под 400 евро/кв.м и това не е изолиран случай. Пазарът вече регистрира и сделки за 300-350 евро/кв.м. Допълнителен натиск върху цените оказват и британците, които през последните 2-3 години присъстват по Черноморието главно като продавачи. При това – нерядко на 50-60% от цената, на която са придобили имота.
"Ако инвеститорът продава на 800 евро/кв.м, а до него англичанинът – на 400 евро/кв.м, ясно е кого ще предпочетат купувачите", коментира Никола Стоянов. Според него макар и в малък обем продажби на ваканционни имоти във високия сегмент все пак има. Те обаче са около 5% от общите и обхващат не повече от 10-15 луксозни комплекса. Мариана Даскалова от "Грийнлайф", в чиито комплекси край Созопол цените започват от над 1000 евро/кв.м, също смята, че и за високата категория имоти има купувачи.
"Руснаците в България се познават помежду си, ходят си на гости и виждат какво си е купил другия, как е построено... И проблемите на евтиното строителство лъсват", коментира тя. Според нея през последните месеци се наблюдава връщане на купувачите с малко по-високи бюджети – около 70 000 - 80 000 евро, и това е добър сигнал за по-високия клас имоти.
Масовото предлагане обаче остава в ниския ценови сегмент.
Само Шенген не стига
Подобно на туристическия сектор и имотният залага на ръст покрай очакваните визови облекчения за руските граждани. В края на януари правителството реши руснаците, които имат т.нар. шенгенски визи да получат правото да пребивават с тях и в България. Експерти поясниха, че става въпрос за краткосрочни визи, които дават право за престой до 3 месеца в рамките на едно 6-месечие. Според руското издание "Турпром" обаче от решението не става ясно дали от облекчението ще могат да се възползват всички притежатели на шенгенски визи, или само тези с право за многократно влизане.
От своя страна имотният бранш в България коментира решението като крачка в правилната посока, но недостатъчна. Никола Стоянов дава пример с Турция и Кипър, които предлагат облекчени възможности за влизане в страната и престой на руснаците дори само на базата на притежаваните от тях имоти. Според него подобна стъпка ще доведе до чувствителен ръст на руските сделки и в България.
Друг проблем, който в имотния бранш виждат, е малкият капацитет на летищата във Варна и Бургас, както и нуждата от повече евтини полети от и до Русия. Според Христо Цветков затворената аерогара във Варна ще удари по бизнеса в близките месеци.
На фона на тези опасения индикациите от руския пазар са, че интересът към България, поне засега, продължава (виж карето). За момента – заради близостта, езика, културата и ниските цени. Последното обаче не е предпоставка за дългосрочен успех. Така че, ако държим руската вълна към градове и курорти да остане трайна, ще трябва да решим и горните проблеми. За да нямаме след години руски продавачи на имоти, както това вече се случва с британците.
Като Испания, но не съвсем
Когато става въпрос за имотни и туристически класации на руския пазар, България и Испания все по-често си поделят челните места. Такъв е случаят и с една от най-големите руски бази с оферти за имоти зад граница Tranio.Ru. Според анкета сред 370 участници на пазара, работещи в над 60 страни, Испания е най-предпочитаната дестинация от руснаците с 15.7% интерес за покупки, следвана от България – с 14.3%. Сред страните с над 10% дял попадат също Италия (11.4%) и Турция (10.8%). Прави впечатление и друго – 81% от анкетираните работят на един, най-много на два пазара – най-често в страни, близки като цени, географско разположение и културни особености. Съответно България най-често папада в една група с Кипър, докато работещите в Испания покриват и пазара в Италия. Любопитното е, че въпреки челните си позиции България и Испания не се засичат като пазари при нито една от агенциите.
Показателно за руския интерес към Испания бе и последното изложение за ваканционни имоти Barcelona Meeting Point. Според председателя на българския клон на Международната федерация за недвижими имоти FIABCI Антония Вирт то е минало под знака на Русия. Тя го определя като червена лампа за България, която влиза в капана на евтината дестинация. "Цените на ниската категория имоти в Испания, а и в други европейски страни вече се доближават до нашите. Страната ни трябва да търси нов имидж", посочи Вирт.
Тя цитира данни на испански брокери, според които цените са паднали с до 70% в сравнение с пика на пазара. Като най-изгодни посочи луксозните имоти. "Вила около Валенсия и Коста Бланка, която е струвала 1.5 млн. евро, сега се продава за 900 хил. евро", даде пример Антония Вирт. В Испания обаче вече има имоти и за 800 евро/кв.м.
На по-близки до България пазари, като Черна гора, цените на имотите са надолу с 30 до 50% и се предлагат апартаменти от 1200 до 1500 евро/кв.м. В известните турски курорти – Мармарис, Фетхие, Дидим, Бодрум, двустаен апартамент на 100 м от морето започва от 52 000 евро. Според Антония Вирт в този контекст България трудно ще се продава като най-евтина дестинация, затова трябва да се предлага като страна с уникална природа, минерални води и история.
