Новини за недвижими имоти

Оживлението на имотния пазар оскъпи жилищата

Ако разгледаме движението на цените в страните членки, за които има данни, ще видим, че България далеч не е държавата с най-голямо поскъпване на жилищата в края на 2014 г. Далеч пред нас са Ирландия (+16,3%), Малта (+11,0%), Швеция (+10,4%), Естония (+10,1%) и Великобритания (+10,0%). Ние надвишаваме средното за Евросъюза поскъпване най-вече защото на нашия континент преобладават държавите, в които цените на жилищата са се устремили надолу и те допринасят за общия резултат. Такива са например Словения, където жилищата през последното тримесечие на 2014 г. са се понижили с 4,4%, Кипър (-3,3%), Латвия (-3,2%), Италия (-2,9%) и други.

Кои градове допринасят за увеличението на цените

Данните на Евростат са сбор от данните на националните статистики на страните членки, т.е. при интерпретирането им трябва да вземем предвид как родната ни статистика отчита цените на жилищата. НСИ взема предвид само стойността на сделките с апартаменти в областните градове, и то като се изключват сделките в сгради ново строителство. Според анализатори тяхното включване би променило картината, тъй като по принцип цените на жилищата в такива сгради са по-високи от останалите при равни други условия.

Според данните на НСИ за 2014 г. далеч не във всички населени места у нас се отчита повишение на цените. Има градове като Кюстендил и Видин, в които има доста голямо поевтиняване – в рамките на около 6% на годишна база, а има и градове, в които цените на жилищата са в застой. Локомотивите на поскъпването са най-вече столицата и останалите 4-5 големи града, в които има по-голямо икономическо оживление и които привличат миграцията от по-малките населени места.

В столицата и в Пловдив например през 2014 г. е отбелязано съответно 2,9% и 2,7% поскъпване на жилищата, при положение че средната стойност на сделките и без това е най-висока. В столицата например средната цена е 1486 лв. на квадратен метър, а в Пловдив 951 лв. Значително средно поскъпване през миналата година е отбелязано и в Бургас – 1,7%, Велико Търново – 2,1%, Стара Загора – 2,6%, Шумен – 2,8%, Русе – 0,6%. Единственото изключение при големите градове е Варна, където има 1% понижение на средните цени на жилищата през 2014 г.

Данните потвърждават констатациите, че оживен пазар и съответно растящи цени на жилищата у нас се наблюдава само в икономически оживените райони на страната, там където и безработицата е по-ниска от средната, а и платежоспособното търсене е по-високо.

Кой купува жилища и за какво

Доколкото картината в отделните градове бе същата и през последните няколко години, по-важното е обаче да се види откъде идва поскъпването сега. На първо място според наблюденията на бранша в момента жилища купуват хора с готови спестявания, склонни да теглят като заем съвсем малка част от стойността на имотната придобивка. А причината да изтеглят спестяванията си от банките, в които ги държат, е движението на лихвите по депозитите.

Докато в началото на 2014 г. лихвите по депозитите в повечето големи трезори се движеха между 4% и 5%, към средата на годината стойностите им трайно започнаха да падат, за да достигнат в края на годината до 1-2%. Тази тенденция е доста устойчива, като се има предвид, че към март 2015 г. срочните едногодишни депозити в левове и евро вече се олихвяват на 0,35-0,60%. С други думи хората със спестявания разбраха, че трябва да търсят друго място за парите си и имотите им се виждат най-подходящото. От една страна, защото в дългосрочен план техните цени растат, а от друга - появи се възможността да печелят от отдаването им под наем повече, отколкото би им дала банката чрез лихвата.

Според шефа на консултантската компания „Кредит пойнт“ Тихомир Тошев вече се появяват брокери, които твърдят, че годишната доходност от даването под наем на новозакупеното жилище стигат до 6-8%. „Според мен това е силно преувеличено. В най-добрия случай доходността в момента е 4, максимум 5%, но и тя е по-висока от това, което осигурява банката. Това е причината много хора да влагат парите си в жилищни имоти“, каза Тошев.

Кризата с КТБ е най-вероятният друг стимул за раздвижването на имотния пазар към втората половина на 2014 г., макар че връзката няма как да се отчете точно. Мисълта, че една финансова институция може да изгуби парите им със сигурност е накарала много хора да потърсят начин да си спасят спестяванията и имотите са им дали тази възможност.

По отношение на поскъпването на жилищата не бива да се пренебрегва и състоянието на този пазар като цяло, а и търсенето. Много строителни предприемачи отбелязват, че напоследък то се е преориентирало от маломерните жилища към тристайните и много от тях дори прекрояват проектите си, за да осигурят повече такива апартаменти. Такова преориентиране е нормално, като се има предвид, че преобладаващият брой купувачи в момента са хора с възможности, млади семейства с добри заплати, които вече имат деца и изобщо купувачи, които държат на функционалността на жилището. А чисто статистически по-големият брой сделки с по-големи апартаменти се отразява на цените.