Новини за недвижими имоти

Галерия

Принтирай новината

Офис треска

Въпреки че близо 25% от офис помещенията се намират в новопостроени сгради, Христо Бойков от "Би енд Ейч Имоти" каза в интервю за в. "Дневник", че само 10% от настоящите офис помещения отговарят на международните стандарти за качество. Не става дума за качество на строителството, а по-скоро за проблеми с дизайна. Изглежда архитектите не винаги се съобразяват с изискванията на потенциалните наематели. В повечето сгради пространството или се губи, или е недостатъчно податливо на преустройство.

Огромното количество ново строителство предизвика спад в наемите, които през 1990-те години бяха достигнали нива, чието единствено оправдание бе недостигът. Въпреки регистрираното поевтиняване новите сгради продължават да се роят, а финансовите прогнози на строителите безспорно са по-реалистични към този момент.
Един от елементите на пазара на офис помещения, който все още е недостатъчно развит, е свързан с крещящата нужда да се модернизират и подобрят помещенията на правителствените сгради. Правителството и бюджетните организации заемат сгради с първокачествено разположение. Тяхното състояние обаче е такова, че малко търговски дружества биха били склонни да се нанесат в тях. Въпрос на време е, докато българското правителство последва примера на други страни и продаде част от собствеността си на професионални брокери на недвижими имоти и открие предимствата на това да бъдеш наемател, а не собственик.

Динамика на търсенето и предлагането

Преди години, поради големия недостиг от качествени офис помещения в София, хазяите само посочваха цената и сделката бе сключена. Високата възвращаемост предизвика строежа на огромен брой нови сгради. Не е учудващо, че предвид големия ръст, търсенето и предлагането далеч не бяха в унисон.
Въпреки че някои сгради бяха резервирани предварително, огромна част от офис помещенията все още са празни. Тайната на успеха в този изключително конкурентен пазар се крие в качеството и добавената стойност на продукта. Наемодателите по малко се учат да ухажват своите клиенти. Не по-маловажно е да се постигне правилният баланс между местоположение и цена. Успехът на "София бизнес парк" показва, че точният продукт винаги ще намери купувача си.
На прага на своето завършване са няколко модерни офис сгради (като например "Соравия център" и бизнес сградата на бул. "Александър Стамболийски" 55) в идеалния център. Ще бъде интересно да се проследи дали новите постройки с централно местоположение ще се радват на същото търсене.
Проектът "Соравия център" бе финансиран чрез продажба и лизингово споразумение с  "Банк Аустрия кредитанщалт лизинг". Общата площ на помещенията, които ще бъдат отдавани под наем, е 6500 кв.м. 70% от тях вече са резервирани от международна банка, твърди Михаил Петров от австрийската фирма "Соравия груп". Средната цена за квадратен метър офис пространство е 22 евро, а помещенията на приземния етаж ще се отдават на 50 евро за квадратен метър.
"Соравия център" - проект на стойност 15.6 мил. евро - е вторият проект за строеж на нови сгради на "Соравия груп". Първият, приключен през 2001 г., бе “Международният бизнес център”. В момента там се помещава "ГлоБул". Компанията е намерила финансиране за трети проект с работно название "С-център". Неговото строителство ще започне в началото на тази година и ще продължи 18 месеца.
Петров твърди, че стратегията на "Соравия груп"  е да търси диференциран подход спрямо всеки отделен пазарен сегмент. Групата счита България за обещаващ пазар за бъдещо развитие. Проектът "Соравия център" не стартира безпроблемно, тъй като за да започне неговият строеж, бе необходимо да се разруши сграда от историческо значение. Но представителите на "Соравия" твърдят, че разполагат с всички необходими разрешителни и достойно обяснение, че разрушената сграда е била празна и запусната в продължение на много години.
Бизнес центърът на бул. "Стамболийски" е съвместен проект между "Бараж комплект" ООД и "Балканстрой" АД. Това партньорство е изпробвано със строежа на “Търговския бизнес център” в София през 2000 г. Седемте етажа офис пространство в сградата на бул. "Стамболийски" сега са почти напълно заети. Отново съвместно с "Балканстрой", "Бараж" ще започне ново строителство близо до "Интерпред". Този комплекс ще съчетава жилищни, търговски и офис помещения.
Още една сграда е в процес на строителство - бизнес център на север от ЦУМ (Executive Business Center). Промоцията и маркетингът му ще се осъществяват от "Колиърс". Центърът ще има 10 000 кв.м. пространство на общо девет етажа.

Тенденции

Един от проблемите, пред които се изправят наемателите и купувачите на офис пространство е колебанието в цените, предлагани от отделните агенти за същата собственост. Ние открихме например до 30% разлика в цената за пространството в една и съща сграда в София. В такива условия е трудно да се даде реална оценка на поведението на пазара.
Въпреки известното объркване се смята, че стандартните цени за модерно офис помещение в центъра на града са спаднали от 20 евро/кв.м до нива от 10 евро/кв.м. Ако имате желание да се настаните в по-крайни квартали, цените са около 7-8 евро/кв.м.
Изглежда, че пазарът е достигнал своето дъно. С довършването на новото строителство и при съществуващите тенденции за цялостното икономическо развитие на България е малко вероятно цените да се покачат отново през 2004 г. Банков твърди, че ако прибегнем към сравнение с по-развитите пазари в Централна Европа, можем да очакваме възвращаемостта от инвестициите да бъде все по-трудна и по-трудна.
Търсенето на качествено офис пространство до голяма степен идва от международните компании. Кризата в предлагането, наблюдавана през 90-те години, сега е преодоляна. От всичко това следва, че дългосрочното развитие на пазара за недвижими имоти за търговски цели ще бъде напълно зависимо от цялостното икономическото развитие на България.
 
Проблеми с инфраструктурата

Един фактор, който може да бъде решен на местно ниво, е развитието на публичния транспорт и прилежащата инфраструктура в центъра и покрайнините на София. Търсенето, регистрирано от "София бизнес парк", показва, че т.нар. престижни централни местоположения не винаги са избор "номер едно".
Лошите транспортни връзки, липсата на организация на паркингите и прекомерно високите наеми отблъскват мнозина от централните части на столицата. Офис помещенията в покрайнините са по-евтини за наемателите и могат да бъдат много по-удобни за служителите.
 Разширяването на мрежата на софийското метро ще направи далеч по-привлекателни  преди недостъпните части на София. Предвид ужасяващото състояние на градския трафик и липсата на подходящи пространства за паркинги в центъра на града, може само да се очаква, че някои компании ще започнат да търсят не толкова "престижни" на пръв поглед места.
В маркетинговата брошура на Executive Business Center се изтъква, че се намира "на приятно, тихо място... далеч от шумотевицата и задръстванията, така познати в центъра на града". В отсъствието на ефективни мерки, които да разрешат проблема с уличното движение в София, подобни предложения ще стават все по-привлекателни и по-привлекателни.