Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Нивелиране на пазара
Рубрика: Анализи Източник: Капитал Не бързайте обаче да смятате, че и тази функционалност е безполезна. Въпреки че сделките с имоти намаляват, пазарът не е абсолютно замръзнал. Просто вече го движат нови сили - например младите двойки, който купуват свое жилище, а не спекулантите, които инвестираха в имоти, както беше доскоро. Така след близо двегодишно падане на цените те започнаха да се нивелират. И дори да се отклоняват нагоре или надолу в бъдеще, то промените ще са много бавни и с много ниски проценти.Тристайно желание
Вече втора година пазарът е в състояние на свободно падане. Според експертите, ако не се случи чудо, през тази година сключените сделки ще са около 180 хил., което е с около 20 хил. по-малко от миналата и близо наполовина от обема им през 2008 г. За същия период според данните на националната статистика спадът на цените на жилищата в големите градове в България е над 30%.
"Вече няма спекулативни купувачи, а в периода на бума те бяха немалък процент от клиентите", обяснява една от причините за спада на сделките Свобода Коджаманова, директор "Продажби" в ΑFI Europe. По думите й все пак се появяват единични компании, които искат да инвестират в жилища, но те търсят само проблемни активи. Тоест са склонни да платят ценни под себестойност, а след няколко години да реализират имотите с печалба.
Основните обяснения за отлива на клиенти обаче си остават прекомерният ръст на цените в периода на пика, за разлика от този на доходите на населението, както и рязкото затягане и поскъпване на ипотечното кредитиране.
Наблюденията на всички участници на пазара са, че в момента реалните купувачи са млади семейства, като тяхното търсене формира близо 80% от клиентите. Мотивите им за сключване на сделка са или придобиване на първи дом или преместване в по-голям имот.
Това според експертите е причината в момента да се търсят основно тристайни апартаменти, но с жилищна площ под 100 кв.м. Тано Нейчев от "Контракт сити" отбелязва, че само преди две години най-лесно са ставали сделки с двустайни апартаменти и ателиета, а днес най-бързо се продават апартаментите с две спални и хол. Подобни са и наблюденията на Страхил Иванов от "Явлена", като по думите му в момента на пазара има най-голям избор на двустайни апартаменти, а добрите тристайни жилища се превръщат в дефицитна стока. Обяснението на сегашната ситуация е, че новите сгради са били проектирани с повече малки апартаменти, каквото е било търсенето, когато е започвало изграждането им.
Според посредниците и предприемачите през последната година се е променил и начинът, по който клиентите им правят сделки. "Вече никой не се интересува от цената на квадратен метър. Клиентите ни заявяват: "Имаме този бюджет, какво ще ни предложите за него", обяснява Свобода Коджаманова. В рязкото намаляване на сделките през последните две години част от представителите на бранша виждат и причина в близко бъдеще броят им да скочи рязко.
"В момента на пазара се е натрупала една критична маса от хора, които изчакваха да видят накъде ще тръгне пазарът или търсеха максимално изгодна сделка. Наблюденията ми са, че през последните два месеца част от тях вече купуват", отбелязва Страхил Иванов. По думите му все по-често се срещат и продавачи, които да са по-склонни да оттеглят офертата си, отколкото да намалят цената. Това пък е причината през последните три месеца ценовите нива да се запазят стабилни.
Подобни наблюдения имат и предприемачите. Представителите на ΑFI Europe, "Контракт сити" и "Галчев груп" също отбелязаха, че от няколко месеца регистрират ръст на сделките в жилищните си комплекси.
Никой от тях обаче не се ангажира с точна прогноза дали това са сигнали, че пазарът е стигнал дъното си. По скоро се обединиха около мнението, че през идната година няма да станем свидетели на рязка промяна на цените. Възможно е низходящата тенденция да продължи, но с плавни темпове в рамките на не повече от 5 до 10%. Рязко покачване, на каквото бяхме свидетели в периода от 2006 до 2008 г., също няма да се случи.
За някои сигнал, че дъното е близо, е активността на банките през последните месеци, които в момента предлагат ипотечни заеми с лихвени нива, близки до тези от 2008 г. Други експерти обаче виждат в офертите им по-скоро временна аномалия, отколкото устойчива тенденция и възвръщане на вярата им в стабилността на пазара.
