Imoti.net
Новини за недвижими имоти
П О М О Щ!!! КРЕДИТират ме
Рубрика: Кредитиране Източник: Profit.bg "Жилищни кредити с променлив лихвен процент се отпускат и у нас, и по света. Как се определя променливият лихвен процент в страните, в които клиентите имат права и са свободни граждани?Два компонента на лихвата - променлив и постоянна надбавка за банката:
*променливият компонент е задължително някакъв лихвен процент (индекс), определян и съобщаван публично от трета, независима от банката и кредитополучателя страна. Може да е ЛИБОР, ЕУРИБОР, доходност на държавни ценни книжа и пр.
*Видът на индекса, служещ за база, не може да се променя в течение на живота на кредита. Например, ако е избрана база 3-месечен ЛИБОР, тя не може да бъде променена, напр. на 1-месечен ЛИБОР.
*добра практика е в първоначалния договор за жилищен заем банката да цитира и максималното ниво, до което може да се покачи лихвения процент в течение на живота на кредита.
При тези и само при тези условия, потенциалният клиент за кредит може да си направи сметка какъв риск поема, и да носи отговорност за решението си.
Как се определя променливият лихвен процент у нас?
*Нивото на променливата компонента на лихвения процент се решава от УС на банката и може да бъде променено по всяко време.
Тази практика поставя клиента в положение на невъзможност да прецени риска, който поема при вземане на кредит, защото цената му зависи само и единствено от волята на банката - другата страна по договора.
Това поставя клиента в зависимо положение.
Асоциацията на банките в България може да приеме като добра международната практика и да я наложи и у нас. Ако това не стане, необходимо е законодателят да се намеси в защита на клиентите".
Защо начинът на определяне на лихвените проценти у нас е несправедлив, неконкурентен, неправомерен и създава системен риск?
Любомир Христов коментира така поставения въпрос в друг свой материал, озаглавен „Лихвите по жилищни заеми - не така! Или как да си направим банкова криза"
"Определянето на лихвения процент по жилищни заеми, отпускани от банки на граждани трябва да бъде променен и колкото по-скоро, толкова по-добре. Широко практикуваното у нас определяне на лихвата по жилищни заеми, по начин, който зависи изцяло от решението на банката и може да бъде променян произволно е непочтен, несправедлив, неправомерен и създава риск за цялата финансова система. В страните, където свободата на гражданина се уважава и клиентите на финансови услуги имат реално защитими права, определянето на лихви по жилищни заеми по начина, по който това се прави у нас, е недопустимо.
В-к "Дневник" (12 април 2010 г.) съобщава, че "Уникредит Булбанк е увеличила лихвите по ипотечни кредити на стари клиенти (съществуващи кредити на физически лица) от 1 април тази година [2010]".
Авторът разяснява: "В общия случай лихвите за кредитополучателите се формират от два компонента - променлив индикатор (т.нар. плаващо рамо) и надбавка. Променливият индикатор в повечето случаи е т.нар. базов лихвен процент, чийто размер се определя от управителния орган на съответната банка. ... Надбавката обикновено е фиксиран процент. Допреди кризата значителна част от лихвите по заемите се формираха от euribor (за кредити в евро) и "Софибор" (за кредити в левове) плюс надбавка. .... В разгара на кризата част от банките замениха тези индекси с т.нар. базов лихвен процент."
Къде е проблемът?
Проблемът е в уникалното българско понятие "базов лихвен процент" като променлива величина, зависеща изцяло от банката-кредитор. В страните, уважаващи правата на гражданите и клиентите, чиито ценности твърдим, че сме възприели, също се предлагат жилищни заеми с променлива лихва. Има обаче една важна подробност: променливата съставка на лихвата по конкретен заем на конкретен клиент е лихвен процент, изчисляван независимо от банката-кредитор и оповестяван публично.
Такива са споменатите ЕУРИБОР и СОФИБОР, но могат да бъдат и лихвени проценти по 10-годишни германски държавни ценни книжа (за кредити в евро) или други. Важното е, че промените в лихвения процент по конкретен кредит не зависят нито като момент, нито като размер от произволно решение на управляващите банката. По такъв начин банка и клиент са поставени в равноправно положение.
