Новини за недвижими имоти

Необходима е законодателна промяна в ЗУТ

Практическото прилагане на Закона за устройство на територията /ЗУТІ в рамките на малко повече от година, постави редица практически въпроси. Уреждането им е невъзможно без законодателна намеса чрез приемане на Закон за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията. Отчетена е необходимостта от хармонизация на правната ни уредба с тази на Европейския съюз.

Основните цели, които определят концепцията на изменението и допълнението на ЗУТ са:
1. облекчаване на първи и втори разрешителен режим в инвестиционния процес;
2. създаване на качествени проекти и строителни продукти;
3. реална възможност за реализация на инвестиционните намерения;
4. просто, ясно и еднозначно регламентиране на общото правило за поведение на отделните субекти, имащи отношение към устройство на територията, създаване на равна възможност за защита на правата и законните им интереси;
5. нормиране на правомощията на административните и контролните органи и разделяне на функциите им, облекчаване работата на административните и контролните органи, намаляване на бюрократичността и мудността;
6. ограничаване и недопускане на незаконното строителство и премахване на вредните последици от него, създаване на механизми за упражняване на ефективен и практически осъществим превантивен, текущ и последващ контрол, нормиране на механизъм за самоконтрол при участниците в инвестиционния процес и формиране на съзнание у тях за необходимост от законност.


За осъществяване на поставените цели са използвани няколко механизма:
В зависимост от характеристиките, значимостта и рисковете при експлоатация, строежите са категоризирани в шест групи. Категорията на строежа определя режима на който той се подчинява.
За строежите от първа до трета категория се извършва оценка за съответствието на проектите със съществените изисквания към строежите и се упражнява строителен надзор от високо квалифициран специалист консултант. Консултантът е трета независима страна и се лицензира от Министъра на регионалното развитие и благоустройството при строго определени критерии. За строежите от четвърта категория оценката се извършва от проектанта чрез лица от неговия състав, различни от лицата, изработили проекта, за строежите от пета категория – от проектанта, изработил проекта. Строителният надзор за строежите от четвърта и пета категория се упражнява от физическо лице, притежаващо съответната техническа правоспособност – технически ръководител. Извършената оценка замества съгласуването със специализираните контролни органи (СКО) и задължителното разглеждане на проектите от експертен съвет, а това става по изрично искане на възложителя. Единствено за строежите от първа категория е предвидено внасяне на експертен съвет предвид високата им обществена значимост.

Разширен е обхватът на строежите, за които не се издава разрешение за ползване - строежите от четвърта и пета категория ще се въвеждат в експлоатация чрез удостоверение от Кмета на общината.
За строежите от шеста категория е регламентиран изключително опростен режим – проектите не се оценяват за съответствието им със съществените изисквания към строежите, не се съгласуват със специализираните контролни органи, не се разглеждат от експертен съвет; за строежите от тази категория не се упражнява строителен надзори те не подлежат на въвеждане в експлоатация.

Принципно е премахнат задължителният характер на визата, като изрично и изчерпателно са посочени случаите когато тя се изисква. Осигурена е възможност на възложителя да обжалва отказа за издаване на виза.

За реализиране на инвестиционни намерения, включително и от чужди потенциални възложители и строителни предприемачи, се допуска издаване на виза за проектиране на несобственик, с оглед преценка на инвестиционния интерес и възможността за възвръщане на вложените инвестиции. Допуснато е започване на строителство въз основа на одобрени идейни инвестиционни проекти, когато в следващите фази на инвестиционно проектиране, проектите ще се оценяват от консултанта и ще се одобряват непосредствено преди изпълнение на съответните строителни и монтажни работи.

Ясно и точно са дефинирани участниците в инвестиционния процес, техните права, задължения и отговорности. Въведена е забрана за съвместяване функциите на консултанта с останалите участници и е допусната единствено възможността той да бъде инвеститор.
Гаранции за качественото изпълнение на функциите са създадени чрез въвеждане на реални отговорности за участниците – те подлежат на задължително застраховане, премахването на незаконни строежи, чието изграждане те са допуснали е за тяхна сметка, ангажирана е административно-наказателната им отговорност, като санкциите са завишени. Предоставено е правомощие на лицето, упражняващо строителен надзор да спира строежа със заповед, вписана в заповедната книга.


При уредбата на административния контрол са създадени механизми за упражняване на предварителен, текущ и последващ контрол.

За целта е създадена ясна и прецизна дефиниция на съществените отклонения от инвестиционния проект. Те ще се контролират от одобряващия орган при разрешаването им, от лицето, упражняващо строителен надзор при изпълнението им и при изготвянето на екзекутивната документация.

Част от функциите на административните органи са предоставени на участниците в строителството.
Регламентирани са производствата по упражняване на административен контрол при спазване принципите на яснота и прозрачност - осигурено е участието на всички заинтересовани лица, установена е възможността за събиране на всички необходими доказателства, имащи значение за законосъобразното решаване на преписката. Създадени са разпоредби за спирането и прекратяването на производствата и са определени видовете актове, издавани от административния орган.

Предвидено разрешението за строеж да се обжалва ведно с одобрените проекти.

Изчерпателно са посочени видовете незаконно строителство Регламентирани са хипотезите, при които директно се издава заповед за премахване и са ограничени случаите, при които се позволява да се узаконяват незаконни строежи. Създадена е възможност за отстраняване на нарушения, които не представляват незаконно строителство.

Дадена е възможност на кмета на общината да разпорежда премахване, преобразуване или ремонтиране на неподходящи по вид, материал, местонахождение или разположение постройки и други строежи на допълващото застрояване.
В Допълнителните разпоредби на законопроекта са създадени легални дефиниции на основните понятия – "промяна предназначение", "основен ремонт", "текущ ремонт", "реконструкция", "строежи с производствено и непроизводствено предназначение".