Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Отказът за легализиране на имотна сделка носи рискове за купувача
Рубрика: Интервю Източник: Монитор - Г-н Димитров, една година след последните промени в Правилника за вписванията бяха направени нови. Това ще облекчи ли процедурите, свързани с имотните сделки?- С промените от 2004 г. бе направен, според мен, добър опит да се затвърди ролята на съдията в тази процедура, свързана с вписванията, отбелязвания и заличавания. Получи се обаче и едно противоречие. Служителите в службите по вписванията са служители на Агенцията по вписванията. А на практика те трябва да изпълняват разпорежданията на магистрата. Има случаи, когато отделни служители се противопоставят на разпореждания на съдията по вписванията, други си позволяват да правят проверки.
В режима по вписването се допускат две хипотези - едната е то да стане веднага, а другата е съдията да откаже да го направи. С предишното изменение на Правилника за вписванията от август 2004 г. за първи път се прави подробна уредба за отказа на съдията по вписванията. Предвидено бе отказът да става с определение, което да се вписва в отделна книга. Отказът задължително трябва да е мотивиран. В правните среди се води дискусия какво се случва със започналото производство по вписването, ако бъде постановен отказ и по тази причина той бъде обжалван пред съда.
За по-малко от година се направи ново изменение в този подзаконов акт. Като един от поводите, според правосъдното министерство е, че този институт не е проработил в практиката. Не мога да се съглася, че в рамките на около година може да се установи дали една норма проработва или не.
През август 2005 г. бяха направени и други промени в Правилника по вписванията. Въведени бяха още изисквания към съдържанието на подлежащите на вписване актове. Идеята да се искат много по-конкретни обстоятелства, описващи имота, на практика могат да породят определени проблеми. По-специално става въпрос за адреса. Един нов строеж напр. няма адрес с улица и номер. В такъв случай може да се появи причина за отказ по вписването.
- Какви са рисковете при отказ от страна на съдията по вписванията да легализира на имотна сделка?
- Според промените от август миналата година, вписването си запазваше редът и след като съдът отменеше отказът, вписването се правеше от датата на подаване на молбата, а не както е сега - от датата на съдебното решение по жалбата.
Сега има риск и него ще го илюстрирам с конкретен пример. Сключва се сделка за покупко-продажба на недвижими имот, която съдията отказва да впише. Страните обжалват отказа в съда. Във времето, докато делото се разглежда в съда има опасност продавачът да продаде още веднъж имота си и втората сделка да бъде вписана. Тогава първият купувач остава измамен, защото се дава предимство на сделката, която е вписана, а не тази, за която първа е подадена молба за вписването й. Именно, за да се намалят подобни рискове, бе въведен през август 2004 г. регистър за вписване на отказите и постановените съдебни решения по жалбите за тях и правилото, че вписването се счита от датата на подаване на молбата за него.
Според ГПК вписванията, отбелязванията и заличаванията в книгата по вписванията са нотариални производства, но те се правят не от нотариусите, а от съдиите по вписванията. В Закона за нотариусите и нотариалната дейност е постановено запазване правата и интересите на страните. Когато, при обжалване на отказ за вписване, не се запазва реда на молбата по вписване се нарушават правата на страните по сделката и се поставят в опасност техните интереси.
- Има ли опасност клиентите на съдията по вписванията да получат "мълчалив отказ" и така да бъдат лишени от възможността да защитят правата си?
- Понякога може да се случи "мълчалив отказ". Нито мотивирано се отказва вписването, нито то се прави. Нормативно не е уредено в какъв срок трябва да бъде направено или отказано вписването.
В новите промени от 2005 г. се споменават "вещни тежести". Но тежестите върху имота могат да бъдат и облигационни. Като напр. договор за наем. Може да се случи да се купи имот, който е нает за определен период от време и купувачът е длъжен да се съобрази с него и да не може да влезе в имота си.
Миналогодишните и сегашните (от август 2005 г.) изменения в Правилника по вписвания са за преходния период, защото рано или късно ще започнат да се прилагат правилата, произтичащи от Закона за кадастъра и имотния регистър. Въпросът е дотогава да не се създадат условия за неща, които да доведат до неблагоприятни последици.
Не можем да не отбележим и някои положителни моменти от последните промени. Една от тях е, че изнасянето на документи от службите по вписванията може да става само с постановление на съд или прокуратура. Книгите и регистрите не могат да се изнасят от службите, а експертизите се правят на място в присъствието на служител от Агенцията по вписванията. По този начин се предотвратяват много от рисковете за злоупотреби.