Какво трябва да се направи?
Банките, опериращи у нас, доброволно да се откажат от практиката на включване на "базов лихвен процент", или както също го наричат "стойност на банковия ресурс" като променлива част от лихвите по жилищни заеми. Ако това не стане, регулаторът (БНБ) трябва да го наложи в изпълнение функциите си по поддържане на стабилността на банковата система. Ще е полезно засегнатите да заведат колективен иск в съда. Успоредно, законодателят трябва да обяви извън закона практиките на използване на "базисен лихвен процент, определян от Управителния съвет" и "стойност на банковия ресурс" като променлива част от лихвите по жилищни заеми. Ако и това не се получи, засегнатите ще могат да се обърнат към съдебните органи на Европейския съюз.
Кой може да го направи?
Обединение на кредитополучателите със следните аргументи:
а.) Възможността на банката едностранно да променя лихвения процент по стари заеми е непочтена. Това поставя клиента (гражданина) в положение на зависимост от произвола на група хора, наричащи се "Управителен съвет". Това са отношения на крепостническа зависимост, а не на свободни граждани, влезли в доброволни договорни отношения. "Моралният" аргумент е развит от Слави Ангелов в статията "УниКредит", къде е моралът? (в-к "24 часа" от 13 април 2010 г.).
б.) Описаната практика нарушава свободната конкуренция в банковия сектор, доколкото, ако предложим, че една банка желае да се придържа към възприетите добри практики да включи обективно определяна променлива част в лихвата на отпускани от нея кредити, тя ще бъде в неизгодна позиция спрямо останалите банки.
в.) Практиката е и дълбоко неправомерна. Далеч съм от мисълта, че банковите юристи не са убедени, че с договорите за жилищни заеми не се нарушава съществуваща законова забрана. Но - става дума за договор. За да има юридическа сила един договор, той трябва да отговаря на няколко правни изисквания. Едно от тях е да е налице доброволно съгласие на две страни - това е смисълът на договора.
Съгласие се установява когато е налице оферта на едната страна и приемането й от другата. За да е налице оферта пък, е необходимо страната, която я отправя, да демонстрира сериозно намерение да бъде обвързана (задължена), офертата трябва да е достатъчно определена и трябва да бъде съобщена по подходящ начин на другата страна. Възниква проблем с изискването за определеност на офертата.
Един от съществените параметри на жилищния кредит - цената (лихвата) - остава не просто неопределен, но й изцяло зависещ от една от страните. Все едно е да желаете да си купите хладилник, а в магазина да ви отговорят: "Вие сега го вземете този хладилник, пък ние ще ви кажем по някое време по-късно колко ще ви струва". Следвайки правната логика един безпристрастен и независим съд може да определи, че "офертата" при жилищните заеми е дефектна, а оттам и договорите за заем са нищожни. При такова положение, заемополучателите няма да дължат нищо на кредитора.
г.) Практиката представлява и заплаха за стабилността на банковата система у нас. Къде започна последната финансова криза? В сегмента на жилищните кредити в САЩ. Кое постави началото й? Повишаването на лихвените проценти по непървокачествени жилищни кредити за значителен брой длъжници, които престанаха да ги обслужват.
Мислима ли е ситуация, в която у нас достатъчен брой банки повишат лихвените проценти по вече отпуснати жилищни кредити дотолкова, че достатъчен брой кредитополучатели да започнат да не могат да ги изплащат? Няма нещо, което да попречи това да се случи. Каква е позицията на банковия регулатор по отношение на този системен риск? Трябва да се попита БНБ.
За да е ясно: Аз нямам жилищен заем, защото желая да запазя контрол върху месечните си разходи. Следвам съвета на кредитния консултант Марияна (жена с това име коментира материала във. в-к "24 часа"): : "като кредитен консултант се сблъсквам с тази постоянна посока "нагоре" на лихвените проценти, без значение накъде вървят всички останали проценти... Е, как да обяснявам на клиентите тази аномалия, и как да ги убеждавам да вземат кредити? Може да е смешно, ама най-често ги съветвам да не теглят кредит".