"Моето лично мнение е, че пазарът на недвижими имоти към момента не предполага тази луда агресивност от страна на банките, която наблюдаваме от около месец насам. Ако погледнем балансите им, ще видим, че лихвените нива по ипотечните кредити са почти равни на цената на ресурса. Обяснението на сегашното им поведение за мен е по-скоро усилието на финансовите институции да увеличат приходите си в края на годината, а не реалното възстановяване на пазара", коментира Любомир Пунчев, директор "Банкиране на дребно" в "Уникредит Булбанк".
По-агресивното предлагане на ипотечни заеми пък е неговото обяснение за активизирането на сделките.
Под наем или с ипотека
Съветът, който дава Страхил Иванов от агенция "Явлена" към хората, които все още обмислят дали сега е моментът да купуват, е по-скоро да се възползват от ниските наеми, докато не съберат по-голяма част от стартовия капитал за новото си жилище. "В процентно изражение спадът в наемните нива на жилищата беше по-голям от този на цените им. В момента едно жилище се изплаща с над 150 наемни вноски. Тоест дори да разполагате с половината от нужната за покупка сума, най-вероятно вноските по кредита ви ще надвишават тези за наем за същия период", аргументира се той. За да илюстрира тезата си, Иванов обясни, че в момента в широкия център на столицата двустайни апартаменти в отлично състояние се предлагат на нива около 250-300 евро. Само преди две години наемите на аналогични имоти са надвишавали 330-350 евро и дори 400 евро. Цената, на която се предлагат за продажба сходни като локация и качество имоти в момента, стартира от 65 хил. евро. Иванов допълва, че при добре направен наемен договор, наемът може да се фиксира за по-дълъг период и така клиентите да се защитят от евентуален ръст.
"Ако един предприемач може да си позволи да отдава под наем част от имотите в комплекса си, за него това би било добра индикация къде е реалният пазар и дали цените, които е обявил, отговарят на бюджетите на клиентите", казва Свобода Коджаманова.
Иванов обаче отбелязва, че така в момента изглежда голямата картина, а ако клиентите могат да си позвлят по-голям процент на самоучастие и не гледат на сделката като инвестиция, ситуацията е малко по различна.
Добри новини в бъдеще време
"Основният компонент в цената на имотите е колко е платено за парцела. Имотите, които в момента се продават, са строени на скъпа земя", обаснява Радка Галчева, мениджър "Маркетинг и продажби" в "Галчев груп". По думите й ако тръгнем от този фактор на теория жилищата, които започват да се изграждат в момента трябва да са по-евтини на финала. Не трябва обаче да се забравя, че за сметка на парцелите цената на финансовия ресурс се е покачила.
Тано Нейчев обясни, че компанията му започва два нови жилищни проекта върху по-евтини терени и ако цената на строителната услуга и материалите се запазят на сегашните нива, след две години, когато ги завършат, ще могат да предложат далеч по-конкурентен ценово продукт.
"Последният ни обект е изграден върху терен, срещу който обезщетихме собствениците му с 35% от площта сграда. В момента проектираме нов комплекс, като обезщетението за собствениците е 22%. Сами разбирате, че само от това ще можем да намалим крайните цени с 10-15% и да гоним нива от 650-700 евро", дава пример Нейчев. По думите му кризата ги е накарала да оптимизират максимална част от разходите си, като например са увеличили бартерните сделки с доставчиците си. "Както с нас се пазарят клиентите, така и ние се пазарим с нашите доставчици. Истината е, че ги притискаме, но и нас пазарът ни притиска. Всичко е борба за оцеляване", обобщава той.
Подобни са и наблюденията на Страхил Иванов. Според него гъвкавите предприемачи в момента достигат до точката, в която са склонни да продават под себестойността, която им е струвал имотът. Мотивът им да го правят е с приходите от сделките да финансират нови проекти. Така не се налага да плащат за скъпия банков ресурс, а същевременно могат да се възползват от ниските цени на терените, строителните материали и труда.
Неочаквани изненади едва ли ще има скоро - нито орди от купувачи ще залеят пазара и така ще вдигнат цените, нито двойно повече апартаменти ще бъдат предложени, за да свалят рязко офертите. Сега явно е време за спокойни и бавно обмислени решения. На търсещите - успех.
