Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Още 6 м. високи лихви, имотите надолу
Рубрика: Кредитиране Източник: Пазарът на недвижими имоти в България ще зависи все повече от качеството на обекта и от доброто финансово състояние на купувача, коментираха за БТА експерти в бранша. За БТА своята гледна точка за развитие от бранша изразиха Атанас Гаров, изпълнителен директор, Colliers International - България, Пламен Пейчев, управител на "Бест Кредит България" и изпълнителният директор на "КредитЦентър" Тихомир Тошев.През 2009 г. качествените проекти с осигурено финансиране ще определят насоките на развитие на пазарa, каза за БТА Атанас Гаров, изпълнителен директор на Colliers International - България. Като цяло ще се наблюдава спад в обема от стартиращи нови проекти до момента, в който ситуацията на финансовия пазар се нормализира, смята Гаров. Очакваме тенденцията за отлагане във времето на вече анонсирани проекти да продължи, допълни той. Освен финансирането, все по-голямо ще е значението и на фундаментално важните параметри, които доскоро не дотам професионалните инвеститори си позволяваха да подминават. Това са: локацията, достъп, паркинг, микс от наематели, мащабите на проекта, екипът и управленското дружество, които развиват съответния инвестиционен проект. Компаниите на свой ред ще трябва да стават все по-гъвкави в схемите си за продажби и при търсенето на наематели, посочи изпълнителният директор на Colliers International - България. Тенденцията, която ще се наблюдава в жилищния сегмент през тази година е към лек спад в цените на имотите, поради затегнатите кредитни условия на банките, отбеляза той. В някои от сегментите (офисни, търговски площи, логистика) търсенето ще продължава да е по-голямо от предлагането. В тези сегменти очаквам да има нови, професионално планирани и реализирани проекти, каза Гаров.
По отношение на търговските площи, трябва да се отбележи, че значителен брой големи чужди международни марки ще влязат на българския пазар през периода 2009 - 2010 г. Сред тях е Inditex, собственик на модния гигант Zara. В края на миналата година бе обявен първият проект - Grand Mall Варна, където марките на Inditex ще бъдат представени, допълни директорът на Colliers. Според изпълнителния директор на "КредитЦентър" Тихомир Тошев цената на ипотечните кредити ще се задържи около сегашните нива, като след 6 до 9 месеца лихвените нива ще тръгнат надолу. Естествено скоро не можем да очакваме цена на кредитите като тази отпреди година и половина, но в дългосрочен план можем да очакваме по-добри от сегашните нива, посочи той. През миналата година увеличението на таксите събирани от банките не е голямо, но при лихвите увеличението е между 15 и 25 процента, което като цяло оскъпи кредитите с близки до тези проценти. По-сериозни промени претърпя размерът на финансиране. Доскоро финансирането беше на 80 - 90 на сто от стойността на сделката.В момента масовите предложения са за финансиране на 60 - 70 на сто, а при панелни апартаменти 50 - 60 процента.
Друго ограничение в областта на ипотечното кредитиране е в отпускането на кредити без доказване на дохода - ако преди година на пазара имаше достатъчно продукти без доказан доход, то в момента те са силно редуцирани, посочи Тихомир Тошев. Той очаква през 2009 година запазване на тенденцията от края на 2008 година - да преобладава предлагането на недвижими имоти. Търсенето ще е по-малко и ще е насочено към наистина изгодни за купувача сделки - имоти с добро местоположение, напълно завършени, с изградена инфраструктура и на добра цена. При фирмите достъпът до кредитиране ще продължи да зависи от възможностите им да обслужват кредити. Когато тези възможности са видими и обезпечението е достатъчно за исканите суми, независимо дали то е промишлен или логистичен обект, жилищен имот или друг актив, приемлив за банката, фирмата ще получи кредит, каза Тихомир Тошев. Фирмите могат да ползват стандартните продукти на банките или да си договарят преференциални условия в зависимост от кредитната им история, приходите и печалбата им, спецификата на бизнеса им и други.
Пламен Пейчев, управител на "Бест Кредит България" посочи, че през последните 7-8 месеца банките са по-предпазливи при отпускането на финансиране за покупка на недвижими имоти. Тази предпазливост се изразява предимно в завишаване на критериите към кредитополучателите. Това е логично, поради две взаимосвързани причини, каза той. Заради световната криза, външното финансиране на нашите банки от чужди банки вече става на по-висока цена.
Оскъпяването на ресурса води до вдигането на лихвите по кредитите, а заради по-малкия наличен ресурс банките раздават по-малко заеми. Например, ако банката е давала десет кредита до момента, сега ще дава седем и ще подбере по-внимателно клиентите си, поясни Пламен Пейчев. Ако миналата година се даваха кредити без доказан доход, то сега ситуацията е по-различна и изискванията са завишени, каза Пейчев. Често съветваме наши клиенти първо да започнат да се осигуряват на по-високи доходи и след като в продължение на няколко месеца имат по-големи осигуровки, тогава да кандидатстват за кредит, за да бъдат от изрядните кандидати, които банката ще предпочете, допълни той.
Друга причина е забавяне на темпове на развитие на строителство и на пазара на имоти от нивата им през 2005 - 2006 г. Роля за това в последните месеци играе и това, което се говори и пише за финансовата обстановка в момента - то кара клиентите да обмислят по-внимателно своите решения, като някои от тях отлагат покупката на имот с 1-2 месеца, докато се изяснят нещата и новините станат по-позитивни. Трябва да се отбележи голямото предлагане, както на жилищни, така и на ваканционни и търговски имоти. В тази ситуация е логично кредиторите да са по-внимателни при отпускането на ресурс, като се наблюдава известно намаление на процента на финансирането. Най-често за финансирането на жилищни имоти се дават между 50 и 70 процента от стойността на имота, в сравнение с предишните 2-3 години, когато се отпускаха между 80 и 100 процента от неговата стойност. В сегмента на търговски и ваканционни имоти през последните месеци се наблюдава дори по-голямо намаление на процента на финансирането, което се отпуска.
Нормално е завишените изисквания на банките и ограничаването на кредитирането да рефлектира и в намаляване на броя сделки с имоти - и като брой, и като обороти, каза Пейчев. Според него обаче това ще се наблюдава основно на пазара на така наречените масови жилища, които нямат добре изградена инфраструктура, както и на пазара на старите панелки. Както повечето експерти отбелязват, едва ли ще има големи сътресения на пазара на качествени имоти, с добра локация и удобства, посочи Пламен Пейчев.
